임대사업자·주택건설사업자가 취득한 주택, 취득세 중과에서 제외되는 경우와 제외되지 않는 경우
임대사업자로 등록할 주택이면 취득세 중과가 적용되지 않는다고 판단하는 분이 많습니다. 중과에서 제외되는 주택은 지방세법 시행령 제28조의2에 열거된 것뿐이고, 임대주택 중에는 공공지원민간임대주택과 2026년 인구감소지역 취득분만 들어 있습니다. 장기일반·단기 매입임대로 쓸 주택은 개인이면 주택 수에 따라, 법인이면 12%로 중과됩니다. 그리고 이번 취득의 세율에서 제외된 주택이 다음 취득 때 주택 수에서도 제외되는 것은 아닙니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
중과 제외는 매매 취득에만 적용합니다
법 제13조의2제1항을 적용할 때 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. (요지)
법 제13조의2 제1항은 유상거래(매매)로 취득하는 주택의 중과(개인 8%·12%, 법인 12%)입니다. 그래서 제28조의2는 증여 같은 무상취득의 중과(같은 조 제2항)에는 적용하지 않습니다. 각 호에 해당하면 중과 대상으로 보지 않으므로 일반세율(1~3%)을 적용합니다.
임대사업자: 등록만으로는 제외되지 않습니다
| 임대 유형 | 중과 제외 | 근거 |
|---|---|---|
| 공공지원민간임대주택으로 공급하려고 취득 | 제외 | 제28조의2 제5호 |
| 2026.1.1.~12.31. 인구감소지역에서 취득하고 60일 안에 임대등록 | 제외 | 같은 조 제18호 |
| 장기일반·단기 매입임대로 쓸 주택 | 중과 | 열거되지 않음 |
보유 중인 장기민간임대주택을 주택 수에서 제외할 근거가 없다고 본 결정(조심2021지2022, 2022.3.8.), 보유 중인 장기일반민간임대주택 29채를 주택 수에 포함해 12%로 중과한 처분을 유지한 결정(조심2025지1461, 2025.10.22.)이 있습니다.
개인에게는 소형 주택(다가구·연립·다세대·도시형 생활주택, 전용 60㎡ 이하, 취득당시가액 3억원, 수도권 6억원 이하)을 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득해 60일 안에 임대등록하면 주택 수 산정에서 그 주택을 제외하는 특례(시행령 제28조의4 제2항 제2호)가 따로 있지만, 이 특례는 개인 세대의 주택 수 판정(법 제13조의2 제1항 제2호·제3호)에만 적용합니다. 법인은 주택 수와 관계없이 12%이므로 이 특례가 적용되지 않습니다. 임대주택의 취득세 감면(지방세특례제한법)은 중과 제외와 별개 제도이고, 신축·최초분양 요건은 등록 임대주택 취득세·재산세 감면에 정리했습니다.
공공지원민간임대주택으로 제외받았다면 취득일부터 2년 안에 공급하고, 공급한 뒤 3년 이상 그 용도로 유지해야 합니다(제5호 단서). 인구감소지역 취득분(제18호)은 임대의무기간에 임대 외 용도로 쓰거나 매각·증여하거나 등록이 말소되면 중과 제외 대상에서 제외됩니다.
주택건설사업자: 멸실·신축 기한을 지켜야 합니다
주택을 지으려고 기존 주택을 멸실 목적으로 취득하는 경우는 제8호가 정한 사업자만 제외됩니다.
| 사업자 | 사후요건 |
|---|---|
| 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자, 정비사업·소규모주택정비 시행자, 주택조합, 공익사업을 하는 공공기관·지방공기업 | 3년 안에 멸실, 7년 안에 신축 |
| 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자 | 2년 안에 멸실, 6년 안에 신축 |
| 주택신축판매업 사업자등록을 한 자 | 1년 안에 멸실, 3년 안에 신축, 5년 안에 판매 |
확인할 것이 세 가지입니다.
- 사업자 지위는 취득 당시 기준입니다. 취득할 때 주택건설사업자나 주택신축판매업 사업자등록자가 아니었다면, 취득 뒤 업종을 추가해도 중과 제외를 소급 적용하지 않습니다(조심2022지1210, 2023.10.25.).
- 주택을 지어야 합니다. 근린생활시설을 신축하려고 주택을 취득한 법인은 제8호 대상이 아니라고 본 결정이 있습니다(조심2022지0897, 조심2024지0380).
- 상가를 함께 지으면 연면적 비율로 제외합니다. 신축하는 주택 연면적이 전체 연면적의 50% 이상이면 전부, 50% 미만이면 주택 연면적 비율만큼만 중과에서 제외합니다(시행규칙 제7조의2 제3호). 정비사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업(주거환경개선사업, 주거환경 개선형 재개발, 재건축)과 지역·직장주택조합 사업은 전부 제외하고(같은 조 제1호), 재개발사업 중 도시환경을 개선하기 위한 사업은 항상 연면적 비율로만 제외합니다(같은 조 제2호).
