부모님과 함께 사는 상태에서 집을 살 때 점검할 것

취득세의 1⁠세대는 취득일 현재로 판단합니다

취득세에서 1⁠세대는 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족을 말합니다. 동거인은 빼고 봅니다. 배우자는 주민등록표가 달라도 같은 세대로 보고, 취득자가 미혼이고 30⁠세 미만이면 부모도 같은 세대로 봅니다⁠(지방세법 시행령 §28⁠의3①).

판단 시점이 중요합니다. 양도소득세는 양도일 현재로, 취득세는 취득일 현재⁠로 세대를 판정합니다. 유상으로 사는 경우 취득일은 사실상 잔금을 지급한 날입니다⁠(지방세법 시행령 §20②). 세목마다 세대 기준이 어떻게 다른지는 취득세⁠·⁠양도세⁠·⁠종부세, 세대 기준 비교⁠에 정리했습니다.

65⁠세 이상 부모님과 합가했다면 각각 별도세대입니다

취득일 현재 65⁠세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 30⁠세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 소득요건을 충족하는 성년인 직계비속이 합가한 경우에는 각각을 별도의 세대⁠로 봅니다⁠(지방세법 시행령 §28⁠의3②2⁠호). 주민등록표에 함께 올라 있어도 그렇습니다. 그래서 중과 여부는 자녀 세대가 가진 주택 수만으로 판정합니다.

세부 요건에서 자주 어긋나는 곳이 세 군데입니다.

• 배우자의 직계존속도 직계존속에 들어갑니다. 장인⁠·⁠장모, 시부모와 합가했어도 적용됩니다.
• 두 분 다 65⁠세를 넘길 필요는 없습니다. 직계존속 중 어느 한 사람이 65⁠세 미만인 경우를 포함⁠한다고 정하고 있어, 한 분만 65⁠세 이상이면 됩니다.
• 연령은 합가한 날이 아니라 주택을 취득한 날⁠을 기준으로 봅니다. 합칠 때 62⁠세였더라도 잔금일에 65⁠세를 넘겼다면 적용됩니다.

따로 살다가 새로 합친 경우만 해당한다고 오해하기도 합니다. 국세청⁠·⁠행정안전부 『2026 주택과 세금』⁠은 부모와 분가하지 않고 계속해서 합가인 상태까지 포함하여 적용한다고 밝힙니다. 취득세와 양도세에서 동거봉양 합가의 기준이 어떻게 다른지는 별도 글에서 다룹니다.

세대를 나누는 다른 경우에는 조건이 따로 있습니다

동거봉양 합가 말고도 별도세대로 보는 경우가 있습니다⁠(지방세법 시행령 §28⁠의3②).

• 30⁠세 미만 자녀의 소득요건⁠(1⁠호). 부모와 주민등록표가 다르고, 취득일이 속하는 달의 직전 12⁠개월 소득이 기준 중위소득의 40% 이상이며, 소유 주택을 관리⁠·⁠유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있어야 합니다. 미성년자는 제외됩니다.
• 세대전원 90⁠일 이상 출국⁠(3⁠호). 취학이나 근무상 형편으로 출국하면서 출국 후 거주지를 다른 가족의 주소로 신고했다면 별도세대로 봅니다.
• 60⁠일 내 세대분리⁠(4⁠호). 취득한 날부터 60⁠일 이내에 세대를 분리하려고 그 취득한 주택으로 주소지를 옮긴 경우입니다.

4⁠호는 조건을 오해하기 쉽습니다. 아무 주소로나 전입하면 되는 것이 아니라 산 그 집으로 들어가야 합니다. 세입자를 안고 산 집이라면 그 집에 전입할 수 없으므로 이 조항은 쓸 수 없습니다. 보증금을 승계하는 거래라면 4⁠호는 처음부터 선택지에서 빠진다고 보고 다른 근거를 찾아야 합니다.

