일시적 2주택인데 기존 집을 못 팔았습니다, 취득세는 얼마를 더 내나요
일시적 2주택으로 신고해 일반세율로 취득세를 냈다면, 종전 주택을 기한 안에 팔아야 그 세율이 확정됩니다. 3년 안에 처분하지 못하면 중과세율로 다시 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 차액을 냅니다. 다만 기간이 끝난 날부터 60일 이내에 스스로 신고·납부하면 가산세를 내지 않습니다. 얼마를 더 내는지, 언제까지 무엇을 해야 하는지 정리했습니다. 현행(시행 2026-09-18) 기준입니다.
얼마를 더 내는지부터 봅니다
조정대상지역에 있는 두 번째 주택을 5억원에 샀다고 하겠습니다. 일시적 2주택으로 신고하면 취득가액이 6억원 이하라 1%가 적용되어 취득세는 500만원입니다. 그런데 3년 안에 종전 주택을 팔지 못하면 그 집은 처음부터 1세대 2주택이었던 것이 되어 8%로 다시 계산합니다.
| 구분 | 취득가액 | 세율 | 취득세 |
|---|---|---|---|
| 당초 신고 (일시적 2주택) | 5억원 | 1% | 500만원 |
| 요건 미충족 (중과) | 5억원 | 8% | 4,000만원 |
| 추가로 낼 세액 | 3,500만원 |
취득가액의 7%가 그대로 추가 부담이 됩니다. 위 금액은 취득세 본세만 본 것입니다. 실제로는 지방교육세가 더해지고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 더해집니다(주택 취득세율 완전정리 참고).
언제까지 신고하나
기산일은 잔금일도 통지받은 날도 아닙니다. 일시적 2주택 기간이 끝난 날, 즉 신규 주택 취득일부터 3년이 되는 날입니다. 그날부터 60일 안에 신고·납부합니다.
주택을 취득한 후 제28조의5제1항에 따른 일시적 2주택 기간 이내에 종전 주택등을 처분하지 아니하여 법 제13조의2제1항제2호의 적용을 받게 되는 경우: 그 기간이 경과한 날
취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 제13조의2제1항의 세율의 적용대상이 되었을 때에는 대통령령으로 정하는 날부터 60일 이내에 그 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 금액을 세액으로 하여 신고하고 납부하여야 한다.
고지서가 날아오기를 기다리는 것이 아니라 스스로 신고하는 구조입니다. 세무서가 아니라 주택 소재지 시·군·구청에 냅니다.
60일을 지키면 가산세가 없습니다
여기가 2026년에 달라진 부분입니다. 2025년까지는 이 경우에도 가산세를 함께 냈습니다. 신고·납부 절차가 따로 없어 과세관청이 보통징수로 추징했고, 과소신고가산세와 납부지연가산세가 함께 따라왔습니다.
지방세법이 개정되어 2026년부터는 기간이 끝난 날부터 60일 안에 스스로 신고·납부하면 가산세를 내지 않습니다. 차액만 내면 됩니다.
다만 조건이 있습니다. 60일이 지난 뒤에 신고하거나, 신고하지 않아 과세관청이 추징하면 그때는 무신고가산세와 납부지연가산세를 함께 냅니다. 가산세가 없어진 것이 아니라, 기한 안에 스스로 신고할 때만 면해 주는 것입니다.
기한을 넘길 것 같으면 그냥 두지 마시고, 3년이 되는 날을 달력에 미리 표시해 두시는 편이 낫습니다. 3,500만원짜리 사안에서 가산세는 다시 수백만원 단위가 됩니다.
무엇을 '처분'으로 보나
처분하지 못했다는 판정 자체가 달라지는 경우가 있습니다. 무엇이 처분에 들어가는지는 이렇게 봅니다.
- 매매·증여·멸실은 처분입니다.
- 세대분리는 원칙적으로 처분이 아닙니다. 자녀를 분가시켜 세대를 나눠도 종전 주택을 그대로 갖고 있으면 처분한 것이 아닙니다.
- 이혼은 처분으로 봅니다. 과세관청은 한동안 이혼을 처분으로 보지 않아 추징했으나, 지금은 처분에 포함시키고 있습니다. 일시적 2주택으로 취득한 뒤 3년 안에 이혼해 각자 1주택이 되면 경감받은 취득세를 추징하지 않습니다(부동산세제과-1201, 2025.4.23.).
