상가주택을 상속받아 건물과 토지 지분을 다르게 나누면, 취득세 과세표준과 국민주택채권은 어떻게 계산하나
"아버지가 남긴 상가주택을 어머니와 형제가 나눠 상속등기하려 합니다. 어머니가 원래 건물 지분 일부를 소유하고 있어서, 등기를 마치면 건물 지분과 토지 지분의 비율이 서로 달라집니다. 취득세와 국민주택채권은 건물 전체 가격에 지분을 곱하나요, 건물과 토지를 나눠 계산하나요?" 상속 취득세는 상속인마다 상속받는 지분을 따로 취득한 것으로 보고 건물과 토지의 시가표준액에 각 지분을 곱해 과세표준을 정합니다. 세율은 주택 부분과 상가 부분 모두 2.8%로 같지만 무주택 1가구의 주택 부분에는 특례세율이 있어 주택 부분을 따로 떼어 봅니다. 국민주택채권은 세금이 아니라 등기할 때 매입하는 채권입니다. 건물과 토지의 가격을 합쳐서 구간을 정하는지는 별표에 정해져 있지 않습니다.
상속인마다 받은 지분을 따로 취득한 것으로 봅니다
상속으로 부동산을 취득하면 상속인 전체가 한 건을 취득한 것으로 보지 않습니다. 상속인 각자가 자기 몫을 취득한 것으로 봅니다.
상속(피상속인이 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속을 포함한다. 이하 이 장과 제3장에서 같다)으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 취득물건을 말한다)을 취득한 것으로 본다. 이 경우 상속인의 납부의무에 관하여는 「지방세기본법」 제44조제1항 및 제5항을 준용한다.
그래서 계산은 상속인별로 합니다. 등기부에서 피상속인 명의 지분만 따로 적습니다. 배우자가 상속 전부터 소유하던 건물 지분은 피상속인의 재산이 아니므로 상속 취득세 대상이 아닙니다. 피상속인 명의였던 건물 지분과 토지 지분을 상속인들이 나눈 비율로 상속 취득세를 계산합니다. 배우자의 기존 지분이 있으면 이 비율은 등기를 마친 뒤의 최종 지분과 다릅니다.
신고·납부는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 합니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(지방세법 제20조 제1항). 상속 취득일은 등기일이 아니라 상속개시일입니다(지방세법 시행령 제20조 제1항).
건물과 토지를 다른 비율로 나누는 것도 상속재산 분할입니다. 상속등기 전에 협의해 그대로 등기하면 각자 상속으로 취득합니다. 상속분이 확정되어 등기한 뒤 다시 나누면 더 받은 부분은 줄어든 상속인에게서 증여받은 것으로 봅니다. 증여세는 상속세 과세표준 신고기한까지 다시 나눈 경우에는 과세하지 않습니다(상속세 및 증여세법 제4조 제3항). 취득세는 상속 취득세 신고·납부기한 안에 재분할 취득과 등기를 모두 마친 경우 등에는 증여 취득으로 보지 않습니다(지방세법 제7조 제13항 단서). 두 기한은 원칙적으로 모두 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다(상속세 및 증여세법 제67조 제1항, 지방세법 제20조 제1항). 취득세는 그 안에 재분할 등기까지 마쳐야 합니다. 신고기한 뒤 재분할은 상속 신고기한이 지난 뒤 상속재산을 다시 나누면 증여세가 과세됩니다에 정리했습니다.
건물분과 토지분에 각각 지분을 곱해 과세표준을 만듭니다
상속 취득세의 과세표준은 시가표준액입니다(지방세법 제10조의2 제2항 제1호). 매매·증여와 달리 실제 가격이나 시가인정액을 적용하지 않습니다. 시가표준액은 부동산 종류마다 정하는 방법이 다릅니다.
| 부분 | 시가표준액 |
|---|---|
| 토지 | 공시된 개별공시지가(지방세법 제4조 제1항) |
| 주택(건물과 부속토지) | 공시된 개별주택가격·공동주택가격(같은 항) |
| 주택이 아닌 건축물 | 지방자치단체의 장이 결정한 가액(같은 조 제2항) |
상가주택은 주택 부분과 상가 부분의 시가표준액 근거가 다릅니다. 주택 부분은 개별주택가격, 상가 부분은 건물 시가표준액과 그 부속토지의 개별공시지가로 봅니다. 건물 지분과 토지 지분이 같다면 이 가격을 모두 더해 지분을 곱하면 됩니다. 지분이 다르면 건물분 합계와 토지분 합계를 따로 만든 뒤 건물분에는 건물 지분, 토지분에는 토지 지분을 곱해 더합니다.
