분양권 하나를 남기고 집을 갈아탈 때 취득세, 살던 집 잔금이 먼저여야 일시적 2주택입니다
주택 1채와 주택분양권 1개를 가진 세대가 살던 집을 팔고 새 집을 취득하면, 새 집 취득일 현재 살던 집이 이미 처분됐는지에 따라 적용 세율이 달라집니다. 처분이 먼저 끝났다면 남은 분양권 하나가 '종전 주택등'이 되어 일시적 2주택 요건을 따집니다. 처분 전에 새 집을 취득했다면 주택 수가 3개로 잡혀 중과세율이 적용됩니다. 2026년 10월 현행 지방세법과 시행령 기준입니다.
분양권도 주택 수에 들어갑니다
취득세 중과는 새 집 취득일 현재 세대가 가진 주택 수로 정합니다. 이때 주택분양권도 주택 수에 들어갑니다.
법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 "주택분양권"이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)의 수를 말한다.
분양권은 가격과 관계없이 주택 수에 들어갑니다. 다만 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 해당하므로, 그 전에 취득한 분양권은 주택 수에 넣지 않습니다. 분양사업자에게서 받은 분양권은 분양계약일이 취득일입니다(같은 영 제28조의4 제1항 후단). 새 집 매매 취득일은 잔금을 실제로 치른 날이고, 그 전에 소유권 이전등기를 했다면 등기일입니다(같은 영 제20조 제2항·제14항).
일시적 2주택은 '종전 주택등 1개'에서 출발합니다
일시적 2주택은 종전 주택등을 1개만 가진 세대가 이사·학업·취업·직장이전 같은 사유로 새 집 1채를 더 취득한 경우에 적용합니다.
법 제13조의2제1항제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
주택과 분양권을 함께 가진 세대는 종전 주택등이 2개라서, 그 상태에서 새 집을 취득하면 일시적 2주택이 아닙니다. 살던 집을 먼저 처분해야 분양권 1개만 남고, 그 분양권이 종전 주택등이 됩니다.
새 집 잔금과 살던 집 처분, 어느 쪽이 먼저인가
가상 사례입니다. 갑 세대는 살던 아파트 A와 2021년에 계약한 분양권 B를 보유하고 있습니다. A를 팔고 새 아파트 C를 취득합니다. B는 몇 달 뒤 팔 계획입니다.
| C 취득일 현재 | 주택 수(C 포함) | C가 조정대상지역 | C가 조정대상지역 밖 |
|---|---|---|---|
| A 처분을 마침 | 2개(B·C) | 일시적 2주택이면 1~3%, 아니면 8% | 1~3%(중과 대상 아님) |
| A를 아직 보유 | 3개(A·B·C) | 12% | 8% |
C가 조정대상지역 밖에 있으면 2주택까지는 중과하지 않으므로, 일시적 2주택이 문제 되는 것은 C가 조정대상지역에 있을 때입니다. A를 처분하기 전에 C를 취득하면 A를 며칠 뒤 팔아도 판정은 바뀌지 않습니다. 주택 수는 C 취득일 현재로 산정하기 때문입니다.
같은 날 A 매도 잔금과 C 매수 잔금을 치르는 경우의 선후는 시행령에 없습니다. 시행령은 주택 등을 동시에 2개 이상 '취득'할 때 납세의무자가 정한 순서로 본다고만 정합니다(같은 영 제28조의4 제3항). 행정안전부는 종전 주택을 매도하는 날 새 주택을 취득했다고 해서 그날 두 주택을 모두 소유하고 있다고 볼 수는 없다고 보았습니다. 그래서 신규 주택에 일시적 2주택을 적용하는 것이 타당하다고 회신했습니다(부동산세제과-1269, 2023.3.30.). 일시적 2주택 기간 안에 종전 주택을 처분한 날 다른 주택을 취득한 사안이고, 주택과 분양권을 함께 가진 세대를 다룬 해석은 아닙니다. 판정이 갈리지 않게 하려면 A의 잔금과 소유권 이전등기를 C 잔금일 전에 마치도록 일정을 잡습니다.
처분 기간은 분양권 주택을 취득한 날부터 기산합니다
종전 주택등이 분양권이면 처분 기간의 출발점이 새 집 취득일이 아닙니다.
제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.
갑 세대는 분양권 B로 받을 주택을 취득한 날부터 3년 안에 처분하면 됩니다. B와 C가 모두 조정대상지역에 있으면 2년입니다. 처분 대상도 넓습니다. 종전 주택등이 분양권이면 신규 주택을 포함하므로 B나 B로 받은 주택, C 가운데 하나를 처분하면 요건을 채웁니다. 계획대로 B를 준공 전에 팔면 기간 안에 처분한 것이 됩니다.
2년은 2026년 10월 1일 이후 신규 주택을 취득한 분부터 적용합니다. 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 3년입니다. 개정 경과는 취득세 일시적 2주택 처분기한 2년에, 기간 안에 처분하지 못했을 때의 추징은 일시적 2주택 미처분 추징에 정리했습니다.
계약 전에 확인할 것
- 분양권 계약일(2020년 8월 12일 이후인지)과 세대원 명의의 다른 주택·입주권·오피스텔
- 새 집이 조정대상지역에 있는지, 분양권 주택이 조정대상지역에 있는지
- 살던 집 매도 잔금일·이전등기일이 새 집 잔금일보다 앞서는지
- 분양권을 팔 시기, 또는 분양권 주택 취득 뒤 어느 집을 처분할지
양도소득세의 일시적 2주택은 요건과 기산점이 따로 있어 취득세와 다르게 판정됩니다. 매도·매수 일정을 잡기 전 세대 전체 주택 수 검토는 유료 상담으로 진행하며, 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다. 입주권이 종전 주택등인 경우는 조합원입주권과 취득세 일시적 2주택에서 다뤘습니다.
근거 법령
- 지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호, 제13조의3 제3호
- 지방세법 시행령 제20조 제2항·제14항, 제28조의4 제1항·제3항·제6항, 제28조의5 제1항·제2항
- 행정안전부 부동산세제과-1269(2023.3.30.)
자주 묻는 질문
Q. 분양권은 아직 집이 아닌데 주택 수에 들어가나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 주택분양권은 취득세 주택 수에 들어갑니다. 주택과 분양권을 하나씩 가진 세대가 새 집을 취득하면 원칙적으로 3주택으로 판정됩니다. 상속받은 지 5년이 지나지 않은 분양권처럼 주택 수에서 빼는 경우는 따로 확인합니다(같은 영 제28조의4 제6항).
Q. 새 집 잔금을 먼저 치르고 일주일 뒤 살던 집을 팔면 어떻게 되나요?
판정은 바뀌지 않습니다. 주택 수는 새 집 취득일 현재로 산정하므로, 그날 살던 집과 분양권을 함께 가졌다면 그 뒤에 팔아도 일시적 2주택이 되지 않습니다.
Q. 분양권을 팔지 않고 입주하면 어느 집을 처분해야 하나요?
분양권으로 받은 주택을 취득한 날부터 3년(두 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 그 주택이나 새로 취득한 집 가운데 하나를 처분합니다.