부모님과 합가한 채 분양 아파트 잔금, 동거봉양 별도세대는 계약일과 잔금일 중 언제 기준일까?
"분양계약을 할 때는 아버지가 64세였는데, 잔금은 2년 뒤라 그때는 66세가 됩니다. 계속 부모님 집에 같이 살고 있는데 동거봉양 합가로 인정되나요?" 분양권으로 취득하는 주택은 세대를 판정하는 날과 주택 수를 산정하는 날이 다릅니다. 세대는 주택 취득일(잔금일) 현재로 판정하고, 주택 수는 분양권 취득일(분양계약일) 현재로 산정합니다. 그래서 잔금일에 부모님 중 한 분이 65세 이상이고 자녀가 30세 이상 등 요건을 갖추면 계약일 나이와 관계없이 자녀 세대를 따로 봅니다. 주택 수에는 분양계약일 현재 자녀 세대가 가진 주택만 들어갑니다. 2026년 11월 현재 법령 기준입니다.
세대는 잔금일, 주택 수는 분양계약일
취득세 중과에서 1세대는 주택 취득일 현재로 판정합니다. 지방세법 시행령 제28조의3 제1항이 1세대를 "주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 … 세대별 주민등록표 … 에 함께 기재되어 있는 가족"으로 정하고 있습니다. 분양 아파트는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보고, 그 전에 등기했다면 등기일이 취득일입니다(지방세법 시행령 제20조 제2항·제14항).
법 제13조의2제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표(이하 이 조에서 "등록외국인기록표등"이라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며
주택 수는 기준일이 다릅니다. 분양권에 의하여 취득하는 주택은 분양권 취득일을 기준으로 주택 수를 산정합니다. 분양사업자에게서 받은 분양권이면 분양계약일이 그날입니다.
이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
두 조문을 함께 읽으면 주택 수는 잔금일 현재 세대에 속한 사람들이 분양계약일 현재 소유하던 주택·조합원입주권·분양권·주거용 오피스텔로 산정합니다. 조세심판원도 2022년에 분양계약을 맺고 2025년에 취득한 사건들에서 1세대는 취득일 현재로, 주택 수는 분양권 취득일을 기준으로 판단했습니다(조심 2026지0202, 2026.7.21.; 조심 2025지1839, 2026.4.15.). 분양권 주택 수 기준일 자체는 분양권으로 취득한 주택의 취득세 주택 수 기준일에서 다뤘습니다.
65세는 잔금일 현재로 판정합니다
동거봉양 합가로 별도세대가 되는 요건은 지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제2호에 있습니다.
취득일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 30세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 제1호에 따른 소득요건을 충족하는 성년인 직계비속이 합가한 경우
나이는 "취득일 현재"로 봅니다. 분양권으로 취득하는 주택에서도 이 취득일은 분양계약일이 아니라 주택 취득일입니다. 세대 판정이 주택 취득일 현재로 정해져 있고, 별도세대 여부는 그 세대 판정의 일부이기 때문입니다. 행정안전부·국세청 안내도 분양계약 때 64세였던 부모가 주택 취득일에 66세가 되는 경우를 들어 주택 취득일 현재 65세 이상이므로 동거봉양 합가에 따른 별도세대로 본다고 설명합니다.
나이는 만 나이입니다. 지방세기본법 제23조가 기간 계산을 「민법」에 따르도록 하고 민법 제158조는 나이를 출생일을 산입하여 만 나이로 계산한다고 정합니다. 직계존속의 주민등록상 생년월일로 잔금일 현재 만 나이를 계산합니다. 잔금일에 만 64세였던 사안에서 심판원이 별도세대를 인정하지 않은 사례는 동거봉양 합가라도 취득일에 부모가 만 64세면 별도 세대가 아닙니다에 정리했습니다.
자녀 쪽 요건 중 30세 이상·혼인은 조문이 판정 시점을 따로 적지 않았습니다. 소득요건은 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로 판단합니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제1호). 세대를 보는 날이 주택 취득일이므로 30세 이상·혼인 요건도 같은 날을 기준으로 확인합니다.
오래전부터 같이 살았어도 '합가한 경우'에 들어갑니다
조문은 "합가한 경우"라고만 정하고 합가한 날이나 합가 후 기간을 요건으로 두지 않았습니다. 지방세법 시행령 전 조문에서 '합가'가 나오는 곳은 이 호와 재산세 1세대 1주택 특례(제110조의2 제3항 제1호) 두 곳뿐입니다.
그래서 따로 살다가 최근에 합친 경우뿐 아니라 분가한 적 없이 부모님 세대에 계속 남아 있던 자녀도 대상이 됩니다. 행정안전부·국세청 안내에도 "부모와 분가하지 않고 계속해서 합가인 상태까지 포함하여 적용"한다는 문구가 있습니다. 판정에 쓰는 것은 잔금일 현재 같은 세대별 주민등록표에 올라 있다는 사실과 그날의 나이입니다.
양도소득세의 동거봉양 합가 특례와는 구조가 다릅니다. 양도세는 1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속과 세대를 합쳐 2주택이 된 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제4항). 취득세는 합친 날을 묻지 않고 취득일 현재 65세 이상인지를 봅니다.