사원용·어린이집·노인복지 주택
| 용도 | 요건 | 사후요건 |
|---|---|---|
| 사원 임대용(제12호) | 전용 60㎡ 이하 공동주택(호수별 전용면적이 구분 기재된 다가구주택 포함, 수도권 밖과 수도권 인구감소지역은 85㎡). 개인이 친족관계(4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자 등)에 있는 사람에게, 법인이 과점주주에게 제공하는 주택은 중과 | 1년 안에 그 용도로 사용, 3년 이상 유지 |
| 가정어린이집(제6호) | 가정어린이집으로 운영하려고 취득. 국공립어린이집으로 전환하면 당초 용도로 사용한 것으로 봄 | 같음 |
| 노인복지주택(제3호) | 노인복지주택으로 운영하려고 취득 | 같음 |
85㎡ 기준은 2026년 6월 1일 이후 납세의무가 성립하는 취득분부터 적용합니다(대통령령 제36364호 부칙 제3조). 교회가 부목사에게 임대용으로 제공한 전용 52.52㎡ 공동주택을 사원 임대용 주택으로 보아 12% 중과를 취소한 결정이 있습니다(조심2025지0143, 2025.9.16.).
세율에서 제외돼도 주택 수에 포함될 수 있습니다
시행령 제28조의2는 이번 취득의 세율을 정하는 규정이고, 다음 주택을 취득할 때 보유 주택 수에서 제외하는 범위는 제28조의4 제6항이 따로 정합니다. 두 범위가 같지 않습니다.
| 제28조의2 해당 주택 | 다음 취득 때 주택 수 |
|---|---|
| 시가표준액 1억원(수도권 밖 2억원) 이하 주택 | 주택 수 산정일(다음 주택 취득일) 현재 시가표준액이 기준 이하이면 제외 |
| 공공지원임대·사원용·어린이집·노인복지·인구감소지역 임대 주택 | 주택 수 산정일 현재 해당 용도로 직접 사용하면 제외 |
| 농어촌주택 | 주택 수 산정일 현재 건축물 가액 요건을 갖추면 제외 |
| 멸실 목적 취득 주택, 문화유산 주택, 지방 준공 후 미분양 아파트(제17호) | 제외 |
| 공사대금으로 받은 미분양 주택 | 취득일부터 3년 이내만 제외 |
| 금융기관이 담보권 실행으로 취득한 주택, 현물보상으로 받은 주택, 리모델링조합이 매도청구로 취득한 주택 등 | 포함 |
공시가격이 올라 1억원을 넘거나, 사원용·어린이집 용도를 그만두면 다음 취득 때 주택 수에 포함됩니다. 주택 수 산정 범위는 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나에 정리했습니다.
요건을 어기면 60일 안에 중과세율로 신고합니다
중과에서 제외받은 뒤 사후요건을 어기면 그 사유가 발생한 날부터 60일 안에 중과세율로 계산한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 공제한 금액을 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제2항, 시행령 제34조 제6호). 기한 안에 신고·납부하지 않으면 가산세를 더해 징수합니다(지방세법 제21조 제1항).
제16호부터 제18호까지(지방 준공 후 미분양 아파트, 인구감소지역 임대 등)는 2026년 12월 31일까지 취득분이 대상입니다. 2026년 지방세 개정안에 2027년 말까지 연장하는 안이 있으나 시행령 개정 전입니다.
확인할 것
- 취득 목적이 제28조의2 어느 호에 해당하는지, 그 호의 요건을 취득일 현재 갖췄는지 확인합니다.
- 임대사업자라면 공공지원민간임대주택인지, 인구감소지역 2026년 취득분인지 확인합니다. 그 밖의 등록임대는 중과를 전제로 계산합니다.
- 주택건설사업자·주택신축판매업자라면 취득 전에 등록·사업자등록을 마치고, 멸실·신축·판매 기한을 관리합니다.
- 상가를 함께 신축하면 주택 연면적 비율을 계산합니다.
- 다음 주택을 취득할 계획이 있다면 그 주택이 주택 수에서 제외되는지 따로 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 장기일반 임대사업자로 등록할 빌라를 취득하면 중과가 적용되지 않나요?
A. 적용됩니다. 중과에서 제외되는 임대주택은 공공지원민간임대주택과 2026년 인구감소지역에서 취득해 60일 안에 등록한 주택뿐입니다. 장기일반 매입임대로 쓸 주택은 개인이면 주택 수에 따라, 법인이면 12%로 중과됩니다. 다만 개인이 소형 주택을 취득해 60일 안에 임대등록하면 그 주택을 주택 수 산정에서 제외하는 특례(시행령 제28조의4 제2항 제2호)를 검토할 수 있습니다.
Q. 다가구주택을 사서 철거하고 상가건물을 지을 예정입니다. 중과에서 제외되나요?
A. 제외되지 않습니다. 멸실 목적 취득의 중과 제외는 주택건설사업을 위한 취득이 대상이고, 근린생활시설을 신축하려는 취득은 해당하지 않는다고 본 결정이 있습니다.
Q. 1억원 이하라서 1%로 취득한 주택은 다음에 집을 살 때도 주택 수에서 제외되나요?
A. 다음 주택을 취득하는 날 현재 그 주택의 시가표준액이 1억원(수도권 밖 2억원) 이하이면 제외됩니다. 그 사이 공시가격이 올라 기준을 넘거나, 그 주택이 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 포함되면 주택 수에 포함됩니다.
근거 법령
- 지방세법 제13조의2, 제20조 제2항
- 지방세법 시행령 제28조의2, 제28조의4, 제34조
- 지방세법 시행규칙 제7조의2