생애최초 감면받은 집, 3년 안에 재건축·리모델링으로 이주하면 추징되나요?
생애최초 주택 취득세 감면은 취득일부터 3년 안에 그 주택을 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 추징합니다. 2026년 1월 1일 시행 개정으로 추징 조항에서 '상시 거주' 요건이 빠져, 재건축이나 리모델링으로 이주해 거주를 중단한 것 자체를 추징 사유로 정한 문구는 없습니다. 그래도 이주 전후에 그 집을 임대하거나 3년 안에 처분하면 추징 사유에 해당하므로, 이주 일정과 3년이 끝나는 날을 함께 확인합니다.
현행 추징 사유는 세 가지입니다
제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 해당 주택을 취득한 날[해당 주택을 취득한 사람이 「주택임대차보호법」 제3조제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 경우로서 해당 주택의 임대차계약(같은 법 제6조 및 제6조의3에 따라 임대차계약이 갱신된 경우를 포함한다)에 따른 임차인이 그 주택에 계속 거주하고 있는 경우(해당 주택의 취득일을 기준으로 남아 있는 임대차기간이 1년 이내인 경우로 한정한다)에는 그 임대차기간의 만료일]부터 3년 이내에 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
3년 안에 다음 중 하나에 해당하면 추징합니다.
- 매각
- 증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외)
- 다른 용도로 사용(임대 포함)
이 조항에는 부득이한 사유나 정비사업을 예외로 두는 문구가 없습니다. 조세심판원은 종전 규정 사안에서, 파산으로 강제경매된 경우도 매각으로 보고 "달리 추징 배제 사유를 두고 있지 아니한 점"을 들어 추징을 유지했습니다(조심 2026방2762, 2026.9.3.).
다만 '매각·증여'의 정의에서 빠지는 소유권 이전이 있습니다. 상속, 수용으로 인한 이전, 취득세가 부과되지 않는 신탁재산의 이전입니다(지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호의2, 같은 법 시행령 제1조의2). 수용은 사업인정 고시가 있은 뒤에 취득한 부동산이 수용되는 경우에는 이 제외를 받지 못합니다.
감면 요건에는 '본인이 거주할 목적으로' 취득한다는 문구가 있습니다(같은 법 제36조의3 제1항). 취득할 때 이미 이주 시기가 정해진 단지라면 거주 목적도 함께 확인합니다.
종전에는 상시 거주가 추징 기준이었습니다
2025년까지 시행된 종전 규정은 상시 거주를 기준으로 추징했습니다. 정당한 사유 없이 취득 후 3개월 안에 상시 거주를 시작하지 않거나, 3개월 안에 주택을 추가로 취득하거나, 상시 거주한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여·다른 용도로 사용하면 추징 대상이었습니다. 개정법은 2026년 1월 1일부터 시행되었고, 시행 전에 종전 규정의 추징 사유가 이미 생긴 경우에만 종전 규정을 따릅니다(법률 제21309호 부칙 제5조 제2항).
개정 내용과 취득 시점별 적용은 생애최초 주택 취득세 감면에서 자세히 다뤘습니다.
이주 단계별로 확인할 것
재건축은 이주, 철거(멸실)·신축 공사, 준공 순으로 진행되고, 리모델링은 기존 건물을 남긴 채 이주 후 공사를 진행합니다. 취득일부터 3년 안에 아래 일이 생기는지 확인합니다.
| 3년 안에 생기는 일 | 관련 문구 | 확인 결과 |
|---|---|---|
| 이주해 거주를 중단(집은 비워 둠) | 현행 제4항에 거주 요건 없음 | 그 자체를 추징 사유로 정한 문구 없음 |
| 이주 전 다른 곳으로 이사하고 그 집을 임대 | '다른 용도(임대를 포함한다)' | 추징 사유 |
| 철거·공사로 거주할 수 없는 기간 | '다른 용도로 사용' 해당 여부 | 해석 미확인 |
| 조합원입주권 상태로 매도 | '매각'(소유권 이전) | 추징 사유에 해당할 가능성이 높음(직접 다룬 해석 미확인) |
| 현금청산으로 넘김 | 수용이면 '매각·증여'에서 제외, 매도청구 등 매매면 '매각'으로 볼 여지가 큼, 협의는 해석 미확인 | 사업 유형과 취득 시점으로 확인 |
| 배우자에게 지분 증여 | 괄호 제외 | 추징 사유 아님 |
조합 이주가 시작되기 전에 다른 곳으로 이사하고 그 집을 임대하는 경우가 있습니다. 취득일부터 3년 안이라면 이 임대가 추징 사유가 됩니다.
