조정대상지역이 해제된 뒤 증여하면, 취득세 중과는 어느 날을 기준으로 판정하나
"조정대상지역에서 풀리면 그때 자녀에게 아파트를 증여하려고 합니다. 지금은 증여 취득세가 너무 많이 나와서요." 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 취득세율은 3.5%가 아니라 12%입니다. 증여 같은 무상취득은 증여계약일에 취득한 것으로 봅니다. 그래서 해제를 기다린다면 등기일이 아니라 계약일이 해제 뒤여야 조문상 중과에서 벗어납니다.
중과 대상인지 세 가지로 확인합니다
증여 취득세가 12%로 중과되려면 아래 세 가지가 모두 맞아야 합니다.
| 요건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 지역 | 조정대상지역에 있는 주택 | 지방세법 제13조의2 제2항 |
| 가액 | 취득 당시 시가표준액 3억원 이상(지분이나 부속토지만 받아도 전체 주택 기준) | 지방세법 시행령 제28조의6 제1항 |
| 제외 사유 없음 | 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자·직계존속·직계비속이 증여받는 경우 등은 제외 | 지방세법 시행령 제28조의6 제2항 |
중과세율은 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목(그 밖의 원인으로 인한 취득 중 농지 외의 것)의 세율 4%를 표준세율로 하여 중과기준세율 2%의 100분의 400인 8%를 더한 12%입니다(지방세법 제13조의2 제2항, 제11조 제1항 제7호 나목, 제6조 제19호). 중과 대상이 아니면 무상취득 세율 3.5%를 적용합니다(같은 법 제11조 제1항 제2호).
해제를 기다리기 전에 제외 사유부터 확인합니다. 증여하는 부모 세대가 1세대 1주택이고 받는 사람이 자녀라면 조정대상지역이어도 12%가 아닙니다. 이때 1세대 1주택은 받는 사람이 아니라 증여하는 세대의 주택 수로 판정합니다. 부모 세대가 다른 주택이나 분양권, 조합원입주권, 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔을 보유하면 1세대 1주택이 아닙니다(지방세법 제13조의3). 유상취득 중과와 달리 공시가격 1억원 이하 주택도 주택 수에 넣습니다. 1억원 이하 주택 등을 빼는 규정(같은 법 시행령 제28조의4)은 유상취득 중과(같은 법 제13조의2 제1항 제2호·제3호)에만 씁니다.
지분만 증여해도 가액 요건은 전체 주택으로 따집니다.
법 제13조의2제2항에서 "대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택"이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택을 말한다.
증여는 계약일에 취득한 것으로 봅니다
무상취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.
계약일보다 등기를 먼저 했다면 등기일에 취득한 것으로 봅니다(같은 조 제14항). 중과는 '조정대상지역에 있는 주택'을 무상취득할 때 적용하므로 이 취득일에 그 주택이 조정대상지역 안에 있었는지로 판정합니다. 주택을 유상취득한 뒤 그 지역이 조정대상지역에서 해제된 사안이 있습니다. 조세심판원은 해제 효력이 공고한 날부터 생기므로 취득일로 소급해 중과를 빼지 않는다고 보았습니다(조심2023지0184, 2023.3.30., 기각). 증여에서 해제 시점과 계약일의 선후를 직접 다룬 결정이나 해석은 확인하지 못했습니다.
| 증여계약 | 등기 | 계약일 현재 | 조문상 세율 |
|---|---|---|---|
| 해제 전 | 해제 전 | 조정대상지역 | 12% |
| 해제 전 | 해제 뒤 | 조정대상지역 | 12% |
| 해제 뒤 | 해제 뒤 | 조정대상지역 아님 | 3.5% |
해제 효력은 국토교통부가 공고한 날부터 생기므로 계약일이 공고일 이후인지 공고문으로 확인합니다. 해제 예정 소식만 보고 계약일을 정하지 않습니다.
이미 맺은 증여계약은 해제 요건이 엄격합니다
조정대상지역 해제 전에 증여계약서를 작성했다면 그날 취득한 것으로 봅니다. 등기하지 않은 상태에서 아래 서류로 계약 해제 사실이 입증될 때만 취득하지 않은 것으로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제1항 단서).
- 화해조서·인낙조서
- 공정증서(공증인이 인증한 사서증서 포함)
- 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서
기간은 모두 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 화해조서·인낙조서는 그 기간 안에 계약이 해제된 사실이 조서로 입증되어야 하고, 공정증서는 그 기간 안에 공증받은 것, 계약해제신고서는 그 기간 안에 제출한 것이어야 합니다. 이 기간이 지났거나 이미 등기했다면 당초 계약일에 취득한 것으로 남습니다.
증여세는 등기접수일 기준입니다
같은 증여라도 증여세는 등기접수일을 증여일로 보고 그날의 시가로 평가합니다(상속세 및 증여세법 시행령 제24조 제1항 제1호). 취득세의 계약일과 증여세의 등기접수일이 떨어져 있으면 두 세금의 평가 기준일도 달라집니다. 이 차이는 같은 아파트 증여인데 증여세와 취득세의 시가가 다르게 산정되는 이유에서 다뤘습니다.
해제를 기다리는 동안 시세가 바뀌면 증여세 과세가액과 취득세 과세표준도 함께 바뀝니다. 해제 여부와 시기는 국토교통부가 정하므로 기다리는 동안의 가격 변동도 함께 반영해 판단합니다.
사례로 보면
부모가 자녀에게 조정대상지역 아파트(공시가격 5억원)를 증여한다고 가정하겠습니다. 부모 세대는 이 아파트 외에 주택이 한 채 더 있어 1세대 1주택 제외 사유에 해당하지 않습니다.
- 해제 전에 증여계약을 하고 해제 뒤에 등기했다면 계약일 현재 조정대상지역이므로 조문대로는 12%입니다.
- 해제 뒤에 증여계약을 했다면 3.5%입니다.
- 부모가 먼저 다른 주택을 처분해 증여계약일 현재 1세대 1주택이 됐다면 해제와 관계없이 자녀가 받는 이 증여는 중과에서 제외됩니다.
조정대상지역 증여 중과의 일반 내용은 조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?에, 과세표준은 부동산을 증여받으면 취득세는 얼마를 기준으로 과세하나요? (시가인정액)에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 해제 전에 증여계약을 했지만 등기를 해제 뒤에 하면 3.5%가 되나요?
A. 증여는 계약일에 취득한 것으로 보므로(지방세법 시행령 제20조 제1항) 조문대로는 계약일 현재 조정대상지역이었는지로 판정합니다. 등기일을 늦춘다고 중과에서 벗어나지는 않습니다.
Q. 아파트 지분 절반만 증여하면 3억원 기준을 피할 수 있나요?
A. 피할 수 없습니다. 지분이나 부속토지만 취득해도 전체 주택의 시가표준액으로 3억원 이상인지 판정합니다(지방세법 시행령 제28조의6 제1항).
Q. 받는 자녀가 무주택자이면 중과가 빠지나요?
A. 받는 사람의 주택 수로 판정하지 않습니다. 증여하는 사람이 1세대 1주택자이고 받는 사람이 배우자·직계존속·직계비속이어야 중과에서 제외합니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호).