주택 취득세율 완전정리, 1주택·2주택·3주택과 농특세·지방교육세
매매로 주택을 취득할 때 취득세 본세는 취득가액에 따라 6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3%, 9억 초과 3%입니다. 여기에 지방교육세와, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더해져 총부담이 정해집니다. 6억 이하 1주택이면 총 1.1%(85㎡ 초과는 1.3%)입니다. 다주택은 2주택 8%, 3주택 이상 12%로 중과되고, 상속·증여·신축은 세율이 따로 있습니다. 세율표를 보기 전에 무엇부터 확인해야 하는지는 집을 사기 전 취득세, 무엇부터 확인해야 하나에 있습니다.
매매 주택 취득세율
매매로 주택을 취득할 때 취득세 본세는 취득가액으로 정해집니다.
유상거래로 주택을 취득하면 취득당시가액 6억원 이하는 1천분의 10(1%), 6억원 초과 9억원 이하는 계산식에 따른 세율(1~3%), 9억원 초과는 1천분의 30(3%)을 적용한다. (요지)
취득세 본세 (1주택 기준)
| 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 9억원 이하 | 1~3% (계산식) |
| 9억원 초과 | 3% |
이 세율은 취득세만입니다. 실제 납부액은 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해진 금액입니다.
총세율은 취득세만이 아니다
주택을 취득하면 세 가지 세금을 함께 납부합니다. 취득세에 더해, 취득세율의 10%인 지방교육세, 그리고 전용면적 85㎡(국민주택규모)를 넘으면 부과되는 농어촌특별세 0.2%입니다. 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 없습니다. 총부담은 이렇습니다.
- 6억 이하: 85㎡ 이하 1.1% / 85㎡ 초과 1.3%
- 9억 초과: 85㎡ 이하 3.3% / 85㎡ 초과 3.5%
- 2주택(조정)·3주택(비조정): 85㎡ 이하 8.4% / 85㎡ 초과 9.0%
- 3주택 이상(조정)·법인: 85㎡ 이하 12.4% / 85㎡ 초과 13.4%
6억 이하 1주택을 85㎡ 이하로 취득하면 취득세 1%에 지방교육세 0.1%로 1.1%이고, 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해져 1.3%입니다. 무주택자가 생애최초로 12억원 이하 주택을 취득하면 이 취득세를 최대 200만원(소형·저가 주택이나 인구감소지역 주택은 300만원)까지 감면받을 수 있는데, 자세한 요건과 추징은 생애최초 주택 구입 취득세 감면에서 다룹니다.
다만 중과 구간(8%·12%)은 지방교육세와 농어촌특별세가 일반 규칙과 다르게 더해집니다. 지방교육세는 0.4%로 고정되고, 농어촌특별세(85㎡ 초과)는 8% 중과에 0.6%, 12% 중과에 1.0%가 더해집니다. 그래서 총세율이 8.4%, 9.0%, 12.4%, 13.4%로 나옵니다.
6억~9억 구간은 계산식으로 정해진다
6억 초과 9억 이하 구간은 1%와 3% 사이에서 취득가액에 비례해 올라갑니다. 세율은 이렇게 구합니다.
취득세율(%) = 취득가액(억원) ÷ 3 × 2 - 3 (소수점 넷째자리까지)
예를 들어 취득가액이 7억 5천만원이면 (7.5 ÷ 3 × 2 - 3) = 2.0이 되어 취득세율은 2%입니다. 여기에 지방교육세 0.2%를 가산해 총 2.2%이고, 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해져 2.4%가 됩니다. 실제 납부액은 취득세 계산기로 확인할 수 있습니다.
다주택은 중과된다 (2주택 8%·3주택 12%)
주택 수가 늘면 세율이 올라갑니다. 취득하는 주택이 조정대상지역의 2주택이거나 조정대상지역 밖의 3주택이면 8%, 조정대상지역의 3주택 이상이거나 비조정지역 4주택 이상, 그리고 법인이 주택을 취득하면 12%입니다.
