등록 임대주택 취득세·재산세 감면, 신축·최초분양만 감면되고 매각·말소하면 추징됩니다
임대사업자로 등록하면 취득세·재산세가 감면된다고 판단해 기존 아파트나 빌라를 취득해 등록하는 분이 있습니다. 취득세 감면은 직접 신축하거나 건축주에게서 최초로 분양받은 주택만 대상이고, 아파트는 최초로 분양받아도 장기일반으로 등록할 수 없어 감면되지 않습니다. 이미 다른 사람이 거주하던 주택을 취득해 등록해도 취득세 감면은 없습니다. 재산세는 2세대 이상을 임대하면 면적별로 감면하지만, 임대의무기간 중에 매각하거나 등록이 말소되면 감면받은 세금을 추징합니다. 2025년 1월 1일부터 취득세 감면도 지방세특례제한법 제31조의3으로 옮겨져 재산세 감면과 한 조문에 모였습니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
감면 근거는 제31조의3입니다
2024년까지 민간 임대사업자의 취득세 감면은 지방세특례제한법 제31조에 있었고, 장기일반·공공지원 임대주택의 재산세 감면은 제31조의3에 있었습니다. 2025년 1월 1일 시행 개정으로 취득세 감면이 제31조의3으로 옮겨 와 재산세 감면과 한 조문에 모였습니다. 2024년 이전에 감면받은 지방세를 추징할 때는 종전 제31조와 제31조의3을 적용하므로(2024년 12월 31일 개정 법률 부칙 제4조 제2항), 감면받은 시점에 맞는 조문을 확인합니다.
감면 대상 임대유형은 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택이고, 6년 단기민간임대주택은 대상이 아닙니다. 아파트(도시형 생활주택 제외)를 매입임대로 임대하면 장기일반으로 등록할 수 없습니다(민간임대주택법 제2조 제5호). 건축주에게서 최초로 분양받는 것도 매매로 소유권을 취득하는 매입임대이므로, 아파트로 취득세 감면을 받는 경로는 임대사업자가 직접 건축하는 신축으로 한정됩니다.
취득세 감면은 신축과 최초분양만 대상입니다
| 구분 | 대상 | 감면 |
|---|---|---|
| 신축(제31조의3 제1항) | 임대할 목적으로 공동주택을 건축해 취득 | 전용 60㎡ 이하 면제, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 장기임대 목적 20호 이상이면 50% 경감 |
| 최초분양(같은 조 제2항) | 건축주에게서 실제 입주한 사실이 없는 공동주택·오피스텔을 최초로 유상 취득(아파트는 장기일반 등록이 안 돼 제외) | 위와 같은 면적 기준, 취득가액이 3억원(수도권 6억원)을 넘으면 감면 대상에서 제외 |
등록 기한을 지켜야 합니다. 주택은 취득일부터 60일 안에 장기일반·공공지원으로 등록해야 하고, 신축용 토지는 사업계획승인·건축허가일부터 60일 안이면서 토지 취득일부터 1년 6개월 안에 등록해야 합니다. 60일 안에 등록을 신청했다면 수리가 60일을 넘겨도 감면을 인정한 결정이 있습니다(조심2019지1644).
부담부증여로 취득한 경우는 최초분양 감면 대상이 아닙니다. 오피스텔은 최초분양 감면 대상에는 포함되지만 신축 감면 대상에는 없습니다.
면제 대상이라도 산출세액이 200만원을 넘으면 85%만 감면하고 15%는 납부합니다(지방세특례제한법 제177조의2, 최소납부세제). 1년 안에 같은 소유자에게서 여러 호를 취득하면 각 호의 세액을 합산해 200만원 기준을 판단하므로, 한 호씩 보면 200만원 이하여도 15%를 납부할 수 있습니다(같은 조 제1항 제1호). 취득세 일반 구조는 취득세는 무엇을 기준으로 매기나요에 정리했습니다.
