부모 주택을 자녀가 시가로 매수하면, 취득세는 매매로 보나요 증여로 보나요?
자녀가 부모 주택을 시가로 매수해도 취득세는 먼저 증여로 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항). 유상취득 세율을 적용받으려면 자녀가 그 대가를 자기 소득이나 재산으로 지급한 사실을 증명해야 합니다. 증명 책임은 납세자에게 있습니다. 매매대금을 기존 임차인 보증금 승계, 증여세를 신고한 현금, 부모 차입금, 본인 예금으로 나눠 마련했다면 자금마다 판정이 달라집니다. 조문은 2026년 10월 현행 지방세법 기준입니다.
매매계약서보다 대가 지급 증명이 기준입니다
배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.
단서 중 일반 매매에 해당하는 것은 제4호입니다. 해당 부동산 취득을 위해 대가를 지급한 사실이 다음 네 가지 중 하나로 증명되어야 합니다.
| 목 | 내용 | 예 |
|---|---|---|
| 가목 | 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 | 자녀 근로·사업소득으로 모은 예금 |
| 나목 | 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 취득한 경우 | 자녀 명의 주식 매도, 자녀 소유 다른 부동산을 담보로 한 대출 |
| 다목 | 이미 상속세·증여세를 과세받았거나 신고한 수증 재산의 가액으로 지급한 경우 | 부모에게 받아 증여세를 신고한 현금 |
| 라목 | 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 지급한 사실이 입증되는 경우 | 그 밖의 자녀 본인 재산 |
대법원은 이 규정이 변칙 증여로 취득세를 탈루하는 것을 막기 위해 유상성의 증명을 과세관청이 아닌 납세자가 하도록 정한 것이라고 판시했습니다(대법원 2024두67238, 2025.10.16.).
시가보다 낮게 거래해 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 범위에 해당하면 대가를 증명해도 증여로 봅니다(같은 호 단서). 이 저가 기준은 가족 간에 저가로 거래하면 매매가 아니라 증여, 2026년 취득세가 이렇게 바뀌었습니다에 정리했습니다. 시가로 거래하면 이 단서에는 걸리지 않습니다. 그래도 본문의 대가 지급 증명은 그대로 필요합니다.
승계한 보증금은 취득 시점 자녀의 상환 능력으로 판단합니다
임차인이 있는 주택을 매수하면 매매대금 일부를 임차인 보증금 반환채무 인수로 갈음하기도 합니다. 대법원은 부모 아파트를 보증금 반환채무와 함께 증여받은 부담부증여 사안에서 그 기준을 다음과 같이 밝혔습니다.
수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어, 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다고 해석하여야 한다.
판단은 취득 전에 증여세를 신고한 수증 재산을 빼면 자녀 본인의 소득과 재산만으로 합니다. 그 주택 자체나 장래에 새 임차인에게서 수령할 보증금은 고려하지 않습니다. 원심은 새 임차인 보증금으로 상환할 수 있다는 이유로 유상을 인정했으나 대법원은 이를 법리오해로 보아 파기했습니다.
부담부증여가 아닌 매매에서도 결정례는 같은 방향입니다. 자녀가 부친 아파트를 매수하면서 계약금만 지급하고 잔금을 제3자 임차인의 전세보증금 반환채무 인수로 갈음한 사안이 있었습니다. 청구인은 제3자 임차인 보증금은 소득과 관계없이 유상이라고 주장했습니다. 조세심판원은 근로계약서상 월급만으로는 그 대가를 지급할 소득이 증명되지 않는다고 보아 기각했습니다(조심 2021지2420, 2021.12.29.).
반대로 자녀들이 부친 주택을 매수하면서 같은 날 부친을 임차인으로 하는 보증금과 매매대금을 상계한 사안이 있습니다. 조세심판원은 자녀에게 그 보증금을 지급할 수 있는 소득이 증명된다고 보아 증여로 본 처분을 취소했습니다(조심 2023지0511, 2024.2.1.). 결론을 가른 것은 보증금의 상대방이 아니라 취득자의 소득·재산 증명입니다.
증여세를 신고한 현금은 인정, 부모 차입금은 인정받기 어렵습니다
부친 주택을 매수하면서 자금을 네 가지로 마련한 사안에서 조세심판원은 자금별로 판정을 나눴습니다(조심 2024지1090, 2025.8.12.).
- 자녀 계좌에서 이체한 계약금·잔금 일부와 증여세를 신고·납부한 현금: 대가를 지급한 사실이 증명된다고 보아 유상(매매대금의 45.3%)
- 부친과의 무이자 차용금(원금변제기 60개월)과 부친과 맺은 임대차의 보증금: "향후에 지급될 금원"으로 보아 무상(54.7%)
차용금(OOO원) 및 전세보증금(OOO원) 등 OOO원(54.7%)의 경우, 향후에 지급될 금원 내지는 쟁점주택의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 객관적으로 증명되는 경우로 보기는 어렵다 할 것이므로, 이는 유상으로 취득한 것이 아닌 무상(증여)으로 취득한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.
이 사안의 청구인은 9년 넘게 근무한 교사였고 근로소득 자료도 제출했습니다. 그런데도 차입금 부분은 인정되지 않았습니다. 부모에게서 받은 자금은 차용증만으로는 인정받기 어렵고, 증여세를 신고한 뒤 그 자금으로 지급하면 다목으로 증명할 수 있습니다.
