공동명의로 취득한 주택, 취득세를 한 사람이 모두 납부했다면 증여인가요?
부부가 공동명의로 주택을 취득하면서 취득세는 한 사람의 계좌나 카드로 한 번에 납부하는 경우가 있습니다. 등기는 두 사람 이름인데 세금은 한 사람이 부담한 상태입니다. 취득세는 공유자 각자에게 지분만큼 부과되는 세금이므로 상대방 몫을 대가 없이 납부했다면 그 금액은 증여세 과세대상이 됩니다. 부부 사이라면 배우자 증여재산공제 6억원 안인지를 이어서 봅니다. 공유자의 연대납세의무가 적용되는 경우에는 결론이 달라질 수 있어 따로 검토합니다. 조문은 2026년 10월 현행 지방세법과 상속세 및 증여세법 기준입니다.
취득세는 공유자 각자의 지분에 부과합니다
취득세 납세의무자는 부동산을 취득한 사람입니다(지방세법 제7조 제1항). 주택을 여러 사람이 공유로 취득하면 과세표준도 사람별로 나뉩니다.
제1항제1호ㆍ제2호ㆍ제7호 및 제8호의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.
부부가 50:50으로 취득했다면 남편은 자기 지분 가액에 대한 취득세를, 아내는 자기 지분 가액에 대한 취득세를 각각 부담합니다. 같은 주택이라도 납세의무자는 두 사람입니다.
세율 구간은 지분 가액이 아니라 전체 주택 가액으로 정합니다(같은 조 제1항 제8호 후단). 세율 구간 판단은 지분 절반을 보유한 주택, 나머지 지분을 취득하면 취득세가 어떻게 되나?에 정리했습니다.
상대방 몫을 대신 납부하면 그 금액이 증여재산입니다
각자의 세금이므로 한 사람이 상대방 몫까지 납부하면 상대방은 자기가 부담할 세금만큼 재산을 이전받은 것이 됩니다.
무상으로 이전받은 재산 또는 이익
조세심판원은 외조모에게 부동산 지분을 증여받은 외손주의 증여세와 취득세를 외조부가 대납한 사안에서, 그 대납액을 증여세 과세가액에 합산한 처분을 유지했습니다(조심 2017서2708, 2017.11.2.). 청구인은 외조부에게 빌린 돈이라며 금전대여계약서를 제출했습니다. 심판원은 계약서가 공증되지 않았고 처분 이후에야 일부를 반환한 점을 들어 사후에 작성한 계약서로 볼 여지가 있다고 판단했습니다.
이 결정은 외조부와 외손주 사이 사안이지만 판단 근거는 상속세 및 증여세법 제4조 제1항 제1호의 무상 이전이라 부부 사이에도 같은 조문이 적용됩니다. 다만 그 사안의 외조부는 해당 취득세에 납세의무가 없던 사람이고 공유자는 사정이 다를 수 있습니다. 지방세기본법 제44조 제1항은 "공유물(공동주택의 공유물은 제외한다)"에 관계되는 지방자치단체의 징수금을 공유자가 연대하여 납부하도록 정합니다. 이 괄호가 공동주택을 공유로 취득한 경우 전체를 빼는 것인지 직접 다룬 해석은 확인되지 않습니다. 그래서 공유자 한 사람이 전액을 납부했다면 그것이 연대납세의무의 이행인지, 상대방 몫을 대신 부담한 것인지를 주택 유형과 사실관계에 따라 따로 검토합니다.
빌린 돈이라고 주장하려면 납부 당시부터 차입이었음을 보여 주는 자료가 필요합니다. 배우자에게 빌린 자금이 차입으로 인정된 사례는 배우자 차용증 없이 취득한 아파트, 증여세가 다시 계산된 이유에 정리했습니다.
다른 사람의 세금을 대신 부담하는 문제는 양도세에서도 나옵니다. 매수인이 매도인의 양도세를 부담하면 그 세액을 양도가액에 더하는데 이 내용은 매수인이 양도세를 대신 부담하기로 했다면 그 세액도 양도가액에 포함합니다에서 다뤘습니다.
부부라면 배우자 공제 6억원 안인지 봅니다
배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원
공제 한도는 받은 사람 기준으로 증여받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 합산해 적용합니다(같은 조 각 호 외의 부분 후단).
함께 볼 금액은 매매대금입니다. 아내 지분의 매매대금 일부를 남편 자금으로 지급했다면 그 금액도 남편에게서 받은 증여이고 취득세 대납액과 합산해 6억원 한도를 계산합니다. 10년 안에 배우자에게서 받은 다른 증여가 있다면 그 금액도 같이 들어갑니다. 취득세만 따로 떼어 판단하면 한도 계산이 어긋납니다.