재산세는 2세대 이상을 임대하면 감면합니다
과세기준일(6월 1일) 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 2세대 이상의 공동주택·오피스텔, 모든 호수가 40㎡ 이하인 다가구주택이 대상입니다(제31조의3 제4항).
| 전용면적 | 재산세 감면 |
|---|---|
| 40㎡ 이하 | 면제(도시지역분 포함) |
| 40㎡ 초과 60㎡ 이하 | 75% 경감(도시지역분 포함) |
| 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 50% 경감 |
가액 요건도 있습니다. 공동주택은 공시가격 3억원(수도권 6억원, 민간건설임대는 9억원)을 넘으면 제외되고, 오피스텔은 시가표준액 2억원(수도권 4억원)을 넘으면 제외됩니다. 재산세도 산출세액이 50만원을 넘으면 최소납부세제가 적용됩니다.
재산세 감면 요건은 매년 과세기준일 현재로 판단합니다. 단기임대가 자동말소된 뒤에는 그다음 과세기준일부터 감면 요건을 갖추지 못해 재산세가 부과된다고 본 결정이 있습니다(조심2026방0097).
매각하거나 말소되면 추징합니다
| 세목 | 추징 사유 | 추징 범위 |
|---|---|---|
| 취득세 | 토지 취득 후 2년 안에 정당한 사유 없이 착공하지 않은 경우, 임대의무기간에 임대 외 용도로 쓰거나 매각·증여한 경우, 임대의무기간에 등록이 말소된 경우 | 감면받은 취득세 |
| 재산세 | 사용승인 전 토지를 매각·증여한 경우, 임대의무기간에 매각·증여하거나 등록이 말소된 경우 | 감면 사유가 소멸한 날부터 소급해 5년분 |
추징하지 않는 예외는 좁습니다. 민간임대주택법 제43조 제4항의 사유, 곧 부도·파산 같은 경제적 사정이나 임차인 동의를 받아 아파트 장기일반·단기임대를 자진말소한 경우입니다(지방세특례제한법 시행령 제13조의2). 다른 임대사업자에게 신고하고 포괄양도한 경우는 이 예외에 해당하지 않아, 적법하게 양도했어도 취득세가 추징된다고 본 결정이 있습니다(조심2026지0917). 의무임대기간 중 양도의 다른 결과는 의무임대기간 중 등록임대주택을 양도하면에 정리했습니다.
확인할 것
- 신축·최초분양인지 확인합니다. 기존 주택 매입은 취득세 감면 대상이 아니고, 아파트는 최초분양도 대상이 아닙니다.
- 취득일부터 60일 안에 장기일반·공공지원으로 등록을 신청합니다.
- 최초분양이면 취득가액이 3억원(수도권 6억원)을 넘지 않는지, 재산세는 공시가격 요건을 확인합니다.
- 1년 안에 같은 분양자에게서 여러 호를 취득하면 최소납부세제를 합산해 계산합니다.
- 의무임대기간 안에 매각·말소하면 취득세와 재산세 5년분이 추징된다는 점을 전제로 처분 계획을 세웁니다.
- 감면 일몰은 2027년 12월 31일입니다.
자주 묻는 질문
Q. 기존 빌라를 사서 장기일반으로 등록하면 취득세가 감면되나요?
A. 감면되지 않습니다. 취득세 감면은 직접 신축하거나 건축주에게서 최초로 분양받은 주택이 대상입니다. 재산세는 2세대 이상 임대 요건 등을 갖추면 감면될 수 있습니다.
Q. 60㎡ 이하 신축 오피스텔을 분양받았는데 취득세가 전액 면제되나요?
A. 건축주에게서 최초로 분양받아 60일 안에 장기일반으로 등록하면 면제 대상입니다. 다만 산출세액이 200만원을 넘으면 최소납부세제로 15%는 납부하고, 취득가액이 3억원(수도권 6억원)을 넘으면 감면 대상에서 제외됩니다. 아파트(도시형 생활주택 제외)는 분양받아도 장기일반으로 등록할 수 없어 감면되지 않습니다.
Q. 의무임대기간 중 다른 임대사업자에게 포괄양도하면 추징되나요?
A. 추징된다고 본 조세심판원 결정이 있습니다. 추징 예외는 부도·파산 같은 경제적 사정과 임차인 동의를 받은 자진말소 등으로 한정됩니다.
근거 법령
- 지방세특례제한법 제31조의3 (장기일반민간임대주택 등에 대한 감면), 시행령 제13조의2
- 지방세특례제한법 제177조의2 (지방세 감면 특례의 제한)
- 민간임대주택에 관한 특별법 제2조, 제6조, 제43조