상속주택 때문에 새로 취득한 집 취득세가 중과됐다면, 경정청구로 환급받을 수 있나
"아버지 집을 상속받고 2년 뒤 이사할 집을 취득했는데, 집이 두 채라며 취득세를 8%로 냈습니다. 상속주택은 주택 수에서 제외되는 것 아닌가요? 이미 낸 세금은 환급받을 수 있나요?" 상속주택은 상속개시일부터 5년 동안 취득세 중과 주택 수에서 제외합니다. 이 기간 안에 취득한 집을 상속주택까지 넣어 중과로 냈다면 경정청구로 차액을 환급받는 길이 있습니다. 상속주택을 제외한 주택 수로 세율을 다시 판정한 뒤 경정청구 기한을 확인합니다.
상속주택을 제외하고 주택 수를 산정합니다
다주택자 취득세 중과는 새 주택을 취득하는 날 1세대가 가진 주택 수로 판정합니다(지방세법 제13조의2 제1항). 이때 상속받은 주택은 일정 기간 그 주택 수에 넣지 않습니다.
상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔
기준일은 상속등기일이 아니라 상속개시일(피상속인 사망일)입니다. 새 주택의 취득일이 상속개시일부터 5년 안에 있으면 상속주택을 제외하고 세대의 주택 수를 다시 산정합니다. 그 결과 새 주택이 1주택이 되면 1~3% 세율 대상입니다. 원래 가진 주택이 한 채 있었다면 새 주택은 2주택이 됩니다. 이때는 조정대상지역 여부와 일시적 2주택 해당 여부까지 함께 봅니다.
| 새 주택 취득일 현재 | 상속주택 | 판정 |
|---|---|---|
| 상속개시일부터 5년 이내 | 주택 수에서 제외 | 상속주택을 제외한 주택 수로 세율 |
| 상속개시일부터 5년 경과 | 주택 수에 포함 | 공동상속이면 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봄(소수지분 상속인은 기간과 관계없이 소유자로 보지 않음) |
상속주택을 여러 상속인이 함께 받았다면 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 봅니다. 그래서 소수지분 상속인은 5년이 지나도 그 주택이 주택 수에 들어가지 않습니다. 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 정합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제5항). 2020년 8월 12일 전에 상속받은 주택은 상속개시일과 관계없이 그날부터 5년 동안 주택 수에서 제외했습니다(대통령령 제30939호 부칙 제3조). 그래서 2020년 8월 12일부터 2025년 8월 11일 사이에 새 주택을 취득했다면, 오래전에 상속받은 주택이라도 주택 수에서 빼고 다시 판정합니다. 상속주택 세율과 공동상속 판정은 상속받은 주택, 취득세 세율과 주택 수는 어떻게 되나요?에 정리했습니다.
중과로 냈다면 경정청구로 환급받습니다
신고한 세액이 지방세법에 따라 신고했어야 할 세액보다 많으면 경정청구를 할 수 있습니다(지방세기본법 제50조 제1항 제1호). 상속주택을 주택 수에 잘못 넣어 중과세율로 신고했다면 이 경우에 해당합니다.
| 확인할 것 | 내용 |
|---|---|
| 기한 | 법정신고기한이 지난 뒤 5년 이내(지방세기본법 제50조 제1항) |
| 법정신고기한 | 매매 등 유상취득은 취득일부터 60일(지방세법 제20조 제1항) |
| 청구 대상 | 새 주택 취득세를 신고·납부한 지방자치단체의 장(지방세기본법 제50조 제1항) |
| 환급 금액 | 낸 세액과 다시 판정한 세율로 계산한 세액의 차액(지방교육세·농어촌특별세 차액 포함 여부도 함께 확인) |
5년은 취득일이 아니라 법정신고기한부터 계산합니다. 경정청구 기한과 절차는 취득세를 중과로 냈는데 대상이 아니었다면, 경정청구는 언제까지 하나요?에 정리했습니다. 환급금에는 지방세환급가산금이 더해질 수 있습니다(지방세기본법 제62조).
숫자로 보면(가정)
아래 수치는 설명을 위한 가정입니다. 무주택 세대주가 아버지 집을 상속받았습니다. 그리고 상속개시일부터 2년 뒤 조정대상지역에 있는 아파트를 6억원에 취득했습니다. 신고할 때 상속주택까지 2주택으로 보아 8%를 적용했습니다.
- 상속주택을 제외하고 다시 산정하면 새 아파트는 1주택입니다. 6억원 이하 주택이라 1% 세율을 적용합니다.
- 취득세 본세 기준으로 8%(4,800만원)와 1%(600만원)의 차액 4,200만원이 경정청구 대상입니다(지방교육세 등 부가세는 따로 계산).
같은 사례에서 아파트를 상속개시일부터 6년 뒤에 취득했다면 상속주택도 주택 수에 들어가 2주택이 됩니다. 이때는 중과 여부를 일반 규정대로 판정합니다. 실제 세액은 취득가액·지역·세대의 다른 주택 수에 따라 달라지므로 그대로 대입할 수 없습니다.
경정청구 전에 확인할 것
- 피상속인의 사망일(상속개시일)과 새 주택 취득일(잔금일 또는 그 전 등기일)의 간격
- 새 주택 취득일 현재 세대원 전원의 주택·조합원입주권·분양권·오피스텔 보유 현황
- 상속주택이 공동상속이라면 각 상속인의 지분과 실제 거주자, 상속 뒤 다른 상속인의 지분을 매매로 더 받았는지(매매로 받은 지분은 상속 취득으로 보지 않은 결정과 사실상 상속으로 본 결정이 엇갈림: 조심2026지0065 기각, 조심2023지0146 인용)
- 새 주택의 취득세 신고서·영수증과 법정신고기한
- 새 주택이 조정대상지역에 있었는지, 일시적 2주택에 해당했는지
자주 묻는 질문
Q. 상속등기를 늦게 했는데 5년은 등기일부터인가요?
A. 아닙니다. 상속개시일부터 5년입니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호). 상속등기를 늦게 했어도 피상속인 사망일부터 기간을 계산합니다.
Q. 이미 몇 년 전에 낸 취득세도 환급받을 수 있나요?
A. 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안이면 경정청구할 수 있습니다(지방세기본법 제50조 제1항). 매매로 취득했다면 취득일부터 60일이 되는 날이 법정신고기한입니다. 그날부터 5년을 계산합니다.
Q. 상속받은 분양권이나 오피스텔도 같은가요?
A. 같은 조항에 조합원입주권·주택분양권·오피스텔도 들어 있습니다. 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 주택 수에서 제외합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호). 다만 상속받은 조합원입주권으로 나중에 완공된 주택은 이 조항이 제외 대상으로 정하지 않았다며 주택 수에 넣은 결정이 있습니다(조심2024지0729, 2025.12.9., 기각).