주택 취득 전 취득세, 무엇부터 확인해야 하나?

1⁠단계. 취득 원인부터 가릅니다

같은 주택이라도 어떻게 취득했는지에 따라 세율 출발점과 과세표준이 모두 달라집니다. 네 가지 세율은 지방세법 §11①에 함께 있습니다.

• 유상승계⁠(매매, 8⁠호): 취득당시가액 6⁠억원 이하 1%, 6⁠억원 초과 9⁠억원 이하는 계산식, 9⁠억원 초과 3%
• 무상취득⁠(증여, 2⁠호): 3.5%
• 상속⁠(1⁠호): 2.8%, 농지는 2.3%
• 원시취득⁠(신축⁠·⁠완공, 3⁠호): 2.8%

취득 원인 자체가 다투어지는 경우도 있습니다. 가족끼리 시세보다 낮은 가액으로 이전하면 매매가 아니라 증여로 보아 과세될 수 있고, 채무를 함께 이전하는 부담부증여는 유상분과 무상분으로 나눠 각각 계산합니다.

과세표준을 원인별로 어떻게 잡는지는 취득세는 무엇을 기준으로 부과하나요⁠에, 증여 취득세의 시가인정액은 증여받으면 취득세는 얼마를 기준으로 매기나⁠와 증여세와 취득세의 시가가 다르게 잡히는 이유⁠에 있습니다. 부담부증여는 부담부증여 취득세⁠, 가족 간 저가매매는 가족끼리 싸게 넘겼더니 매매가 아니라 증여⁠, 상속은 상속받은 집, 취득세 세율과 주택 수⁠에서 다룹니다.

취득 원인에 따라 취득일도 달라집니다. 매매는 사실상의 잔금지급일, 증여는 계약일, 상속은 상속개시일, 신축은 사용승인일 등과 사실상 사용일 중 빠른 날이고, 이 날짜를 기준으로 2⁠단계의 세대와 3⁠단계의 주택 수를 판정합니다(분양권⁠·⁠입주권으로 취득하는 주택의 주택 수는 그 권리의 취득일 기준).원인별 취득일과 등기일 우선 규정의 적용 범위는 취득세 취득시기, 잔금일⁠·⁠계약일⁠·⁠사용승인일 중 언제로 보나요⁠에 정리했습니다.

2⁠단계. 1⁠세대가 누구인지 확정합니다

주택 수를 계산하려면 계산 단위인 세대부터 정해야 합니다. 취득세의 1⁠세대는 주택 취득일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족⁠입니다(지방세법 시행령 §28⁠의3①). 동거인은 제외하고, 배우자와 30⁠세 미만 미혼 자녀는 주민등록표가 달라도 같은 세대로 봅니다. 취득하는 사람이 30⁠세 미만 미혼이면 부모도 같은 세대입니다.

양도소득세는 양도일 현재 실제 생계를 함께하는지로 보고, 취득세는 취득일 현재 주민등록표⁠로 봅니다. 기준이 다르므로 한 세목의 판정을 다른 세목에 그대로 쓰면 어긋납니다.

원칙과 달리 별도세대로 보는 경우가 네 가지 있습니다(§28⁠의3②). 부모와 주민등록표가 따로 있고 소득요건을 갖춰 독립 생계를 유지하는 30⁠세 미만 자녀(미성년자 제외), 65⁠세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 30⁠세 이상 직계비속, 혼인한 직계비속, 소득요건을 갖춘 성년 직계비속이 합가한 경우⁠, 취학⁠·⁠근무 등으로 세대 전원이 90⁠일 이상 출국하면서 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우, 그리고 별도 세대를 구성할 수 있는 사람이 세대를 분리하려고 취득일부터 60⁠일 이내에 그 취득한 주택으로 주소를 옮긴 경우입니다.

세목별 세대 기준 비교는 취득세⁠·⁠양도세⁠·⁠종부세, 세대 기준이 다릅니다⁠에, 동거봉양 합가는 부모님과 함께 사는 상태에서 집을 살 때 점검할 것⁠에 정리했습니다.

3⁠단계. 그 세대의 주택 수를 계산합니다

세대가 확정되면 그 세대가 가진 주택 수를 계산합니다. 취득세에서 계산 대상은 주택만이 아닙니다. 주택과 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔⁠을 함께 계산합니다. 지금 취득하는 주택도 그 안에 넣습니다(지방세법 §13⁠의3, 시행령 §28⁠의4①).

계산 방법에서 어긋나기 쉬운 곳이 네 군데입니다.