일부만 증명되면 어떻게 계산하는지
위 결정례들은 단서 문언이 "유상으로 취득한 것으로 본다"이던 시기의 거래이고, 증명된 부분만 유상으로 보는 방식으로 처리했습니다. 2026년 1월 1일 이후 취득분부터는 단서가 "그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다"로 바뀌었습니다(법률 제21308호). 같은 법률 부칙 제3조는 이 개정규정을 시행 이후 취득하는 경우부터 적용하도록 정했습니다. 이 문구 아래에서 일부만 증명된 경우를 종전처럼 나눠 계산하는지 다룬 해석은 확인하지 못했습니다. 2026년 이후 취득분은 신고 전에 관할 지방자치단체와 처리 방식을 확인해야 합니다.
증여로 보는 부분의 세율
증여로 보면 무상취득 세율 1천분의 35(3.5%)가 적용됩니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 다만 다음 세 가지에 모두 해당하면 12%로 중과합니다(같은 법 제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6).
- 조정대상지역에 있는 주택
- 시가표준액 3억원 이상(지분 취득이면 전체 주택 기준)
- 증여하는 부모 세대가 1세대 1주택이 아닐 것(1세대 1주택자가 소유한 주택을 직계존비속이 무상취득하면 중과 제외)
신고기한도 달라집니다. 유상취득은 취득한 날부터 60일, 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(같은 법 제20조 제1항).
가정 사례로 계산하면
가정 조건
- 조정대상지역 아파트, 시가인정액 6억원, 시가표준액 4억2천만원
- 부모 세대 주택 3채(1세대 1주택 아님), 자녀는 독립 세대·무주택
- 매매가 6억원(시가), 자금 구성: 기존 제3자 임차인 전세보증금 승계 3억원, 증여세를 신고한 부모 현금 1억원, 부모 차입금 1억원(차용증), 자녀 근로소득 예금 1억원
| 판정 | 세율 | 취득세 본세 |
|---|---|---|
| 전부 유상 인정 | 1천분의 10 | 600만원 |
| 전부 증여로 봄 | 12%(조정대상지역·시가표준액 3억원 이상·부모 다주택) | 7,200만원 |
자녀 예금 1억원과 증여세를 신고한 현금 1억원은 가목·다목으로 증명할 수 있습니다. 승계 보증금 3억원은 취득 시점에 자녀가 본인 소득·재산으로 3억원을 반환할 수 있는지가 기준이므로 예금 1억원뿐이라면 인정받기 어렵습니다. 부모 차입금 1억원도 위 결정례 기준으로는 유상으로 보지 않습니다. 2025년까지의 결정례 방식대로라면 2억원 부분만 유상이고 4억원 부분은 무상입니다. 2026년 이후 취득분은 앞에서 본 "전체를" 문구 때문에 이 계산이 그대로 적용되는지 확인해야 합니다(지방교육세·농어촌특별세는 계산에서 제외합니다).
자주 묻는 질문
Q. 차용증을 쓰고 공증을 받으면 매매로 인정되나요?
차용증만으로 유상을 인정한 결정례는 확인하지 못했습니다. 조세심판원은 부친에게 무이자로 빌린 차용금(원금변제기 60개월)을 "향후에 지급될 금원"으로 보아 무상으로 판정했습니다(조심 2024지1090). 증여세 쪽에서 차입금을 판단하는 기준은 가족에게 차입해 주택을 취득할 때, 차용증과 이자율 4.6%에 정리했습니다.
Q. 부모가 매도한 뒤 그 주택에 임차인으로 계속 거주하면요?
부모를 임차인으로 하는 보증금과 매매대금을 상계하는 구조도 자녀의 소득·재산 증명이 기준입니다. 소득이 증명되어 유상으로 인정된 결정(조심 2023지0511)이 있습니다. 상세한 구조는 손자가 할아버지 집을 매수하고 할아버지는 임차인으로 계속 거주한다면, 증여추정과 취득세는 어떻게 판단하나요?를 참고합니다.
Q. 증여세 신고는 잔금 뒤에 해도 되나요?
다목은 "이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우"입니다. 대법원은 이를 "취득 이전에 이미" 신고한 경우로 읽었습니다(대법원 2024두67238). 조심 2024지1090에서는 2024년 2월 2일 받은 현금의 증여세를 3월 16일 납부한 사안에서 그 현금 부분을 유상으로 인정했지만, 신고 시점은 쟁점이 아니었습니다. 증여세 신고는 잔금(취득일) 전에 마치는 것이 안전합니다.
Q. 양도소득세와 증여세는 따로 보나요?
따로 판단합니다. 부모는 시가 매매로 양도소득세를 신고합니다. 자녀가 받은 현금은 증여세 대상입니다. 같은 자금이라도 세목마다 판정 기준이 다르므로 취득세 판정이 국세 판정을 대신하지 않습니다.
근거 법령·해석
- 지방세법 제7조 제11항, 제11조 제1항 제2호·제8호, 제13조의2 제2항, 제20조 제1항
- 지방세법 시행령 제28조의6
- 지방세법 부칙(법률 제21308호) 제3조
- 대법원 2024두67238(2025.10.16.)
- 조심 2021지2420(2021.12.29.), 조심 2023지0511(2024.2.1.), 조심 2024지1090(2025.8.12.)