개별주택가격은 주택 부분의 건물과 부속토지를 묶은 가격입니다. 건물 지분과 토지 지분이 다르면 이 가격을 건물분과 토지분으로 나눠야 합니다. 지방세법·같은 법 시행령의 취득세 조문에서는 이 나누는 기준을 찾지 못했습니다. 등록면허세는 토지와 건축물을 한꺼번에 평가해 과세표준이 구분되지 않으면 개별주택가격을 토지나 건축물의 가액 비율로 나눈 금액을 각각의 과세표준으로 합니다(지방세법 시행령 제42조 제2항). 재산세는 주택의 건물과 부속토지 소유자가 다르면 건축물과 부속토지의 시가표준액 비율로 세액을 나눕니다(지방세법 제107조 제1항 제2호). 두 조문 모두 취득세 조문은 아니어서 취득세에도 같은 방식이 적용된다고 단정할 수 없습니다. 상속 취득세 신고 전에 관할 지방자치단체에서 주택 부분 가격을 어떻게 나눠 산정하는지 확인합니다.
시가표준액은 상속개시일 당시 공시된 가격을 씁니다. 사망한 해의 새 공시가격이 나오기 전후로 결과가 달라지는 구조는 새 공시가격이 나오기 전에 주택을 취득하면, 취득세 시가표준액은 어느 해 가격인가에 정리했습니다.
상속 세율은 2.8%이고 주택 부분에는 특례가 있습니다
상속 취득세 세율은 농지인지만 따집니다.
상속으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 23 나. 농지 외의 것: 1천분의 28
상가주택은 농지가 아니므로 주택 부분과 상가 부분 모두 2.8%입니다. 매매로 상가주택을 취득할 때는 주택 부분과 상가 부분의 세율이 달라 가격을 나눠야 합니다(지방세법 시행령 제19조 제2항, 상가주택(겸용주택) 취득세는 주택과 상가를 시가표준액 비율로 나눠 계산합니다). 상속은 세율만 보면 나눌 필요가 없습니다.
나눠야 하는 곳은 세율 특례입니다. 상속으로 1가구 1주택을 취득하면 2.8%에서 중과기준세율(1천분의 20, 지방세법 제6조 제19호)을 뺀 세율을 적용합니다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목). 무주택 1가구가 주택을 상속받으면 0.8%가 됩니다.
① …1가구…가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다. ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.
특례 대상은 주택으로 사용하는 건축물과 그 부속토지입니다. 조문상 상가주택의 상가 부분은 특례 대상이 아니므로 특례를 받는 상속인도 상가 부분에는 2.8%를 적용합니다. 상속에서도 주택 부분과 상가 부분의 과세표준은 나눠 둡니다.
공동상속이면 지분이 가장 큰 상속인 한 사람만 그 주택의 소유자로 봅니다. 한 심판 사안에서 무주택인 상속인은 공동주택을 단독으로, 상가주택을 소수지분으로 함께 상속받았습니다. 조세심판원은 상가주택은 지분이 가장 큰 어머니의 주택으로 보아야 한다며 그 공동주택에 특례세율을 적용했습니다(조심2021지1903, 2022.1.12.). 다만 건물 지분과 토지 지분이 다를 때 어느 지분으로 '지분이 가장 큰 상속인'을 정하는지는 조문에 기준이 없고 이를 다룬 결정도 찾지 못했습니다. 소유자로 판정되지 않은 다른 공동상속인이 상속받은 주택 부분 지분에도 특례가 미치는지 역시 조문에 따로 정해져 있지 않고 이를 다룬 해석도 찾지 못했습니다. 분할협의 전에 관할 지방자치단체 해석을 받아 둡니다.
가정 사례로 보면
가정 사례로 계산해 봅니다. 광역시에 있는 상가주택(1층 상가, 2·3층 주택)의 상속개시일 당시 시가표준액은 다음과 같습니다.
- 주택 부분: 개별주택가격 4억 8천만원. 관할 지방자치단체가 건물분 1억 2천만원, 토지분 3억 6천만원으로 나눠 산정했다고 가정합니다.
