등기가 각하돼 계약을 해제해도 취득세는 남습니다
취득세는 등기를 했는지가 아니라 사실상 취득했는지 로 성립합니다. 유상승계는 원칙적으로 잔금을 치른 날이 취득일입니다. 그래서 잔금을 모두 지급하면 등기가 되지 않았더라도 납세의무는 이미 성립합니다. 조세심판원은 등기 신청이 각하돼 계약을 해제한 사안에서도 환급을 인정하지 않았습니다(조심 2024지0475, 2024.4.23.).
무슨 일이 있었나
청구인이 2022년 5월에 다가구주택 한 호의 매매대금을 전부 지급 한 건입니다. 같은 시기에 취득가격을 과세표준으로 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세를 신고·납부했습니다.
그런데 소유권이전등기가 되지 않았습니다. 등기소가 2022년 6월에 이전등기 신청을 각하 했기 때문입니다. 청구인은 2023년 10월에 등기를 할 수 없다는 이유로 환급을 구하는 경정청구를 냈습니다. 처분청은 엿새 뒤 거부했습니다.
심판원의 판단
조세심판원은 청구인이 매매대금을 모두 지급하고 그 주택을 사실상 취득 한 이상, 등기소의 각하 결정이 이미 적법하게 성립한 납세의무에 영향을 미치지 않는다고 보았습니다. 거부처분에 잘못이 없다는 결론입니다.
해제로 되돌리려면
시행령은 해제를 인정받을 요건을 따로 정해 두고 있습니다. 그 요건을 모두 갖추지 못하면 계약을 해제했더라도 취득이 없던 것으로 보지 않습니다.
유상승계취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 않고 화해조서·인낙조서, 공정증서, 계약해제신고서, 부동산거래계약 해제등 신고서 중 어느 하나로 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.
두 가지가 함께 필요합니다. 등기·등록을 하지 않았을 것, 그리고 취득일부터 60일 이내에 정해진 서류로 입증할 것. 무상취득은 기한이 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.
실무에서 확인할 것
잔금을 치르기 전에 등기 가능 여부부터 봅니다. 등기 가능 여부에 다툼이 있는 물건이라면 잔금을 치른 뒤 납세의무가 이미 성립 한 상태에서 납세자가 다퉈야 하므로 잔금 지급일을 등기 가능 여부가 정리된 뒤로 정합니다.
해제를 인정받으려면 서류의 종류와 기한을 함께 맞춰야 합니다. 당사자끼리 작성한 해제합의서만으로는 부족했습니다. 인정되는 서류는 화해조서·인낙조서, 공정증서, 계약해제신고서, 부동산거래계약 해제등 신고서 네 가지이고, 기한은 취득일부터 60일입니다.
취득 후의 사정 변경은 청구 사유가 아닙니다. 대법원도 적법한 취득이 있었던 이상 나중에 대금이 줄거나 계약이 실효돼도 이미 성립한 조세채권에는 영향이 없다고 보았습니다. 돌려받을 수 있는 건은 신고 당시 세액 계산이 법에 맞지 않았던 때입니다.
기한과 절차는 경정청구는 언제까지 하나요와 잘못 부과된 취득세, 경정청구·이의신청·심판청구의 구분과 기한에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 등기를 못 했는데도 취득세를 내야 하나요?
유상승계취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제2항). 등기는 취득의 요건이 아닙니다. 조세심판원도 등기 신청이 각하된 사안에서 이미 성립한 납세의무에 영향이 없다고 판단했습니다(조심 2024지0475).
Q. 60일이 지난 뒤에 해제하면 방법이 없나요?
시행령 단서의 요건을 갖추지 못하면 취득이 없던 것으로 보지 않습니다. 다만 계약이 처음부터 무효였거나 취소된 사안은 사실관계가 다르므로 개별 검토가 필요합니다. 기간이 짧으므로 해제가 확정되면 즉시 서류를 갖추는 순서로 진행합니다.
Q. 등기를 먼저 하면 취득일이 달라지나요?
달라집니다. 취득일 전에 등기·등록을 하면 그 등기일에 취득한 것으로 봅니다(같은 조 제14항). 이 경우 경정청구 기한도 그 등기일부터 기산하므로 등기 접수일을 확인해야 합니다.