주소만 같고 따로 살았어도 어머니 주택이 주택 수에 합산됩니다
취득세 중과 판정에서 1세대 여부는 주민등록표에 함께 기재되어 있는지 로 판정합니다. 실제 거주지가 다르다는 사정은 시행령이 판단 항목으로 정하지 않았습니다. 그래서 어머니와 주소만 같고 따로 살았더라도 어머니 소유 주택이 주택 수에 합산됩니다. 조세심판원은 1세대 3주택으로 보아 8% 중과세율 적용이 정당하다고 판단했습니다(조심 2024지0770, 2024.10.4.).
무슨 일이 있었나
청구인이 2023년 7월 20일에 전라남도 광양시 소재 주택을 분양받아 취득한 건입니다. 취득 당시 세대별 주민등록표에는 청구인이 아버지, 어머니와 함께 전라남도 고흥군 주소지로 기재되어 있었으나, 청구인은 2023년 2월 2일부터 서울특별시 동작구 소재 주택에 임대차계약을 맺고 실제로는 그곳에 거주하고 있었습니다.
청구인은 이 주택에 상시거주를 개시하지 않은 상태에서 2023년 9월 5일 한 법인과 전세계약(임대차기간 2023.9.15.~2024.9.14.)을 체결하고 전세권을 설정했습니다. 청구인이 취득세 신고 과정에서 생애최초 감면과 전세권 설정을 함께 신고한 날은 2023년 9월 15일입니다. 처분청 담당공무원은 3개월 이내에 상시거주를 시작하지 않으면 추징 대상이라고 안내했습니다. 어머니의 주택 수와 합산하면 1세대 4주택에 해당한다는 안내도 덧붙였습니다. 청구인이 그 안내에 따라 신고·납부한 세율은 12% 중과세율 입니다.
청구인은 2023년 11월 16일 생애최초 감면 대상이라는 주장과 어머니와 실제 거주를 달리하므로 1세대가 아니라는 주장을 함께 담아 경정청구를 냈습니다. 처분청은 2023년 12월 어머니 소유 주택 중 2020년 8월 12일 이전 매매계약 을 체결하고 취득한 오피스텔을 주택 수에서 제외했습니다. 1세대 3주택으로 보아 8% 세율을 적용하는 것으로 일부 인용하고, 나머지 청구는 거부했습니다.
조문은 어떻게 돼 있나
법 제13조의2제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표(이하 이 조에서 "등록외국인기록표등"이라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
이 조항은 세대의 구성을 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족 으로 정합니다. 생계를 독립적으로 유지하는지, 실제로 같은 집에 사는지를 판단하라는 문구는 여기에 없습니다.
심판원의 판단
조세심판원은 청구인이 주택을 취득할 당시 어머니와 함께 세대별 주민등록표에 기재되어 있던 사실을 확인하고 두 사람이 1세대에 해당한다고 보았습니다. 청구인의 1주택과 어머니의 2주택을 합산하면 이 주택의 취득은 1세대 3주택 에 해당하고, 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 유상거래로 취득한 경우이므로 8% 중과세율 적용 대상입니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호). 실제 거주를 달리한다는 사정은 시행령이 판단 항목으로 정하지 않았다는 것이 근거였습니다.
생애최초 감면 주장도 받아들여지지 않았습니다. 취득 당시 감면요건을 갖추었더라도 취득한 날부터 3개월 이내에 상시거주를 시작하지 않았고(행위시 지방세특례제한법 제36조의3 제4항 제1호), 전세계약을 체결해 임대한 사실도 확인되어(같은 항 제3호) 추징 사유 에 해당했습니다. 감면이 적용되면 지방세법 제13조의2의 세율을 적용하지 않습니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항). 그래서 감면 추징 여부를 먼저 확인한 뒤 중과세율 을 산정합니다. 심판청구는 기각됐습니다.
실무에서 확인할 것
생애최초 감면의 추징 근거는 행위시법 입니다. 3개월 이내 상시거주 개시와 3개월 이내 추가 주택 취득을 추징 사유로 정했던 조항은 법률 제21309호(2025.12.31. 공포, 2026.1.1. 시행)로 삭제됐습니다. 현행 제36조의3 제4항은 취득한 날부터 3년 이내 에 매각·증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하는 경우만 추징 사유로 정합니다.
적용 규정은 추징 사유가 발생한 시점으로 나뉩니다. 시행 전에 종전 추징 사유가 발생한 경우에는 종전 규정을 적용합니다(같은 법률 부칙 제5조 제2항). 전세를 준 사실은 현행에서도 임대를 포함한 다른 용도 사용 에 해당해 3년 이내라면 추징 대상입니다.
세대 판정은 취득일 현재의 주민등록표 로 확인합니다. 실거주지가 다르다는 자료는 시행령 제28조의3 제1항의 판단 항목이 아닙니다. 취득 전에 세대가 분리됐는지, 전출 신고가 어느 날짜였는지를 주민등록 기록 으로 대조합니다.
합산 대상 주택도 하나씩 확인합니다. 이 사건에서는 어머니 소유 오피스텔 한 채가 2020년 8월 12일 이전 매매계약분이어서 주택 수에서 제외됐고, 12%에서 8%로 내려갔습니다. 세목별 세대 기준은 취득세·양도세·종부세, '세대' 기준이 다릅니다, 같은 형식 기준이 적용된 사례는 동생이 따로 생계를 꾸려도 주민등록이 같으면 한 세대입니다, 실질 단절이 인정돼 형식이 깨진 사례는 이혼 후 생계가 오래 끊긴 미성년 자녀는 1세대에서 빠집니다에 정리했습니다. 감면 추징 기준은 생애최초 주택 구입 취득세 감면에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 주민등록만 부모님 집에 두고 실제로는 따로 살고 있습니다. 1세대인가요?
취득세 중과 판정에서는 1세대입니다. 시행령 제28조의3 제1항은 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인은 제외)으로 세대를 정하고, 독립생계 여부를 판단하도록 정하지 않았습니다. 다만 같은 조 제2항 각 호에 별도 세대로 보는 경우를 따로 두었습니다. 30세 미만 자녀의 소득요건, 65세 이상 직계존속 동거봉양, 세대전원 90일 이상 출국, 취득 후 60일 이내 세대분리에 해당하는지 확인합니다.
Q. 취득한 뒤에 세대를 분리하면 세율이 내려가나요?
판단 시점은 주택 취득일 현재입니다. 취득 후의 전출이나 세대분리는 이미 성립한 납세의무를 바꾸지 않습니다. 다만 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내 에 세대를 분리하기 위해 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우에는 별도 세대로 봅니다(시행령 제28조의3 제2항 제4호). 세입자가 이미 그 주택에 전입한 상태라면 주소지 이전이 어려워 이 경로는 사용하기 어렵습니다.
Q. 지금 취득하면 3개월 안에 전입하지 않아도 감면이 유지되나요?
현행 지방세특례제한법 제36조의3 제4항에는 3개월 상시거주 개시 요건이 없습니다. 취득한 날부터 3년 이내에 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외)하거나 임대를 포함한 다른 용도로 사용하는 경우에만 추징합니다. 다만 시행 전에 종전 추징 사유가 이미 발생한 경우에는 종전 실거주 의무 규정 을 적용합니다(법률 제21309호 부칙 제5조 제2항). 취득 시점과 사유 발생 시점을 함께 확인합니다.