현금청산은 넘기는 방식에 따라 다릅니다. 재개발은 사업시행계획인가 고시가 있으면 토지보상법상 사업인정 고시가 있은 것으로 봅니다(도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항). 그래서 그 고시 전에 취득한 주택이 수용으로 넘어가면 '매각·증여'에서 빠지지만, 고시 뒤에 취득한 주택은 수용되더라도 빠지지 않습니다. 재건축의 매도청구처럼 매매로 넘기면 '매각'으로 볼 여지가 큽니다. 협의로 넘기는 현금청산이 '수용으로 인한 이전'에 들어가는지는 해석이 확인되지 않습니다.
철거나 공사로 거주할 수 없는 기간을 '다른 용도로 사용'으로 볼지는 조문에 정한 내용이 없고, 생애최초 감면에서 이를 다룬 조세심판원 결정이나 행정안전부 해석도 확인되지 않습니다(2026년 10월 28일 기준). 취득 전에 이주 시기가 정해진 단지라면 3년이 끝나는 날과 이주·철거 예정 시기를 맞춰 보고, 관할 지방자치단체 세무부서에 미리 확인해 두는 방법이 있습니다.
출산·양육 감면도 같은 문구입니다
출산·양육을 위한 주택 취득세 감면도 취득일부터 3년 안에 매각·증여(배우자 지분 제외)하거나 다른 용도(임대 포함)로 사용하면 추징합니다(지방세특례제한법 제36조의5 제2항). 이주 단계별 판단도 위 표와 같은 순서로 확인합니다.
- 2026.3.취득생애최초 감면 적용
- 2028.3.다른 곳으로 이사하고 그 집을 임대하는 경우3년 안 임대 → 추징 사유
- 2028.10.조합 이주·철거거주 중단만으로는 추징 문구에 해당하지 않음, 철거 기간은 해석 미확인
- 2029.3.취득일부터 3년 경과이후 매각·임대는 추징 사유 아님
결정 전에 확인할 것
- 취득일(남은 임대차기간이 1년 이내인 세입자를 승계했다면 그 임대차기간 만료일)과 3년이 끝나는 날
- 이주·철거 예정 시기가 3년 안에 들어가는지
- 이주 전후에 그 집을 임대할 계획이 있는지
- 3년 안에 입주권 상태로 매도하거나 현금청산을 받을 가능성이 있는지, 사업시행계획인가 고시 전후 어느 때 취득했는지
- 2025년 이전 취득분이라면 종전 규정의 추징 사유가 2025년 중에 이미 생겼는지
취득 시기와 이주 일정에 따라 추징 여부가 달라지므로 계약 전에 일정을 맞춰 봅니다. 개별 일정 검토는 유료 상담으로 진행하며, 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
근거 법령
- 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호의2, 제36조의3 제1항·제4항, 제36조의5 제2항(2026년 1월 1일 시행)
- 지방세특례제한법 시행령 제1조의2
- 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항
- 법률 제21309호(2025.12.31. 공포) 부칙 제5조
- 조심 2026방2762(2026.9.3.)
자주 묻는 질문
Q. 2025년에 생애최초 감면으로 취득했는데, 2026년에 재건축 이주로 나가면 추징되나요?
부칙은 개정법 시행 전에 종전 규정의 추징 사유가 생긴 경우에만 종전 규정을 따르도록 정했습니다(법률 제21309호 부칙 제5조 제2항). 그래서 2025년 12월 31일까지 종전 사유가 생기지 않았다면 부칙 문언상 개정 규정을 적용합니다. 개정 규정은 거주 요건 없이 3년 안 매각·증여·다른 용도 사용을 추징 사유로 정하므로, 이주 기간에 임대하거나 처분하는지에 따라 추징 여부가 달라집니다. 2025년 중 정당한 사유 없이 취득 후 3개월 안에 상시 거주를 시작하지 않은 경우처럼 종전 사유가 이미 생겼다면 종전 규정으로 추징합니다.
Q. 3년 안에 이주해 집을 비워 두기만 하면 괜찮나요?
현행 제36조의3 제4항은 거주를 중단한 것 자체를 추징 사유로 정하지 않았습니다. 다만 철거로 주택이 없어지거나 공사 중인 기간을 '다른 용도로 사용'으로 보는지는 해석이 확인되지 않았습니다. 비워 둔 기간에 임대하면 3년 안에는 추징 사유가 됩니다.
Q. 3년 안에 현금청산을 받으면 감면받은 취득세가 추징되나요?
수용으로 넘어가는 소유권 이전은 '매각·증여'에서 빠집니다(지방세특례제한법 시행령 제1조의2 제2호). 다만 재개발은 사업시행계획인가 고시를 사업인정 고시로 보므로, 그 고시 뒤에 취득한 주택이라면 이 제외를 받지 못합니다. 매도청구 등 매매로 넘기면 '매각'으로 볼 여지가 크고, 협의 현금청산이 수용에 들어가는지는 해석이 확인되지 않습니다.