상속받은 조합원입주권(1+1)을 공동상속한 뒤 분양권을 취득하면, 취득세 주택 수는 분양권 취득일에 정해집니다
가정 사례입니다. 2025년 10월 아버지가 돌아가시면서 형제가 재건축 조합원입주권 2개(1+1, 84㎡형과 59㎡형)를 함께 상속받았습니다. 지분은 두 입주권 모두 동생 3분의 2, 본인 3분의 1로 나눴습니다. 본인은 2026년 7월 아파트 분양권을 취득했고, 그 아파트는 2031년에 준공됩니다. 이때 본인의 취득세 주택 수에 상속 입주권은 들어가지 않습니다. 주택 수는 분양권 취득일 기준으로 정하는데, 그날은 상속개시일부터 5년 안이고 두 입주권 모두 지분이 가장 큰 상속인이 동생이기 때문입니다.
- 2025년 10월상속개시조합원입주권 2개(1+1)를 형제가 공동상속, 두 개 모두 동생 2/3·본인 1/3
- 2026년 7월분양권 취득이날을 기준으로 주택 수를 산정
- 2030년 10월상속 5년 경과분양권 취득일 뒤라 주택 수 판정에 영향 없음
- 2031년아파트 준공이때 취득하는 주택의 세율에 2026년 7월 기준 주택 수를 적용
- 상속 입주권 준공 뒤신축주택 지분 취득소수지분 신축주택도 이후 다른 주택 취득 때 주택 수에 포함
이 사례에서는 주택 수를 산정하는 날, 상속 입주권의 5년 제외, 1+1 입주권의 공동상속 소유자 판정을 차례로 확인합니다.
쟁점 1. 주택 수는 분양권 취득일 기준으로 산정합니다
분양권으로 취득하는 주택은 준공 때 취득세를 신고·납부합니다. 그러나 세율을 정하는 주택 수는 준공일이 아니라 분양권을 취득한 날을 기준으로 산정합니다.
이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
분양사업자에게서 분양받았다면 분양계약일, 전매로 취득했다면 그 분양권을 취득한 날이 기준입니다. 이 사례에서는 2026년 7월입니다. 준공 예정인 2031년에는 상속 5년이 지나 있습니다. 그래도 주택 수는 2026년 7월 기준으로 고정되므로 준공 시점의 상황은 이 주택의 판정에 영향을 주지 않습니다.
쟁점 2. 상속개시일부터 5년 안의 상속 입주권은 주택 수에서 제외합니다
- 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔
상속받은 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔도 상속개시일부터 5년이 지나지 않으면 소유주택 수에서 제외합니다. 2025년 10월 상속, 2026년 7월 분양권 취득이므로 5년 안입니다. 입주권 2개 모두 본인 지분과 상관없이 주택 수에서 제외합니다.
쟁점 3. 공동상속이면 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 봅니다
5년이 지난 뒤에는 공동상속 소유자 판정이 결론을 가릅니다.
⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우에는 그 중 다음 각 호의 순서에 따라 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 소유자를 판정한다. 이 경우, 미등기 상속 주택 또는 오피스텔의 소유지분이 종전의 소유지분과 변경되어 등기되는 경우에는 등기상 소유지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다.
- 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람
- 나이가 가장 많은 사람
조문은 "1개의 주택, 조합원입주권"을 단위로 소유자를 가립니다. 1+1은 조합원입주권이 2개이므로 입주권마다 지분이 가장 큰 상속인을 따로 가린다고 보는 것이 문언에 맞습니다(추정). 1+1 입주권을 공동상속한 경우를 다룬 해석은 확인되지 않았습니다. 이 사례는 두 입주권 모두 동생 지분이 3분의 2라서 하나씩 가리든 함께 보든 소유자는 동생입니다. 입주권 상태로 있는 동안에는 5년이 지난 뒤에도 본인 주택 수에 들어가지 않습니다.
| 판정 시점 | 84㎡형 입주권 | 59㎡형 입주권 | 본인 주택 수 |
|---|---|---|---|
| 상속 5년 안 | 제외(제6항 제3호) | 제외(제6항 제3호) | 0 |
| 상속 5년 뒤(준공 전) | 동생 소유로 봄(제5항) | 동생 소유로 봄(제5항) | 0 |
| 준공 뒤 | 신축주택 1/3 지분, 제5항·제6항 적용 안 함 | 같음 | 2 |
양도세의 선순위 상속주택은 취득세에 없습니다
"선순위 상속 입주권(84㎡)만 빠지고 59㎡는 소수지분이어도 1개로 센다"는 설명은 양도세 규정을 취득세에 옮긴 것입니다. 양도세는 피상속인이 상속개시 당시 2개 이상의 주택을 가졌으면 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주, 기준시가 순으로 1주택만 상속주택 특례 대상으로 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제2항). 취득세 주택 수 규정에는 이런 순위가 없습니다. 상속에 관한 규정은 공동상속 소유자 판정(제5항)과 5년 제외(제6항 제3호) 두 가지입니다.
양도세에서 상속 입주권과 소수지분을 어떻게 보는지는 조합원입주권 상속 뒤 종전 주택 양도 비과세와 공동상속주택 소수지분 중과 배제에서 다뤘습니다.
