가족 간 지분 저가 취득 취득세, 경정청구로 1,730만원 돌려받았습니다
부모에게서 아파트 지분을 시가보다 낮게 취득했다면 취득세 판정은 취득일부터 확인합니다. 2026년 1월 1일부터 5월 31일 사이에 납세의무가 성립한 취득은 지분마다 차액 3억원과 30%를 판정하고, 6월 1일 이후 성립분은 전체 지분을 취득한 것으로 환산해 판정합니다. 이 구분은 대통령령 제36364호 부칙 제2조가 정했습니다. 3월에 지분을 취득하고 구청 안내대로 증여 3.5%로 신고한 사건에서, 경정청구 51일 만에 구청이 유상 3%로 경정했고 취득세 약 1,730만원을 환급했습니다. 최종확인일은 2026년 10월 15일입니다.
2026년 5월 이전에 가족에게서 지분을 저가로 취득하고 증여 세율로 냈습니다. 돌려받을 수 있나요?
지분 하나하나의 차액이 3억원 미만이고 그 지분 시가인정액의 30% 미만이며, 대가를 지급한 사실을 소득이나 재산 처분 자료로 증명할 수 있다면 경정청구로 유상 세율과의 차액을 환급받을 수 있습니다. 지분을 전체로 환산하는 규정은 2026년 6월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용합니다(대통령령 제36364호 부칙 제2조). 경정청구 기한은 법정신고기한이 지난 후 5년입니다(지방세기본법 제50조 제1항).
지분 판정 기준은 납세의무 성립일로 나뉩니다
배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 봅니다. 대가 지급이 증명되면 유상으로 인정하지만, 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 다시 증여로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호). 이 단서의 적용 대상은 2026년 1월 1일 이후 취득분입니다(법률 제21308호 부칙 제3조). 차액 계산 방법은 가족 간 저가 거래 취득세에 정리했습니다.
이 차액을 지분 단위로 계산하느냐, 집 전체로 환산하느냐가 2026년 6월 1일을 기준으로 달라졌습니다.
법 제7조제11항제4호 각 목 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 그 대가와 법 제10조의2제1항에 따른 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 법 제4조에 따른 시가표준액으로 한다. 이하 이 조에서 같다)의 차액(지분을 취득한 경우에는 전체 지분을 취득한 것으로 보아 계산한 차액을 말하고, 주택의 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택을 취득한 것으로 보아 계산한 차액을 말한다. 이하 제18조의2에서 같다)이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30에 상당하는 금액 이상인 경우를 말한다.
제11조의3의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.
괄호 안의 환산 문구가 2026년 5월 29일 개정으로 들어왔고, 이 영은 6월 1일부터 시행합니다.
- 2026.1.1.~5.31. 성립분: 개정 전 제11조의3을 적용합니다. 환산 문구가 없으므로 취득한 지분의 시가인정액과 그 지분 대가로 차액을 계산합니다.
- 2026.6.1. 이후 성립분: 전체 지분을 취득한 것으로 보아 차액을 계산합니다. 같은 괄호가 부당행위계산(시행령 제18조의2)에도 적용됩니다.
인용 사례: 강남구 아파트 지분 3인 취득
- 서울 강남구 아파트, 감정가 40억원대(감정평가법인 두 곳 동일)
- 아버지가 자녀·손녀·며느리에게 지분을 양도, 대금은 감정가의 약 80%
- 2026년 3월 계약·잔금, 직계비속(자녀·손녀) 지분 합계 77.6%
- 지분별 차액: 세 사람 모두 3억원 미만, 지분 시가인정액의 30% 미만(자녀 14%, 손녀 22%)
- 전체로 환산한 차액: 3억원 이상
신고 때 구청은 전체로 환산하면 3억원을 넘는다며 증여로 안내했습니다. 자녀·손녀 지분은 무상취득 세율 3.5%로, 직계비속이 아닌 며느리 지분은 유상 3%로 신고·납부했습니다. 주택 유상취득 세율 구간은 지분이라도 전체 주택 가액으로 판정하므로(지방세법 제11조 제1항 제8호 후단) 9억원 초과 구간인 3%가 적용됩니다.
경정청구 근거와 구청 결정
8월 18일에 경정청구를 제기했습니다. 근거는 세 가지였습니다.
- 부칙의 적용 시기: 개정 규정은 6월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용합니다. 취득세 납세의무는 취득한 때 성립하고, 이 사건 취득은 3월입니다.
- 개정 전 조문의 문언: 개정 전 제11조의3에는 환산 문구가 없습니다. 지방세법은 지분을 전체로 환산할 때 제11조 제1항 제8호 후단처럼 명문으로 정합니다.
- 개정이유: 종전에는 지분 기준으로 판단해 지분 쪼개기 유인이 있었고 앞으로 전체로 환산한다는 취지가 개정이유에 적혀 있습니다. 새 기준을 정한 개정입니다.
