다주택자 취득세 중과는 어떻게 되나요?

세율은 표준세율에 중과기준세율을 더해 정합니다

중과세율은 그냥 8%, 12%⁠로 적혀 있지 않습니다. 유상거래 표준세율 4%⁠(지방세법 §11①7⁠호나목)⁠에 중과기준세율 2%⁠를 곱해서 더합니다.

• 8%⁠: 4% + (2% × 200%) = 8%. 조정대상지역 1⁠세대 2⁠주택, 또는 비조정대상지역 1⁠세대 3⁠주택
• 12%⁠: 4% + (2% × 400%) = 12%. 조정대상지역 1⁠세대 3⁠주택 이상, 비조정대상지역 1⁠세대 4⁠주택 이상, 그리고 법인

법인은 주택 수와 무관하게 12%⁠입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해집니다. 중과 구간은 지방교육세가 0.4%⁠로 고정되고, 농어촌특별세는 85㎡ 초과분에만 부과되어 8% 중과에 0.6%, 12% 중과에 1.0%⁠입니다. 총부담은 주택 취득세율 완전정리⁠에 표로 정리했습니다.

주택 수부터 산정해야 판정할 수 있습니다

몇 번째 주택인지를 알아야 세율 칸이 정해집니다. 그런데 취득세 주택 수에 포함하는 대상은 주택만이 아닙니다. 주택과 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔⁠을 함께 포함하고, 지금 취득하는 주택도 그 안에 넣습니다.

반대로 주택 수에서 제외하는 것도 있습니다. 상속개시일부터 5⁠년이 지나지 않은 상속주택, 시가표준액 1⁠억원 이하 오피스텔, 세대원끼리 공동으로 가진 한 채 등입니다.

포함 대상과 제외 대상은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나⁠에 한자리에 모았습니다.

주택 수를 산정하는 단위인 1⁠세대도 먼저 확정해야 합니다. 취득세의 1⁠세대는 취득일 현재 주민등록표⁠에 함께 올라 있는 가족입니다. 주민등록이 같아도 65⁠세 이상 직계존속과의 동거봉양 합가처럼 별도세대로 보는 예외가 있습니다. 취득세⁠·⁠양도세⁠·⁠종부세, 세대 기준이 다릅니다⁠와 부모님과 함께 사는 상태에서 집을 살 때 점검할 것⁠에서 다룹니다.

일시적 2⁠주택은 3⁠년(조정대상지역끼리는 2⁠년) 안에 처분하면 제외됩니다

종전 주택을 하나 가진 세대가 이사⁠·⁠학업⁠·⁠취업 같은 사유로 신규 주택을 취득하면 잠시 2⁠주택이 됩니다. 이때는 신규 주택을 취득한 뒤 3⁠년 이내⁠에 종전 주택을 처분하면 중과에서 제외됩니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2⁠년 이내⁠에 처분해야 합니다(시행령 §28⁠의5①).

종전에 가진 것이 조합원입주권이나 주택분양권이라면, 그 권리로 주택을 취득한 날부터 처분기한을 기산합니다. 재개발⁠·⁠재건축 관리처분계획인가(소규모주택정비는 사업시행계획인가) 당시 그 사업구역에 살던 세대가 신규 주택으로 이주한 경우에는 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것⁠으로 봅니다.

기한을 넘기면 어떻게 되는지가 중요합니다. 일반세율로 신고했더라도 기한 안에 처분하지 못하면 중과세율과의 차액을 다시 내야 합니다. 잔금 시점에 처분 계획을 세워 두어야 합니다.

2⁠년 기한은 2026⁠년 10⁠월 1⁠일 이후 신규 주택을 취득하는 경우부터 적용됩니다. 취득일은 잔금을 치른 날이고, 그보다 먼저 등기하면 등기일입니다. 10⁠월 1⁠일 이후에 취득하더라도, 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔 중 하나만 가진 상태에서 2026⁠년 8⁠월 26⁠일 이전에 신규 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)⁠을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 3⁠년이 그대로 적용됩니다(대통령령 제36736⁠호 부칙 §2②). 자세한 내용은 조정대상지역 취득세 일시적 2⁠주택도 2⁠년으로⁠에 있습니다.

계약이 지정고시일보다 앞서면 지정 전 취득으로 봅니다

조정대상지역은 시기에 따라 지정과 해제가 바뀝니다. 그래서 취득 시점의 지정 여부를 확인해야 합니다.

조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약을 체결⁠하고 계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되면, 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 보아 중과를 적용하지 않습니다(§13⁠의2④). 분양계약도 포함합니다. 계약서와 계약금 이체내역을 남겨 두어야 합니다.

취득 시점 기준 지정 여부는 조정대상지역 조회⁠에서 확인할 수 있습니다.

중과에서 아예 제외되는 주택도 있습니다

주택 수가 많아도 그 취득 자체가 중과 대상이 아닌 경우가 있습니다(시행령 §28⁠의2). 개인에게 자주 해당하는 것은 이렇습니다.

• 저가주택⁠: 시가표준액이 수도권 1⁠억원 이하⁠, 수도권 밖 2⁠억원 이하⁠. 다만 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 제외⁠됩니다.
• 농어촌주택⁠: 읍⁠·⁠면 소재, 대지 660㎡ 이내, 연면적 150㎡ 이내, 건축물 가액 6,500⁠만원 이내. 광역시의 군지역과 수도권, 도시지역, 토지거래허가구역은 해당하지 않습니다.
• 문화유산 주택⁠: 지정문화유산, 등록문화유산, 천연기념물.

요건을 갖추면 그 주택은 다른 주택을 취득할 때 주택 수에서도 제외됩니다⁠.

이미 중과세율로 신고⁠·⁠납부한 뒤에 이런 사유가 확인되는 경우도 있습니다. 그때는 기한 안에 경정청구를 할 수 있고, 그 기한은 취득일이 아니라 법정신고기한부터 기산합니다(중과로 낸 취득세, 경정청구는 언제까지 하나요⁠).

증여로 받는 경우는 규정이 따로 있습니다

지금까지는 대가를 지급하고 취득하는 유상취득입니다. 증여로 받을 때는 조문이 달라집니다. 조정대상지역에 있고 시가표준액 3⁠억원 이상⁠인 주택을 증여받으면 12%⁠가 적용됩니다(§13⁠의2②). 다만 1⁠세대 1⁠주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우⁠는 제외됩니다.

조정대상지역 주택 증여받으면 12% 중과되나요⁠에서 따로 다룹니다.

근거 법령

자주 묻는 질문