• 공유지분이나 부속토지만 가진 경우⁠도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다(지방세법 §13⁠의2①). 지분만 취득했어도 주택 취득이라 해당 세율이 적용되고, 나중에 다른 주택을 취득할 때 주택 수에도 들어갑니다.
• 분양권⁠·⁠입주권으로 취득하는 주택⁠은 완공 시점이 아니라 분양권⁠·⁠입주권을 취득한 날⁠을 기준으로 그때의 세대 주택 수를 계산합니다(§28⁠의4① 후단).
• 세대원이 공동으로 가진 한 채⁠는 여러 채가 아니라 1⁠개로 봅니다(§28⁠의4④). 부부 공동명의 1⁠주택은 2⁠주택이 아니라 1⁠주택입니다. 다만 같은 세대가 아닌 사람과 지분을 나눠 가지면 각자 1⁠주택⁠으로 계산합니다.
• 상속으로 여럿이 공동소유한 한 채⁠는 지분이 가장 큰 상속인의 것으로 보고, 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 정합니다(§28⁠의4⑤). 소수지분 상속인에게는 잡히지 않습니다(상속받은 집 소수지분, 내 주택 수에 잡히나요⁠).

반대로 주택 수에서 제외하는 것도 정해져 있습니다(§28⁠의4⑥). 상속개시일부터 5⁠년이 지나지 않은 주택과 입주권, 분양권, 오피스텔, 시가표준액 1⁠억원 이하 오피스텔⁠, 1⁠억원 이하 부속토지만 가진 경우가 여기 들어갑니다.

1⁠억원 이하 주택은 근거가 다릅니다. 중과에서 제외되는 저가주택이 요건을 갖추면 다른 주택을 취득할 때 주택 수에서도 제외됩니다⁠(§28⁠의2). 수도권 밖은 2025⁠년 1⁠월 2⁠일 이후 취득하는 주택부터 2⁠억원 이하까지 보고(대통령령 제35477⁠호 부칙 제2⁠조), 정비구역으로 지정⁠·⁠고시된 지역의 주택은 제외되지 않습니다.

포함하는 대상과 제외하는 대상을 한자리에 모은 것은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나⁠입니다. 조합원입주권과 분양권이 얽힌 경우는 재개발 입주권 있는데 새 집 사면 취득세 8%⁠에서 사례로 풀었습니다. 상속주택 5⁠년은 상속받은 집, 취득세 세율과 주택 수⁠, 세목마다 다른 저가주택 기준은 취득세에서 빠지는 저가주택⁠에 있습니다.

4⁠단계. 중과인지 일반세율인지 판정합니다

이 단계에서 세액이 몇 배로 달라집니다. 앞에서 계산한 주택 수와 그 주택이 조정대상지역인지, 이 둘을 맞대 봅니다. 한쪽만 봐서는 세율이 나오지 않습니다.

• 유상취득⁠: 조정대상지역 1⁠세대 2⁠주택 또는 비조정대상지역 1⁠세대 3⁠주택이면 8%⁠, 조정대상지역 1⁠세대 3⁠주택 이상 또는 비조정대상지역 1⁠세대 4⁠주택 이상이면 12%⁠입니다(지방세법 §13⁠의2①2⁠호⁠·⁠3⁠호). 법인은 주택 수와 무관하게 12%⁠입니다(같은 항 1⁠호).
• 무상취득⁠: 조정대상지역에 있고 시가표준액이 3⁠억원 이상⁠인 주택을 증여받으면 12%⁠입니다(§13⁠의2②, 시행령 §28⁠의6①). 다만 1⁠세대 1⁠주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우⁠는 제외됩니다(시행령 §28⁠의6②).

중과를 적용하지 않는 경우가 둘 있습니다. 일시적 2⁠주택⁠은 유상취득 중과에서 제외됩니다. 종전 주택(조합원입주권⁠·⁠주택분양권⁠·⁠오피스텔 포함) 하나를 가진 세대가 이사⁠·⁠학업⁠·⁠취업 같은 사유로 신규 주택을 취득하고 3⁠년 안에 종전 주택을 처분하면 됩니다. 종전 주택(입주권⁠·⁠분양권⁠·⁠오피스텔 포함)⁠과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 기한은 2⁠년⁠입니다(시행령 §28⁠의5①). 기한을 넘기면 중과세율이 적용됩니다. 2⁠년 기한은 2026⁠년 10⁠월 1⁠일 이후 신규 주택을 취득하는 경우부터 적용합니다. 종전 주택 하나를 가진 상태에서 2026⁠년 8⁠월 26⁠일 이전에 신규 주택 매매계약(공동주택 분양계약 포함)⁠을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 3⁠년이 그대로 적용됩니다(대통령령 제36736⁠호 부칙 §2).

계약 시점⁠도 봅니다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 증빙으로 확인되면, 지정되기 전에 취득한 것으로 보아 중과를 적용하지 않습니다(§13⁠의2④).

세율 구조 전체는 주택 취득세율 완전정리⁠에 한 편으로 묶어 두었습니다. 다주택 중과는 다주택자 취득세 중과⁠, 증여 중과는 조정대상지역 주택 증여받으면 12% 중과되나요⁠를 보시고, 일시적 2⁠주택 기한은 조정대상지역 취득세 일시적 2⁠주택도 2⁠년으로⁠에서 2⁠년 단축과 적용시기까지 다룹니다.

