생애최초 주택 구입 취득세 감면, 얼마나 받고 무엇을 확인해야 하나요?
생애최초로 주택을 취득하면 취득세를 감면받을 수 있습니다. 본인·배우자가 모두 무주택이고 실거주 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상으로 취득하면, 취득세를 최대 200만원(소형·저가 주택이나 인구감소지역 주택은 300만원)까지 감면합니다. 소득 요건은 없습니다. 2028년 12월 31일까지 한시 적용되고, 현행(시행 2026-06-02) 기준입니다. 감면은 중과 판정과 별개로 따지므로, 취득세 전체 판정 순서는 집을 사기 전 취득세, 무엇부터 확인해야 하나에 있습니다.
[2026. 9. 24. 업데이트]
2026년 지방세 개정안에 생애최초 감면을 넓히는 내용이 담겼습니다. 아직 국회 의결과 공포를 거치지 않은 개정안이라 지금 취득분에는 아래 본문의 현행 규정이 적용됩니다.
- 감면 한도: 200만원 → 40세 미만이면 300만원. 소형·저가주택과 인구감소지역 주택은 현행대로 300만원
- 감면 대상: 취득가액 12억원 이하 주택 → 오피스텔 추가
- 무주택 간주 확대: 전용 40㎡ 이하이고 시가표준액 2억원(수도권 4억원) 이하인 소형 오피스텔이나 소형주택(아파트 제외)을 소유했다가 처분한 경우, 1회에 한해 생애최초 감면을 받을 수 있게 됩니다
요건은 네 가지입니다
주택 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우로서, 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상거래(부담부증여는 제외)로 취득하면 2028년 12월 31일까지 취득세를 감면한다. 다만 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.
정리하면 이렇습니다.
- 무주택: 본인과 배우자가 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다.
- 실거주 목적: 본인이 실제 거주하는 것을 전제로 합니다.
- 12억원 이하 · 유상취득: 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상으로 취득해야 하고, 부담부증여는 제외됩니다.
- 미성년자 제외: 취득자가 미성년자면 대상이 아닙니다.
예전에 있던 소득 요건(부부합산 7천만원 등)과 연령·혼인 요건은 폐지됐습니다. 지금은 무주택·실거주·12억원 이하만 맞으면 소득과 무관하게 적용됩니다.
감면액은 주택 유형에 따라 다릅니다
산출된 취득세(산출세액)가 한도 이하면 전액 면제, 넘으면 그 한도만큼 공제합니다. 생애 한 번만 적용됩니다.
| 주택 유형 | 감면 한도 |
|---|---|
| 소형·저가 주택(전용 60㎡ 이하·수도권 6억·비수도권 3억 이하 공동주택/도시형생활주택/다가구) | 300만원 |
| 인구감소지역에 소재하는 주택 | 300만원 |
| 그 밖의 12억원 이하 주택 | 200만원 |
예를 들어 취득세 산출세액이 250만원인 일반 주택이면 200만원을 빼 50만원만 냅니다. 산출세액이 180만원이면 전액 면제됩니다(취득세 계산기로 산출세액을 먼저 확인할 수 있습니다). 감면 한도를 넘는 부분은 그대로 부담하므로, 주택 가격이 클수록 '전액 면제'가 아니라 '한도만큼 공제'가 됩니다. 세율 구조 자체는 주택 취득세율 완전정리에 정리했습니다. 자녀를 출산했다면 한도가 500만원인 출산·양육 취득세 감면과 비교합니다.
'무주택'으로 보는 예외가 있습니다
과거에 주택 지분이 있었어도, 다음에 해당하면 무주택으로 봅니다(지특법 제36조의3 제3항).
- 상속으로 받은 공유지분(부속토지 지분 포함)을 모두 처분한 경우
- 도시지역이 아닌 곳 등의 소형·노후 단독주택이나 농어촌주택을 소유하다 이주하며 기한 내 처분한 경우
- 전용면적 20㎡ 이하 주택 1채를 소유·처분한 경우(둘 이상이면 제외)
- 취득일 현재 시가표준액 100만원 이하 주택을 소유·처분한 경우
- 전세사기피해주택을 소유·처분한 경우
'과거에 집이 있었다'고 단정하지 말고, 이 예외에 해당하는지부터 따져 봅니다. 세대원·출산 추가감면·추징에서 어긋나는 세 가지는 생애최초 취득세 감면의 세 가지 쟁점에 따로 있습니다.