- 재개발·재건축 이주도 처분으로 봅니다. 관리처분계획인가나 사업시행계획인가 당시 그 사업구역에 살던 세대가 신규 주택을 사서 그 집으로 이주하면, 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것으로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의5 제3항). 아직 헐리지 않았어도 그렇습니다. 입주권이 얽힌 경우는 재개발 입주권 있는데 새 집 사면 취득세 8%에서 자세히 다룹니다.
기간 안에 집을 또 사도 추징되지 않습니다
자주 받는 질문입니다. 종전 주택을 아직 팔지 않은 상태에서 3년이 지나기 전에 다른 집을 하나 더 사면, 이미 받은 일시적 2주택 혜택이 날아가는지 묻습니다.
날아가지 않습니다. 일시적 2주택에 해당하는지는 신규 주택을 취득한 날 현재를 기준으로 판단하기 때문입니다. 종전 주택을 파는 시점에 3주택을 갖고 있더라도, 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택만 처분하면 경감받은 취득세는 추징되지 않습니다.
물론 그 사이에 새로 산 세 번째 집에는 그 집대로 취득 당시의 주택 수로 세율이 매겨집니다. 앞의 집이 무사한 것과 뒤의 집이 중과되는 것은 별개입니다.
놓치기 쉬운 지점
- 기한만 알고 그다음 절차를 모를 수 있습니다. 3년이 지나면 고지서가 온다고 생각하기 쉬운데, 스스로 신고·납부하는 구조입니다. 기다리다 60일을 넘기면 가산세를 함께 냅니다.
- 가산세가 없어졌다고만 기억할 수 있습니다. 기간이 끝난 날부터 60일 안에 자진신고할 때만 면제됩니다. 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세를 함께 냅니다.
- 세대를 나누면 해결된다고 생각할 수 있습니다. 세대분리는 원칙적으로 처분이 아닙니다. 종전 주택을 실제로 넘겨야 합니다.
- 양도세 기준을 그대로 가져올 수 있습니다. 취득세에는 새 집에 전입해야 한다는 요건이 없습니다. 대신 기한을 넘기면 차액을 내는 구조는 취득세에만 있습니다. 세목별 차이는 취득세 일시적 2주택도 2년으로에 정리했습니다.
- 처분기한이 바뀔 수 있습니다. 처분기한을 3년에서 2년으로 줄이는 개정안이 나와 있습니다. 시행되면 기산일 계산이 달라지므로, 잔금 전에 그 시점의 기한을 확인해 두시는 편이 안전합니다.
근거 법령
- 지방세법 제13조의2 제1항 제2호 (조정대상지역 1세대 2주택 중과, 일시적 2주택 제외)
- 지방세법 제20조 제2항 (중과세율 적용대상이 된 경우 60일 이내 신고·납부, 기납부세액 공제)
- 지방세법 시행령 제28조의5 제1항 (일시적 2주택 기간 3년), 제3항 (정비사업 구역 거주 세대의 이주를 처분으로 의제)
- 지방세법 시행령 제34조 제9호 (신고 기산일: 일시적 2주택 기간이 경과한 날)
- 부동산세제과-1201 (2025.4.23., 일시적 2주택 기간 내 이혼 시 종전 주택을 처분한 것으로 봄)
자주 묻는 질문
Q. 3년 안에 못 팔면 얼마를 더 내나요?
A. 중과세율로 다시 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 차액입니다. 조정대상지역 5억원 주택이면 8%인 4,000만원에서 이미 낸 500만원을 빼 3,500만원을 더 냅니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세를 따로 냅니다.
Q. 언제까지 신고해야 가산세가 없나요?
A. 신규 주택 취득일부터 3년이 되는 날, 즉 일시적 2주택 기간이 끝난 날부터 60일 이내입니다. 이 기간에 스스로 신고·납부하면 가산세를 내지 않습니다. 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세를 함께 냅니다.
Q. 이혼해서 각자 1주택이 되면 추징되나요?
A. 추징되지 않습니다. 과세관청은 한동안 이혼을 처분으로 보지 않았으나 지금은 처분에 포함시킵니다. 일시적 2주택으로 취득한 뒤 3년 안에 이혼해 각자 세대를 이루고 1주택씩 갖게 되면 종전 주택을 처분한 것으로 봅니다.
Q. 종전 주택을 팔기 전에 집을 하나 더 사면 어떻게 되나요?
A. 먼저 산 집의 일시적 2주택 판정에는 영향이 없습니다. 해당 여부는 그 집을 취득한 날 현재로 판단하기 때문에, 3년 안에 종전 주택만 처분하면 추징되지 않습니다. 새로 산 집은 그 집대로 취득 당시의 주택 수로 세율이 정해집니다.