- 상가 부분: 건물 6천만원, 부속토지 1억 8천만원
더하면 건물 전체 1억 8천만원, 토지 전체 5억 4천만원이 됩니다. 상속 전에는 건물을 아버지와 어머니가 1/2씩, 토지를 아버지가 단독으로 소유했습니다. 상속세 신고기한 안에 협의분할로 아버지의 건물 지분 1/2은 첫째가 모두 받고, 토지는 어머니 1/2, 첫째 1/4, 둘째 1/4로 나눠 등기했습니다. 등기 후 건물은 어머니·첫째 각 1/2, 토지는 어머니 1/2, 첫째·둘째 각 1/4로 지분이 서로 다릅니다.
| 상속인 | 상속받는 몫(시가표준액) | 과세표준·본세(2.8%) |
|---|---|---|
| 어머니 | 토지 1/2 2억 7천만원 | 2억 7천만원, 756만원 |
| 첫째 | 건물 1/2 9천만원 + 토지 1/4 1억 3,500만원 | 2억 2,500만원, 630만원 |
| 둘째 | 토지 1/4 1억 3,500만원 | 1억 3,500만원, 378만원 |
어머니가 원래 소유하던 건물 1/2은 표에 들어가지 않습니다. 첫째의 몫을 나누면 주택 부분이 1억 5천만원(건물 6천만원 + 토지 9천만원), 상가 부분이 7,500만원이 됩니다. 첫째는 어머니와 별도 가구이고 첫째 가구에 이 주택 외에 주택이 없다고 가정합니다. 첫째가 그 주택의 소유자로 판정되면 주택 부분 1억 5천만원에 0.8%(120만원), 상가 부분 7,500만원에 2.8%(210만원)를 적용해 본세가 330만원이 됩니다. 첫째가 어머니와 같은 가구이면 어머니가 원래 소유하던 건물 지분 때문에 이 전제가 달라질 수 있습니다. 소유자 판정 기준도 결과를 가릅니다. 토지 지분과 상속받은 가액으로 보면 어머니가, 상속받은 건물 지분으로 보면 첫째가 가장 큽니다. 어머니와 둘째의 주택 부분 지분은 특례 적용 여부를 보류하고 표처럼 2.8%로 계산했습니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 따로 계산합니다.
국민주택채권은 등기할 때 따로 매입합니다
국민주택채권은 등기를 신청하는 사람이 주택도시기금법에 따라 매입해야 하는 채권입니다(주택도시기금법 제8조 제1항 제2호). 상속등기는 상속인이 매입합니다(주택도시기금법 시행규칙 제7조 제2항 제1호). 매입 대상과 금액은 주택도시기금법 시행령 별표에 있습니다.
등기하려는 부동산이 공유물인 때에는 공유지분율에 따라 산정한 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액(이하 "시가표준액"이라 한다)을, 공동주택인 경우에는 세대당 시가표준액을 각각 기준으로 하며, 이 경우 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정함에 있어서 둘 이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다. 나. 상속(증여 그 밖의 무상으로 취득하는 경우를 포함한다) 1) 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만: 특별시 및 광역시 18/1,000, 그 밖의 지역 14/1,000 2) 시가표준액 5천만원 이상 1억5천만원 미만: 특별시 및 광역시 28/1,000, 그 밖의 지역 25/1,000 3) 시가표준액 1억5천만원 이상: 특별시 및 광역시 42/1,000, 그 밖의 지역 39/1,000
매매 등기는 주택·토지·그 밖의 부동산마다 요율표가 다르지만 상속 등기는 부동산 종류를 나누지 않는 한 표를 씁니다. 상가주택이라도 채권에서는 주택 부분과 상가 부분을 나눌 필요가 없습니다. 상속인별 지분의 시가표준액과 소재지만 봅니다. 최저 매입금액은 1만원이고, 1만원 미만 단수는 5천원 이상이면 1만원으로, 5천원 미만이면 버립니다(같은 별표 제4호).
| 구분 | 취득세 | 국민주택채권 |
|---|---|---|
| 근거 | 지방세법 제7조 제7항, 제10조의2, 제11조 | 주택도시기금법 시행령 별표 부표 15 |
| 기준 가격 시점 | 상속개시일 당시 시가표준액 | 등기신청서 접수일 기준(주택도시기금법 시행규칙 제7조 제3항) |
| 계산 단위 | 상속인별 상속받는 지분 | 상속인별 공유지분율에 따른 시가표준액 |
| 세율·요율 | 2.8%, 무주택 1가구 주택 부분 특례 | 지역·시가표준액 구간별 14~42/1,000 |
기준 시점이 다릅니다. 취득세는 상속개시일 가격을 쓰지만 채권은 등기신청서를 접수하는 날을 기준일로 산정합니다. 그 사이에 새 공시가격이 나오면 채권은 새 가격으로 계산합니다.