같은 세대 공동상속이면 결과가 달라질 수 있습니다
세대원끼리 1개의 주택이나 조합원입주권을 공동으로 소유하면 세대 전체가 1개를 소유한 것으로 봅니다(같은 조 제4항). 형제가 같은 세대라면 지분과 상관없이 입주권 1개마다 세대 주택 수에 1개로 들어갈 여지가 생깁니다. 이 사례는 5년 안이라 어차피 빠지지만, 5년이 지난 뒤에는 세대 구성에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 같은 세대 공동상속에서 제4항과 제5항을 어떻게 함께 적용하는지에 대한 해석은 확인되지 않아, 세대 구성을 먼저 확인해야 합니다.
상속 입주권이 준공되면 소수지분도 주택 수에 들어갑니다
위 판정은 상속 입주권이 입주권으로 남아 있을 때까지입니다. 행정안전부는 일부 지분을 상속받은 조합원입주권으로 취득한 주택은 상속을 원인으로 취득해 소유한 주택으로 볼 수 없으므로 제5항과 제6항의 적용 대상이 아니라고 회신했습니다(부동산세제과-282, 2026.1.23.). 준공 뒤에는 공동상속 소유자 판정도, 상속 5년 제외도 적용되지 않아 본인 지분 신축주택이 본인 주택 수에 들어갑니다.
법원과 조세심판원도 같은 방향입니다. 상속받은 주택이 재건축되어 신축주택 3분의 1 지분을 취득한 사건에서 수원고등법원은 그 지분은 재건축조합원의 지위에서 분양받은 것이라 공동상속 소유자 판정 규정이 적용되지 않는다고 보았고, 대법원에서 처분청 승소로 끝났습니다(수원고등법원 2024.3.8. 선고 2023누12022 판결, 대법원 2024.7.11. 선고 2024두38827 판결). 재건축 조합원입주권 지분을 상속받아 신축주택 지분 16.5%를 취득한 사람이 다른 주택을 매매로 취득한 사건에서도, 조세심판원은 그 신축주택을 상속 5년 제외 대상으로 보지 않고 주택 수에 포함했습니다(조심 2024지0729, 2025.12.9.).
이 사례처럼 준공 전에 분양권을 취득하면 그 분양권 주택에는 영향이 없습니다. 그러나 2031년 이후 다른 주택을 취득할 때는 1+1로 받은 신축주택 지분 2채가 본인 주택 수에 들어갈 수 있으므로, 추가 취득 시점을 준공 전후로 나눠 따져야 합니다.
결정 전에 세무상담이 필요한 이유
상속 입주권이 주택 수에서 제외되는지는 분양권 취득일, 상속개시일부터 5년이 지났는지, 상속인 사이의 세대 구성, 준공 시점에 따라 결정됩니다. 같은 1+1 입주권이라도 가족마다 결론이 달라질 수 있으므로, 분양권을 취득하거나 다른 주택을 취득하기 전에 주택 수를 먼저 확인해야 합니다.
상담에서 확인하는 것
- 분양권 취득 경로(분양계약인지 전매인지)와 취득일
- 상속개시일과 5년이 끝나는 날
- 상속인 사이의 세대 구성과 상속 지분
- 상속 입주권의 준공 예정 시기
- 상속 입주권 외에 세대가 보유한 주택·입주권·분양권·오피스텔
- 취득할 주택이 조정대상지역에 있는지
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함께 확인할 칼럼
- 상속받은 주택, 취득세 세율과 주택 수는 어떻게 되나요?: 상속주택 5년 제외와 공동상속 소유자 판정
- 오피스텔·분양권·입주권도 취득세 주택 수에 들어가나요?: 분양권 취득일 기준 주택 수
- 조합원입주권을 상속받은 뒤 종전 주택을 양도하면 비과세가 될까요?: 양도세 쪽 상속 입주권
- 공동상속주택 소수지분 양도, 다주택 중과 배제의 범위와 조건: 양도세 쪽 소수지분
자주 묻는 질문
Q. 아파트가 준공될 때 상속 5년이 지나 있으면 주택 수를 다시 산정하나요?
A. 다시 산정하지 않습니다. 분양권으로 취득하는 주택은 분양권 취득일을 기준으로 세대별 주택 수를 산정합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단). 분양권 취득일에 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면, 준공 때 5년이 지나 있어도 그 상속 입주권은 주택 수에서 제외한 상태로 판정합니다. 다만 상속 입주권이 준공된 뒤 다른 주택을 새로 취득할 때는 신축주택 지분이 주택 수에 들어갑니다.
근거 법령
- 지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단 (조합원입주권·주택분양권으로 취득하는 주택은 그 취득일 기준 주택 수 산정)
- 지방세법 시행령 제28조의4 제4항 (세대원 공동소유는 1개 소유)
- 지방세법 시행령 제28조의4 제5항 (상속 공동소유는 지분이 가장 큰 상속인 소유)
- 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호 (상속개시일부터 5년 지나지 않은 상속 주택·입주권·분양권·오피스텔 제외)
- 소득세법 시행령 제155조 제2항 (양도세 상속주택 특례의 1주택 순위)
- 행정안전부 부동산세제과-282, 2026.1.23. (일부 지분 상속 조합원입주권으로 취득한 주택은 제5항·제6항 적용 대상 아님)
- 수원고등법원 2024.3.8. 선고 2023누12022 판결, 대법원 2024.7.11. 선고 2024두38827 판결 (상속주택 재건축 신축주택 지분에 공동상속 소유자 판정 미적용, 처분청 승소)
- 조심 2024지0729, 2025.12.9. (상속 입주권으로 준공된 신축주택은 상속 원인 취득 주택으로 보기 어려워 주택 수 포함)