재개발 입주권 있는데 새 집 사면 취득세 8%? 일시적 2주택으로 푸는 법
재개발·재건축 조합원입주권을 가진 분이 사업 기간에 살 집을 새로 사는 경우가 많다. 그런데 취득 단계에서 뜻밖의 벽을 만난다. 조합원입주권도 취득세에서는 '주택 수'에 들어가기 때문에, 새로 사는 집이 조정대상지역에 있으면 곧바로 2주택 중과 대상이 된다. 다행히 일시적 2주택 특례가 있고, 재개발에서는 '헐리는 것'과 '이사'까지 처분으로 인정된다. 순서와 시점만 맞추면 표준세율로 돌아올 수 있다.
집을 하나 더 사면, 조정대상지역은 8%부터 시작한다
1주택을 가진 사람이 조정대상지역에 있는 집을 하나 더 유상으로 사면 2주택이 되어 취득세가 8%로 중과된다. 주택 수가 늘수록 세율은 더 올라간다.
- 1세대 2주택(조정대상지역) 또는 3주택(비조정): 8%
- 1세대 3주택 이상(조정) 또는 4주택 이상(비조정): 12%
- 법인의 주택 유상취득, 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택의 무상취득: 12%
여기서 '8%'는 표준세율 4%에 중과기준세율의 200%를 더한 값이고, '12%'는 400%를 더한 값이다. 표준세율(1~3%)과 비교하면 취득가액이 클수록 부담 차이가 커진다.
'일시적 2주택'이면 표준세율로 돌아온다
이사·학업·취업·직장 이전 같은 사유로 잠깐 2주택이 된 경우까지 중과하지는 않는다. 종전에 가지고 있던 주택등을 정해진 기간 안에 처분하는 조건으로, 새로 산 집에 표준세율(1~3%)이 적용된다.
여기서 '종전 주택등'에는 주택뿐 아니라 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔이 모두 들어간다. 처분 기한은 신규주택을 취득한 날부터 3년이다(2023년 1월 12일 이후 취득분 기준. 그 전에는 2년이었다).
조합원입주권·분양권도 '주택 수'에 들어간다
2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권과 주택분양권, 그리고 주택으로 과세되는 오피스텔은 취득세 주택 수에 가산된다. 그래서 조합원입주권 하나만 가진 사람도, 살 집을 새로 사는 순간 '2주택자'가 되어 중과 판정을 받는다. 조합원입주권은 종전 건물이 이미 헐린 뒤에도 주택 수에 계속 잡힌다는 점도 기억해 둘 필요가 있다.
재개발·재건축에서는 '헐리는 것'도 처분이다
핵심은 여기에 있다. 재개발·재건축 사업구역 안에 가진 종전주택이 관리처분계획인가를 받고도 아직 헐리지 않은 상태에서 사업지구 밖의 집을 새로 사는 경우, 새 집이 일시적 2주택이 되려면 3년 안에 종전주택을 처분해야 한다. 이때 처분에는 매각과 증여뿐 아니라 멸실(철거)까지 포함된다.
재개발 종전주택은 어차피 사업 과정에서 철거된다. 따라서 그 철거가 3년 안에 이루어지면 별도로 팔지 않아도 처분 요건이 채워지고, 새로 산 집은 표준세율로 확정된다.
조합원입주권과 새 집의 관계에서는 방향이 하나 더 열려 있다. 종전 주택등이 조합원입주권이거나 새로 산 집이 입주권·분양권으로 취득한 집이면 '새로 산 집을 종전 주택등으로 본다'. 즉 둘 중 하나만 3년 안에 처분해도 일시적 2주택이 성립한다.
이사만 해도 처분으로 본다
사업이 길어지면 3년 안에 철거가 안 될 수 있다. 이를 위해 예외가 하나 더 있다. 관리처분계획인가(또는 소규모주택 정비의 사업시행계획인가) 당시 그 사업구역에 실제로 거주하던 세대가 새 집을 사서 그 집으로 이주하면, 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 본다. 철거 시점과 상관없이 이주일에 처분이 인정되는 것이다.