5⁠단계. 감면 대상인지 확인합니다

중과가 아니라고 끝나지 않습니다. 감면은 별도 법률인 지방세특례제한법에서 따로 판단합니다. 감면 요건은 세대가 아니라 대개 본인과 배우자⁠를 기준으로 하므로, 앞 단계의 세대 판정과 결론이 다를 수 있습니다.

• 생애최초⁠: 본인과 배우자가 무주택이고 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12⁠억원 이하 주택을 유상거래로 취득하면, 산출세액에서 200⁠만원(소형⁠·⁠저가주택과 인구감소지역 주택은 300⁠만원)⁠을 공제합니다(지특법 §36⁠의3①). 2028⁠년 12⁠월 31⁠일까지 적용됩니다.
• 출산⁠·⁠양육⁠: 자녀를 출산한 부모가 그 자녀와 살 목적으로 출산일부터 5⁠년 이내(출산일 전 1⁠년 이내 취득분 포함)⁠에 취득당시가액 12⁠억원 이하 주택을 취득하고 1⁠가구 1⁠주택이면, 산출세액에서 500⁠만원⁠을 공제합니다(지특법 §36⁠의5①). 자녀 1⁠명당 한 채이고, 2028⁠년 12⁠월 31⁠일까지입니다.

생애최초는 생애최초 주택 구입 취득세 감면⁠과 생애최초 취득세 감면의 세 가지 쟁점⁠, 출산⁠·⁠양육은 출산하고 집 사면 취득세 500⁠만원까지 감면⁠, 미분양은 지방 준공 후 미분양 취득세 감면⁠, 인구감소지역은 인구감소지역 주택 특례⁠에서 다룹니다.

6⁠단계. 감면은 3⁠년을 더 지켜야 끝납니다

감면과 특례는 받는 시점에 끝나지 않습니다. 뒤에 조건을 어기면 감면받은 세액이 추징됩니다.

• 생애최초 감면⁠은 취득일부터 3⁠년 이내⁠에 매각⁠·⁠증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면세액을 추징합니다(지특법 §36⁠의3④). 배우자에게 지분을 이전하는 경우는 제외됩니다.
• 출산⁠·⁠양육 감면⁠도 같은 구조로 3⁠년 이내 처분⁠·⁠임대 시 추징합니다(§36⁠의5②).
• 일시적 2⁠주택⁠으로 중과를 피했다면 기한 안에 종전 주택을 처분해야 합니다. 처분하지 못하면 기간이 끝난 날부터 60⁠일 이내에 중과세율과의 차액을 스스로 신고⁠·⁠납부⁠합니다(지방세법 §20②, 시행령 §34 9⁠호). 그 기한을 지키면 가산세는 부과되지 않습니다(기존 집을 못 팔았을 때 취득세는 얼마를 더 내나⁠).

임차인이 계속 거주하는 주택을 취득한 경우에는 추징 기산일이 임대차기간 만료일로 늦춰지는 규정이 따로 있습니다(§36⁠의3④ 괄호, §36⁠의5② 괄호). 잔금을 치르기 전에 임대차 잔여기간을 확인해야 합니다.

신고는 취득일부터 60⁠일 안에 합니다

유상으로 취득한 주택의 취득세는 취득일부터 60⁠일 이내⁠에 신고⁠·⁠납부합니다(지방세법 §20①). 유상승계취득의 취득일은 사실상 잔금을 지급한 날입니다. 그날을 자료로 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일(계약서에 없으면 계약일부터 60⁠일이 지난 날)⁠로 보고, 잔금 전에 등기하면 등기일이 취득일입니다(시행령 §20②·⑭).

여섯 단계 중 하나라도 판정이 달라지면 세액이 크게 달라집니다. 9⁠억원 초과 주택이라면 일반세율 3%⁠와 중과 8%⁠의 차이만으로도 취득가액의 5%⁠가 오갑니다. 신고할 때 어느 조항으로 판단했는지와 그 근거 자료를 함께 보관해 두면 나중에 설명하기 쉽습니다. 이미 신고를 마친 뒤에 판정이 달랐다는 것이 확인되면 기한 안에 경정청구를 할 수 있는데, 그 기한도 이 신고기한부터 기산합니다(중과로 낸 취득세, 경정청구는 언제까지 하나요⁠).

금액은 계산기로 확인합니다

판정이 끝났으면 취득세 계산기⁠에 넣어 계산해 볼 수 있습니다. 매매·증여·부담부증여·상속을 원인별로 계산하고, 지방교육세와 농어촌특별세를 더한 총액까지 나옵니다. 증여⁠·⁠부담부증여⁠·⁠상속은 주소를 넣으면 공시가격을 불러옵니다. 조정대상지역 여부는 조정대상지역 조회⁠에서 취득 시점 기준으로 확인할 수 있습니다.

근거 법령

자주 묻는 질문