한 가지 예외가 있습니다. 이사를 위해 잠깐 두 채가 되는 일시적 2주택은 중과에서 제외되어 일반세율(1~3%)로 냅니다. 다만 정해진 기간 안에 종전 주택을 처분해야 합니다(일시적 2주택 취득세 참고). 중과 판정과 계산 사례는 다주택 취득세 중과에서 다룹니다. 취득세의 주택 수를 산정할 때 오피스텔·분양권·입주권을 넣는지는 기준이 따로 있습니다. 포함하는 대상과 제외하는 대상은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나에 정리했습니다.
상속·증여·신축은 세율이 다르다
매매가 아니면 취득세율이 달라집니다.
| 취득 원인 | 취득세율 |
|---|---|
| 상속 (주택) | 2.8% |
| 상속 (1가구 1주택) | 0.8% |
| 증여 등 무상취득 | 3.5% |
| 신축 등 원시취득 | 2.8% |
돌아가신 분의 주택을 상속인이 물려받아 1가구 1주택이 되면 0.8%로 낮아집니다(상속주택 취득세 참고). 증여로 받으면 3.5%인데, 조정대상지역의 일정가액 이상 주택을 증여받으면 12%로 중과됩니다(증여 취득세 시기 참고). 여기에도 지방교육세와 농어촌특별세가 각각 더해집니다.
놓치기 쉬운 지점
- 취득세율만 내면 된다고 생각할 수 있습니다. 실제 납부액은 취득세에 지방교육세(취득세율의 10%)와, 85㎡ 초과면 농어촌특별세까지 더한 금액입니다.
- 85㎡ 이하에도 농특세가 더해진다고 생각할 수 있습니다. 전용 85㎡(국민주택규모) 이하는 농어촌특별세가 없습니다.
- 중과도 부가세가 같은 규칙이라고 오해합니다. 8·12% 중과 구간은 지방교육세가 0.4%로 고정되고, 농특세(85㎡ 초과)는 8% 중과 0.6%·12% 중과 1.0%로 다르게 적용됩니다.
- 일시적 2주택도 8%로 중과된다고 생각할 수 있습니다. 이사를 위한 일시적 2주택은 일반세율(1~3%)입니다. 다만 기간 안에 종전 주택을 처분해야 합니다.
자주 묻는 질문
전용 85㎡를 넘으면 얼마가 더 붙나요? 농어촌특별세가 더해집니다. 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 없고, 85㎡를 넘으면 0.2%가 더해집니다. 그래서 6억 이하 1주택이면 1.1%가 1.3%가 됩니다.
정확히 6억원, 9억원이면 세율이 얼마인가요? 6억원이면 1%, 9억원이면 3%입니다. 계산식은 6억원을 넘고 9억원 이하인 구간에만 적용되므로, 경계 금액 자체는 아래위 구간의 세율을 그대로 씁니다.
취득가액이 6억 5천만원이면 취득세율이 몇 퍼센트인가요? (6.5 ÷ 3 × 2 - 3)으로 계산해 약 1.33%입니다. 여기에 지방교육세 약 0.13%가 가산되고, 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다.
일시적 2주택도 8%로 중과되나요? 아닙니다. 이사를 위한 일시적 2주택은 중과에서 제외되어 일반세율(1~3%)로 냅니다. 다만 정해진 기간 안에 종전 주택을 처분해야 합니다.
상속으로 받은 집은 취득세가 얼마인가요? 주택 상속은 2.8%이고, 상속인이 1가구 1주택이 되는 경우에는 0.8%로 낮아집니다. 매매(1~3%)나 증여(3.5%)와는 다릅니다.
근거 법령
- 지방세법 제11조 제1항(취득세 표준세율: 주택 유상 8호 1~3%, 상속 2.8%, 무상 3.5%, 원시 2.8%)
- 지방세법 제13조의2(주택 유상 다주택·법인 중과: 8%·12%)
- 지방세법 제15조 제1항(상속 1가구1주택 0.8% 특례)
- 지방세법 제151조(지방교육세), 농어촌특별세법 제5조(농어촌특별세, 전용 85㎡ 초과)