생애최초 감면에서 부모님 주택은 보지 않습니다

부모님이 집을 갖고 있어도 생애최초 취득세 감면은 받을 수 있습니다. 이 감면의 무주택 판정은 세대원 전체를 보지 않고, 취득일 현재 본인과 배우자⁠가 주택을 소유한 사실이 없으면 됩니다⁠(지방세특례제한법 §36⁠의3①). 부모님 세대에 이름이 올라 있다는 사정은 이 요건과 관계가 없습니다.

• 취득당시가액 12⁠억원 이하⁠여야 합니다. 이 금액을 넘으면 세대 구성과 무관하게 감면 대상이 아닙니다.
• 본인이 거주할 목적이어야 하고, 유상거래여야 합니다. 부담부증여는 제외됩니다.
• 감면액은 산출세액에서 200⁠만원⁠을 빼주는 것이 한도입니다. 소형⁠·⁠저가주택이나 인구감소지역 주택은 300⁠만원입니다. 2⁠인 이상이 공동으로 취득해도 그 주택 전체에 이 한도가 한 번만 적용됩니다.
• 2028⁠년 12⁠월 31⁠일까지 취득분에 적용됩니다.
• 감면을 받고 3⁠년 이내에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면세액을 추징합니다.

감면 요건은 생애최초 주택 구입 취득세 감면⁠에, 세대원⁠·⁠출산 추가감면⁠·⁠추징에서 어긋나는 지점은 생애최초 취득세 감면의 세 가지 쟁점⁠에 따로 정리했습니다.

판정이 틀리면 금액이 크게 달라집니다

서울 조정대상지역 아파트를 14⁠억원에 산다고 하겠습니다. 부모님 세대는 1⁠주택입니다.

• 별도세대로 보면⁠: 자녀 세대의 첫 주택이라 9⁠억원 초과 구간의 3%⁠가 적용돼 4,200⁠만원입니다.
• 같은 세대로 보면⁠: 조정대상지역 1⁠세대 2⁠주택이라 8%⁠가 적용돼 1⁠억 1,200⁠만원입니다.
• 차이⁠: 7,000⁠만원⁠입니다.

세율 구조는 주택 취득세율⁠과 다주택 취득세 중과⁠에서, 실제 금액은 취득세 계산기⁠에서 확인할 수 있습니다.

이미 잔금을 치렀다면 되돌릴 수 있을까

잔금을 치른 뒤에 판정을 알고 계약을 해제하겠다는 분도 계십니다. 제도 자체는 있습니다. 유상승계취득은 사실상 잔금지급일에 취득한 것으로 보지만, 등기⁠·⁠등록을 하지 않은 상태에서 취득일부터 60⁠일 이내⁠에 아래 서류 중 하나로 계약이 해제된 사실이 입증되면 취득하지 않은 것으로 봅니다⁠(지방세법 시행령 §20② 단서).

• 화해조서⁠·⁠인낙조서
• 공정증서⁠(공증인이 인증한 사서증서 포함)
• 계약해제신고서
• 부동산거래계약 해제등 신고서

다만 실익부터 따져야 합니다. 감면이 가액 때문에 막힌 상황이라면 세대를 나누어 다시 사도 감면은 돌아오지 않고, 중과가 동거봉양 합가로 이미 배제된 상황이라면 해제로 얻을 것이 없습니다. 반면 받은 대금의 원상회복, 매도인의 협조, 토지거래허가구역이라면 허가 재심사, 등기가 늦어질 때의 과태료 같은 부담이 새로 생깁니다. 무엇이 실제 쟁점인지 확정한 다음에 움직여야 합니다.

신고는 취득일부터 60⁠일 안에 합니다

유상으로 취득한 주택의 취득세는 취득일부터 60⁠일 이내⁠에 신고⁠·⁠납부합니다⁠(지방세법 §20①). 기산일은 잔금을 치른 날입니다.

별도세대로 보아 일반세율로 신고할 때는 근거를 남겨 두는 편이 안전합니다. 취득일 현재 직계존속의 연령을 확인할 수 있는 자료와 주민등록표를 함께 내고, 어떤 조항으로 별도세대로 판단했는지 기록해 두면 나중에 다툼이 생겼을 때 설명이 쉬워집니다.

근거 법령

자주 묻는 질문