건물과 토지 지분이 다르면 구간 판정이 달라집니다. 별표는 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정하라고만 하고 한 번에 등기하는 건물과 토지의 가격을 합쳐 구간을 정하는지는 정하지 않았습니다. 앞의 가정 사례에서 첫째의 몫으로 두 방식을 계산하면 차이가 큽니다(등기신청일 시가표준액이 상속개시일과 같다고 가정).
| 계산 방식 | 첫째의 기준 가격 | 매입금액(광역시) |
|---|---|---|
| 건물·토지 각각 | 건물 9천만원, 토지 1억 3,500만원 | 252만원 + 378만원 = 630만원 |
| 건물·토지 합산 | 2억 2,500만원 | 945만원 |
토지만 상속받은 어머니(2억 7천만원, 1,134만원)와 둘째(1억 3,500만원, 378만원)는 어느 방식이든 같습니다. 매입금액은 채권 액면이고 바로 매도하면 그 차액만 실제 부담이 됩니다. 산정 방식은 등기 전에 등기소와 채권 매입을 취급하는 은행에 따집니다.
상속등기 전에 확인할 것
- 등기부에서 건물과 토지의 피상속인 지분, 배우자 등 다른 사람의 기존 지분을 나눠 적습니다.
- 건축물대장에서 주택 부분과 상가 부분을 확인하고, 주택 부분 개별주택가격과 상가 부분 건물·토지 시가표준액을 상속개시일 기준으로 확인합니다.
- 건물 지분과 토지 지분이 다르면 주택 부분 가격을 건물분과 토지분으로 어떻게 나누는지 관할 지방자치단체에 확인합니다.
- 상속인별로 상속받는 건물 지분과 토지 지분에 시가표준액을 곱해 과세표준을 만들고, 주택 부분과 상가 부분을 나눠 둡니다.
- 무주택 1가구인 상속인이 있으면 지분이 가장 큰 상속인이 누구인지 확인합니다. 건물·토지 지분이 다르면 판정 기준을 미리 확인합니다.
- 국민주택채권은 등기신청일 기준 시가표준액과 소재지(특별시·광역시 여부)로 상속인별 매입금액을 계산하고, 건물·토지 합산 여부를 확인합니다.
상속주택이 취득세 중과 주택 수에 미치는 영향과 공동상속 주택 수 산정은 상속받은 주택, 취득세 세율과 주택 수는 어떻게 되나요?에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 어머니가 원래 소유하던 건물 지분도 상속 취득세를 납부해야 하나요?
A. 납부하지 않습니다. 상속 취득세는 상속인 각자가 상속받는 지분만 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제7항). 상속 전부터 어머니 명의였던 지분은 피상속인의 재산이 아니어서 상속으로 취득한 것이 아닙니다. 등기 후 어머니의 건물 지분이 커 보여도 과세표준에는 새로 상속받은 지분만 들어갑니다.
Q. 상속이니까 상가 부분도 0.8%가 되나요?
A. 조문상 상가 부분은 특례 대상이 아닙니다. 특례가 적용되는 1주택은 주택으로 사용하는 건축물과 그 부속토지입니다(지방세법 시행령 제29조 제1항). 무주택 1가구라도 상가 부분에는 2.8%를 적용하고 주택 부분에만 특례세율을 적용합니다.
Q. 국민주택채권은 꼭 매입해야 하나요? 상속세를 납부했으면 면제되나요?
A. 상속으로 소유권이전등기를 하면 상속인이 매입합니다(주택도시기금법 시행규칙 제7조 제2항 제1호). 별표의 면제 사유는 국가기관·지방자치단체 같은 매입자나 영농 목적 농지 취득처럼 정해진 경우이고, 상속세를 신고·납부했다는 사정은 면제 사유에 없습니다. 상속세를 분납·연부연납하면서 담보로 제공한 부동산에 저당권설정등기를 할 때는 채권을 매입하지 않습니다(주택도시기금법 시행령 별표 제3호 바목).
Q. 건물과 토지를 따로 계산하면 채권 매입금액이 줄어드나요?
A. 구간 경계 근처에서는 줄어들 수 있습니다. 상속 등기 요율은 시가표준액 5천만원과 1억 5천만원을 경계로 올라갑니다. 합산하면 높은 구간에 들어가고 따로 보면 낮은 구간에 남는 경우가 있습니다. 요율표는 시가표준액 1천만원 이상부터 정해져 있어 따로 보면 1천만원 미만인 부분은 매입 대상이 아닙니다. 합산 여부는 별표에 정해져 있지 않습니다.
근거 법령
- 지방세법 제4조 제1항·제2항, 제6조 제19호, 제7조 제7항·제13항, 제10조의2 제2항 제1호, 제11조 제1항 제1호, 제15조 제1항 제2호 가목, 제20조 제1항, 제107조 제1항 제2호
- 지방세법 시행령 제19조 제2항, 제20조 제1항, 제29조, 제42조 제2항
- 상속세 및 증여세법 제4조 제3항, 제67조 제1항
- 주택도시기금법 제8조 제1항, 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항·별표, 주택도시기금법 시행규칙 제7조 제2항·제3항
- 조심2021지1903(2022.1.12.)