3년 안에 매각하거나 증여·임대하면 추징됩니다
2026년 1월 1일 이후 취득분은 취득한 날부터 3년 이내에 그 주택을 매각하거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 취득세를 다시 냅니다(지특법 제36조의3 제4항).
| 취득 후 3년 이내 | 결과 |
|---|---|
| 매각·증여 | 추징(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외) |
| 임대 등 다른 용도로 사용 | 추징 |
| 처분·임대하지 않고 보유 | 감면 유지 |
전세를 주는 것도 '임대'라 추징 대상입니다.
세입자를 안고 취득한 주택은 기산일이 달라질 수 있습니다. 임대인의 지위를 승계해 기존 임차인이 계속 살고 있고, 취득일 기준으로 남은 임대차기간이 1년 이내라면 3년을 취득일이 아니라 임대차기간 만료일부터 기산합니다(지특법 제36조의3 제4항 괄호). 남은 기간이 1년을 넘으면 이 조항이 적용되지 않아 취득일부터 3년입니다. 잔금을 치르기 전에 임대차 잔여기간을 확인해 두셔야 합니다.
추징 기준은 취득 시점에 따라 다릅니다
주의할 점이 있습니다. 위의 '3년 내 매각·증여·임대' 기준은 2026년 1월 1일부터 시행된 개정 규정으로, 2026년 1월 1일 이후 취득분에 적용됩니다. 그 전에 취득했거나 개정 시행 전에 추징사유가 발생한 경우에는 개정 전 규정이 적용됩니다(법률 제21309호 부칙 제5조 제2항).
개정 전 종전 규정(법률 제20632호 제36조의3 제4항)은 실거주 의무를 두어 다음 셋 중 하나에 해당하면 추징했습니다.
- ①정당한 사유 없이 취득일부터 3개월 이내에 상시거주(전입신고 후 계속 거주)를 시작하지 않는 경우
- ②취득일부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득하는 경우(상속에 의한 취득은 제외)
- ③해당 주택에 상시거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여(배우자 지분 제외)하거나 다른 용도(임대 포함)로 사용하는 경우
그래서 종전 취득분은 "실제로 들어가 살았는지"가 핵심이었습니다. 취득 시점에 따라 기준이 다르니 취득일 기준으로 확인해야 합니다.
종전 취득분 사례로 보면
- 사례 ① (2025년 8월 취득): 정당한 사유 없이 취득 후 3개월(2025년 11월) 안에 전입해 살지 않았다면, 개정 시행(2026년 1월 1일) 전에 종전 규정상 추징사유가 이미 발생한 것이라 종전 실거주 의무 규정으로 추징됩니다.
- 사례 ② (2026년 3월 취득): 3개월 안에 전입하지 않았더라도, 매각하거나 증여·임대하지 않고 보유만 하면 현행 규정상 추징사유가 아니어서 감면이 유지됩니다.
다만 종전 취득분이라도 추징사유가 개정 시행일(2026년 1월 1일) 이후에 발생하는 경우에는 완화된 개정 규정이 적용될 여지가 있습니다. 부칙 제5조 제2항이 '시행 전에 종전 추징사유가 발생한 경우'에만 종전 규정을 적용하도록 정하기 때문입니다. 사유 발생 시점 판단은 사안마다 달라 관할 지자체에서 확인해야 합니다.
놓치기 쉬운 지점
- 소득이 많으면 못 받는다고 생각할 수 있습니다. 예전의 부부합산 소득 요건은 폐지됐습니다. 지금은 소득과 무관하게 무주택·실거주·12억원 이하만 맞으면 됩니다.
- 부부 공동명의면 각자 200만원씩 받는다고 생각할 수 있습니다. 2인 이상 공동취득이면 그 주택에 대한 총 감면액이 200만원(소형·저가·인구감소지역 300만원) 한도입니다. 명의자 수만큼 늘지 않습니다.
- 집값이 크면 전액 면제된다고 오해합니다. 한도를 넘는 부분은 그대로 부담합니다. '전액 면제'가 아니라 '한도만큼 공제'입니다.
- 전세를 주는 건 괜찮다고 오해할 수 있습니다. 임대는 다른 용도 사용이라 3년 이내면 추징 대상입니다.
- 3년만 보유하면 추징이 없다고 생각할 수 있습니다. 2026년 1월 1일 이후 취득분만 '3년 내 매각·증여·임대'가 기준이고, 그 전 취득분은 실거주 의무를 둔 종전 규정이 적용됩니다.