구청은 10월 8일 경정결정을 했습니다. 청구 후 51일 만의 결정으로, 청구받은 날부터 2개월인 처리기간 안에 통지됐습니다(지방세기본법 제50조 제3항). 결정문은 행정안전부 운영요령(부동산세제과-1581, 2026.5.18.)을 들어 시행령 제11조의3 개정 이전 취득건은 지분 매매가를 전체로 환산하지 않고 증여의제 기준을 적용한다고 판단했습니다.
- 취득 원인: 증여 → 유상
- 취득세율: 3.5% → 3%
- 환급 취득세: 약 1,730만원
- 지방교육세: 증감 없음(두 세율 모두 과세표준의 0.3%, 지방세법 제151조 제1항 제1호)
- 지방세환급가산금: 납부일의 다음 날부터 가산(지방세기본법 제62조 제1항, 같은 법 시행령 제43조 제1항 제1호)
환급액은 세율 차이만큼입니다
유상으로 경정되어도 과세표준은 시가인정액 그대로입니다. 특수관계인 간 저가 취득은 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 5% 이상이면 부당행위계산 대상이고, 이때는 시가인정액을 과세표준으로 결정할 수 있습니다(지방세법 제10조의3 제2항, 시행령 제18조의2). 이 사건도 지분마다 5%를 넘어 과세표준은 바뀌지 않았고, 세율만 3.5%에서 3%로 바뀌었습니다.
경정청구 기한과 불복 절차
- 경정청구: 법정신고기한이 지난 후 5년 이내(지방세기본법 제50조 제1항). 증여로 신고했다면 법정신고기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(지방세법 제20조 제1항).
- 구청이 결정·경정을 통지한 경우: 그 결정·경정분은 통지받은 날부터 90일 이내(5년 안으로 한정, 지방세기본법 제50조 제1항 괄호)
- 2개월 안에 통지가 없을 때: 2개월이 되는 날의 다음 날부터 이의신청이나 심판청구(같은 법 제50조 제4항)
- 거부된 경우: 통지받은 날부터 90일 이내 이의신청 또는 조세심판원 심판청구(같은 법 제90조, 제91조 제3항)
기한 계산은 취득세 환급 기한 계산에 날짜를 넣어 계산합니다. 중과로 신고한 취득세의 경정청구 기한은 취득세 중과 경정청구에서 다룹니다.
6월 이후 성립분은 지분을 나눠도 전체로 봅니다
이 사건의 인용은 개정 전 성립분에 한정됩니다. 2026년 6월 1일 이후 납세의무가 성립하는 지분 취득은 지분을 몇 개로 나누어도 집 전체의 시가인정액과 전체 대가로 환산해 차액을 계산합니다. 지금 가족 간 지분 거래를 준비한다면 집 전체 시가인정액을 기준으로 대금을 정해야 합니다.
자주 묻는 질문
계약은 5월, 잔금은 6월입니다. 개정 전 규정이 적용되나요?
부칙은 납세의무 성립일로 나눕니다. 취득세 납세의무는 취득한 때 성립하는데, 유상취득과 증여취득은 취득일을 정하는 기준이 다릅니다. 계약일과 잔금일이 6월 1일 전후로 나뉘면 유상·증여 판정과 취득일 판정이 서로 맞물려 결론이 달라질 수 있어, 계약서·잔금 영수증·등기 신청일을 놓고 따로 판단합니다.
며느리·사위 지분도 경정청구 대상인가요?
며느리와 사위는 직계존비속이 아니어서 제7조 제11항의 증여 의제 대상이 아닙니다. 처음부터 유상 세율로 신고했다면 경정할 세율 차이가 없습니다. 이 사건도 며느리 지분은 청구 대상에서 제외했습니다.
조정대상지역이라 증여 중과 12%로 냈다면 환급액은 어떻게 계산하나요?
유상으로 경정되면 무상취득 중과(지방세법 제13조의2 제2항)가 아니라 유상취득 세율을 적용합니다. 이때는 취득자 세대의 주택 수에 따라 유상 중과가 적용될 수 있어 유상 세율부터 다시 판정한 뒤 차액을 계산합니다.
근거 법령
- 지방세법 제7조 제11항 제4호, 제10조의3 제2항, 제11조 제1항 제2호·제8호, 제13조의2 제2항, 제20조 제1항, 제151조 제1항 제1호
- 지방세법 시행령 제11조의3, 제18조의2 / 대통령령 제36364호(2026.5.29.) 부칙 제1조·제2조 / 법률 제21308호 부칙 제3조
- 지방세기본법 제50조, 제62조 제1항, 제90조, 제91조 제3항 / 같은 법 시행령 제43조 제1항 제1호
가족 간 지분 거래의 취득일·지분별 차액·대가 지급 자료를 함께 놓고 경정청구 가능 여부를 판단합니다. 취득세 경정청구는 취득세 경정청구·조세불복 대리에서 안내합니다.