부부가 함께 모은 자금이라면
부부 사이 자금 이동이 모두 증여로 판정되는 것은 아닙니다. 배우자에게서 부동산 2분의 1 지분을 증여받았다고 신고했던 사람이, 그 지분은 증여가 아니라 부부 공동재산이라며 경정청구를 한 사안이 있습니다. 조세심판원은 부부가 쌀가게를 함께 운영해 모은 자금으로 종전 부동산을 취득했다고 보았습니다. 새 부동산은 그 양도대금으로 각자 2분의 1씩 취득한 것이라 판단해 경정청구 거부처분을 취소했습니다(조심 2016서2670, 2017.1.17.).
판단 근거는 사진·인근 주민 확인서 등으로 확인된 공동 운영 사실과 자금 원천이었습니다. 한쪽 명의 계좌에서 출금되었다는 사실만으로 결론이 나지 않습니다. 그 계좌의 돈을 누가 벌어 모았는지가 쟁점이고 자금 형성 경위를 보여 주는 자료가 판단 근거가 됩니다.
자금조달계획서는 매수인별로 작성합니다
규제지역 주택 등을 매수하면 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출합니다. 매수인이 여러 명이면 각 매수인별로 작성합니다. 매수인별 금액의 합계는 거래신고한 주택거래금액과 일치해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3서식 작성방법).
배우자에게서 받은 자금은 자기자금의 "증여·상속" 칸에 관계를 "부부"로 표시하고 증여세 신고 여부를 적습니다. 빌린 자금이라면 "그 밖의 차입금" 칸에 부부로 표시합니다. 계획서 합계는 주택거래금액에 맞추는 구조라 취득세는 따로 적는 칸이 없습니다. 그래서 취득세를 누가 부담했는지는 계획서가 아니라 계좌 흐름으로 정리해 둡니다. 계획서에 적은 자금 성격(증여 또는 차입)과 실제 이체 내역이 서로 맞아야 합니다.
가정 사례로 보면
부부가 12억원 아파트를 50:50으로 취득하고 1세대 1주택 취득이라 중과 대상이 아니라고 가정합니다.
- 세율: 전체 주택 가액 12억원 기준으로 1천분의 30(지방세법 제11조 제1항 제8호 다목)
- 각자의 과세표준: 지분 가액 6억원
- 각자의 취득세: 6억원 × 3% = 1,800만원(지방교육세 등은 별도)
- 남편이 두 사람 몫 3,600만원을 모두 납부: 아내 몫 1,800만원이 남편에게서 받은 금액
- 아내 지분 매매대금 6억원 중 2억원도 남편 자금으로 지급: 아내가 받은 금액은 2억1,800만원
- 10년 안에 남편에게서 받은 다른 증여가 없다면 배우자 공제 6억원 안이라 증여세 과세표준이 발생하지 않음
같은 사례에서 아내 지분 매매대금 전액 6억원을 남편이 부담했다면 받은 금액은 6억1,800만원이 되어 공제 한도를 넘습니다. 이때는 6억원을 넘는 1,800만원이 공제 후 남는 증여세 과세가액이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 취득세를 반드시 지분대로 나눠 납부해야 하나요?
각자의 세금이므로 각자 자기 자금으로 납부하면 증여세 과세 문제가 발생하지 않습니다. 한 사람 명의로 일괄 결제했더라도 납부 직후 상대방 계좌에서 그 몫을 받아 정산했다면 무상으로 이전한 금액이 남지 않습니다. 정산 이체는 납부 시점과 가깝게, 금액이 맞도록 처리합니다.
Q. 나중에 돌려주면 증여가 아닌 것으로 정리되나요?
앞의 외조부 대납 사안에서는 금전대여계약서가 공증되지 않았고 과세처분 이후에야 일부를 반환해, 납부 당시부터 빌린 돈이었다는 주장이 받아들여지지 않았습니다(조심 2017서2708). 차입으로 정리하려면 처음부터 차입이었음을 보여 주는 약정과 실제 상환 기록이 필요합니다.
Q. 공제 한도 안이면 따로 확인할 것이 없나요?
배우자 공제는 받은 사람 기준 10년 합산입니다. 이번 취득세 대납액과 매매대금 부담분이 이미 한도를 쓰고 있으면 10년 안에 배우자에게서 받는 다음 증여의 공제 여유가 그만큼 줄어듭니다.
근거 법령·해석
- 지방세법 제7조 제1항, 제11조 제1항 제8호(후단·다목), 제11조 제2항
- 지방세기본법 제44조 제1항
- 상속세 및 증여세법 제4조 제1항 제1호, 제53조 제1호·각 호 외의 부분 후단
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의3서식(주택취득자금 조달 및 입주계획서)
- 조심 2017서2708(2017.11.2.), 조심 2016서2670(2017.1.17.)