- 신혼부부 감면을 따로 받을 수 있다고 생각할 수 있습니다. 신혼부부 경감은 2020년 12월 31일 취득분까지 적용됐고, 지금은 이 감면과 출산·양육 감면을 확인합니다. 신혼부부가 함께 볼 세금은 신혼부부 취득세 감면은 2020년 취득분까지, 지금은 생애최초·출산 감면을 봅니다에 모았습니다.
- 신고 때 감면신청을 빠뜨리면 감면을 받을 수 없다고 생각할 수 있습니다. 경정청구를 하면서 감면신청서를 내면 됩니다. 신청 시기와 제출 서류는 생애최초 취득세 감면 신청을 놓쳤다면, 경정청구하면서 신청합니다에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 소득이 많아도 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있나요?
A. 받을 수 있습니다. 과거에 있던 부부합산 소득 요건은 폐지됐습니다. 지금은 소득과 무관하게 본인·배우자 무주택, 실거주 목적, 취득당시가액 12억원 이하만 충족하면 됩니다.
Q. 배우자가 결혼 전에 집을 가진 적이 있으면 안 되나요?
A. 원칙적으로 안 됩니다. 본인과 배우자가 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 다만 상속 공유지분을 처분했거나 전용 20㎡ 이하·시가표준 100만원 이하 주택처럼 법이 정한 예외에 해당하면 무주택으로 볼 수 있습니다.
Q. 상속으로 받은 지분만 있는데 생애최초로 인정되나요?
A. 상속으로 주택의 공유지분(부속토지 지분 포함)을 소유했다가 그 지분을 모두 처분한 경우에는 무주택으로 봅니다(지특법 제36조의3 제3항 제1호). 지분을 그대로 보유하고 있으면 무주택으로 보지 않습니다.
Q. 부부 공동명의로 사면 각자 200만원씩 받나요?
A. 아닙니다. 2인 이상이 공동으로 취득하면 그 주택에 대한 총 감면액이 200만원(소형·저가·인구감소지역 주택은 300만원) 한도입니다. 명의자 수만큼 늘어나지 않습니다.
Q. 2025년에 감면받았는데 2025년 12월 31일 법이 개정돼 3년만 보유하면 추징 안 한다던데 맞나요?
A. 취득 시점과 추징사유가 발생한 시점을 함께 봐야 합니다. 개정 규정(3년 내 매각·증여·임대만 추징)은 2026년 1월 1일 시행분부터 적용되고, 부칙 제5조 제2항은 '시행 전에 종전 추징사유가 발생한 경우'에만 종전 실거주 의무 규정을 적용하도록 정합니다. 따라서 종전 취득분이라도 추징사유가 시행일 이후에 문제되면 완화된 개정 규정이 적용될 여지가 있지만, 실거주를 이미 어겨 시행 전에 추징사유가 발생했다면 종전 규정이 적용됩니다. 사안별로 판단해야 하므로 관할 지자체에 확인해야 합니다.
Q. 감면받고 3년 안에 전세를 주면 어떻게 되나요?
A. 임대는 다른 용도 사용에 해당해 감면받은 취득세가 추징됩니다. 2026년 1월 1일 이후 취득분은 취득일부터 3년 이내에 매각·증여(배우자 지분 제외)하거나 임대 등으로 쓰면 추징되고, 처분·임대하지 않고 보유하면 감면이 유지됩니다. 2026년 1월 1일 전 취득분은 개정 전 실거주 의무 규정이 적용되니 취득 시점 기준으로 확인해야 합니다.
근거 법령
- 지방세특례제한법 제36조의3 제1항(무주택·실거주·12억원 이하 유상취득 시 2028.12.31까지 감면, 소형·저가·인구감소지역 300만원·그 밖 200만원 한도)
- 지방세특례제한법 제36조의3 제2항(2인 이상 공동취득 시 총 감면 한도 200만·300만원)
- 지방세특례제한법 제36조의3 제3항(상속 공유지분 처분·소형주택 등 무주택으로 보는 예외)
- 지방세특례제한법 제36조의3 제4항(2026.1.1 이후 취득분: 취득 후 3년 이내 매각·증여·임대 시 추징)
- 법률 제21309호(2025.12.31 공포, 2026.1.1 시행) 부칙 제5조(제1항: 제36조의3 제1항 개정규정은 시행 후 취득분 적용 / 제2항: 시행 전 종전 추징사유 발생분은 종전 규정 적용)