다만 이 혜택은 인가 당시 사업구역에 '거주하던' 세대에만 적용된다. 세를 놓고 다른 곳에 살던 경우에는 이주 간주를 쓸 수 없고, 철거(멸실) 시점으로 판단하게 된다.
3년은 언제부터 세는가
기산점도 확인해야 한다. 원칙은 신규주택을 취득한 날부터 3년이다. 그런데 종전 주택등이 조합원입주권이나 주택분양권이면, 그 입주권·분양권으로 짓는 주택을 취득한 날(준공 취득일)부터 3년을 센다.
참고로 이 3년은 2026년 세제개편안에서 조정대상지역끼리 갈아탈 때 2년으로 줄이는 방향이 제출됐다(2026년 10월 1일 이후 신규취득분 대상, 국회 통과 전). 자세한 내용은 취득세 일시적 2주택 처분기한 단축에서 다룬다.
준공해서 입주권이 집이 되면 — 원시취득 2.8%
조합원입주권으로 완성된 주택을 취득하는 것은 남에게서 사는 유상거래가 아니라 원시취득이다. 그래서 가지고 있는 주택 수와 관계없이 2.8% 세율이 적용된다. 이 취득 자체는 중과 대상이 아니다.
양도세의 일시적 2주택과 헷갈리지 말 것
같은 '일시적 2주택'이라는 이름을 쓰지만 취득세와 양도세는 기준이 다르다. 취득세는 취득 행위에 매기는 세금이라, 조정대상지역에서 산 집이 일시적 2주택이 되려면 취득일부터 3년 안에 종전주택을 처분하기만 하면 된다. 양도세처럼 '종전주택 취득 후 1년이 지나 새 집을 사야 한다'거나 '새 집에 전입해야 한다'는 요건은 취득세에는 없다.
기한을 놓쳤다면 — 60일 안에 신고하면 가산세는 없다
일시적 2주택으로 신고했는데 3년 안에 종전 주택등을 처분하지 못했다면, 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 부족한 세액을 스스로 신고·납부하면 가산세는 붙지 않는다. 반대로 그냥 두면 8% 중과세율로 다시 계산해 가산세까지 더해 추징된다.
관계 법령
주택 유상취득 중과. 조정대상지역 2주택(일시적 2주택 제외) 또는 비조정 3주택은 8%, 3주택 이상(조정)·4주택 이상(비조정)과 법인은 12%.
주택 수 판단 범위. 관리처분계획인가·사업시행계획인가로 취득한 조합원입주권, 주택분양권, 주택으로 과세되는 오피스텔을 주택 수에 가산. 조합원입주권은 종전 건축물이 멸실된 경우에도 가산.
일시적 2주택. 종전 주택등을 신규주택 취득 후 3년 이내 처분(매각·증여·멸실) 시 표준세율. 종전 주택등이 입주권·분양권이면 그 주택 취득일부터 기산(제2항). 관리처분계획인가 당시 사업구역에 거주하던 세대가 신규주택으로 이주하면 이주일에 처분한 것으로 봄(제3항).
자주 묻는 질문
조합원입주권만 있고 아직 집은 없는데, 살 집을 사면 2주택인가요? 취득세에서는 그렇다. 조합원입주권도 주택 수에 들어가므로 새로 사는 집은 2주택 판정을 받는다. 다만 일시적 2주택 요건을 갖추면 표준세율이 적용된다.
종전주택을 팔지 않고 철거만 돼도 되나요? 재개발·재건축에서는 멸실(철거)도 처분으로 본다. 신규주택 취득 후 3년 안에 종전주택이 철거되면 처분 요건이 채워진다. 다만 사업이 길어져 3년 안에 철거가 어려운 경우에는, 인가 당시 사업구역에 거주하던 세대가 새 집으로 이주하면 그 이주일을 처분으로 인정한다.
취득할 때 조정대상지역이었는지는 언제로 판단하나요? 취득 시점을 기준으로 하되, 조정대상지역 지정 고시일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 본다. 조정대상지역은 수시로 바뀌므로 취득 전에 현재 지정 여부를 반드시 확인해야 한다.