가정 사례로 보는 판정
- 1961.9.1.아버지 출생어머니는 1963.9.1. 출생
- 2026.3.10.분양계약조정대상지역 아파트, 분양가 6억원, 아버지 만 64세, 부모님 명의 주택 1채, 자녀 명의 주택 없음
- 2027.9.1.아버지 만 66세 도래자녀는 계속 부모님 세대에 등재
- 2028.6.30.잔금(주택 취득일)아버지 만 66세, 어머니 만 64세
잔금일 현재 아버지가 65세 이상이므로 어머니가 65세 미만이어도 자녀는 부모님과 별도세대입니다. 주택 수는 분양계약일(2026.3.10.) 현재 자녀 세대가 소유한 주택으로 산정합니다. 자녀 세대에는 이 분양권 하나뿐이므로 1주택 취득으로 보고 일반세율을 적용합니다. 부모님 주택은 들어가지 않습니다.
잔금일만 바꾸면 세율이 달라집니다.
| 잔금일 | 잔금일 현재 세대 | 취득세율(분양가 6억원) |
|---|---|---|
| 2028.6.30. (아버지 만 66세) | 별도세대, 자녀 세대 1주택 | 1%, 600만원 |
| 2026.8.31. (아버지 만 64세) | 부모님과 같은 세대, 1세대 2주택 | 일시적 2주택에 해당하지 않으면 8%, 4,800만원 |
두 번째 줄은 잔금일에 두 분 모두 65세 미만이라 같은 세대로 봅니다. 분양계약일 현재 부모님 주택과 이 분양권을 합치면 조정대상지역 1세대 2주택이 되어 중과세율을 적용합니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호). 다만 같은 호는 일시적 2주택을 중과 대상인 1세대 2주택에서 제외합니다. 부모님 주택을 세대의 종전 주택으로 보아 처분기한 안에 처분하는 등 요건을 갖춘 일시적 2주택(지방세법 시행령 제28조의5 제1항)이면 중과하지 않습니다. 이 사례는 2026년 8월 26일 이전에 분양계약을 맺었고 잔금일도 개정 시행일(2026.10.1.) 전이므로 처분기한은 개정 전과 같은 3년입니다(대통령령 제36736호 부칙 제2조). 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있을 때 적용하는 2년 기한은 이 사례에 적용되지 않습니다(조정대상지역 취득세 일시적 2주택도 2년으로).
부모님 주택이 수도권 시가표준액 1억원 이하 주택(정비구역 등에 있는 주택은 제외)처럼 주택 수 산정에서 제외되는 주택이면 결과가 달라집니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제1호 가목). 금액은 취득세만 계산했고 지방교육세·농어촌특별세는 제외했습니다.
분양계약일 뒤에 바뀐 사정은 주택 수에 반영되지 않습니다
주택 수를 분양계약일 현재로 고정하므로 계약 뒤 잔금 전에 자녀 세대가 다른 주택을 처분해도 그 주택은 주택 수에서 제외되지 않습니다. 행정안전부·국세청 안내 자료도 결론이 같습니다. 분양권 취득일 기준으로 주택 수를 산정하므로 중간에 주택을 처분하더라도 분양권 취득 당시 주택 수에 따른 세율을 적용합니다.
반대로 세대 구성은 잔금일에 다시 봅니다. 분양계약 때는 따로 살던 형제가 잔금 전에 전입해 같은 세대가 되면, 그 형제가 분양계약일 현재 가진 주택까지 주택 수에 들어갑니다(종전 주택을 양도했는데 합가한 형제의 주택이 취득세 주택 수에 들어갈까?). 동거봉양 합가도 잔금일 현재로 판정합니다. 잔금일 직전에 부모님 세대에서 전출했다가 다시 들어오는 식으로 주민등록을 바꿀 필요는 없습니다. 잔금일 현재 함께 등재되어 있고 나이 요건을 갖추면 됩니다.
분양권이 주택 수에 들어가는 것은 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터입니다(법률 제17473호 지방세법 부칙 제3조). 그 전에 분양계약을 한 분양권은 주택 수에 가산하지 않습니다.
2025년 전 취득분은 심판례 흐름이 달랐습니다
제28조의3 제1항의 "주택 취득일 현재"는 2024년 12월 31일 개정(대통령령 제35177호, 2025.1.1. 시행)으로 들어간 문구입니다. 개정 전 문언은 "1세대란 주택을 취득하는 사람과 …"로만 되어 있어 기준일이 적혀 있지 않았습니다.
개정 전 문언이 적용된 사건에서 심판원은 분양권으로 취득한 주택의 세대를 분양권 취득일 현재로 보았습니다. 처분청이 "1세대는 주택의 취득일을, 주택수는 분양권 취득시를 기준"으로 판단해야 한다고 주장했으나(조심 2024지3507), 심판원은 분양권 취득일 현재 청구인 세대의 구성과 주택 수를 기준으로 경정청구 거부처분을 취소했습니다(조심 2024지3507, 2025.10.10.; 같은 취지 조심 2024지0949, 2025.6.5.).
개정 부칙에는 제28조의3 제1항 개정에 관한 별도 적용례가 없어 시행일인 2025년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터 바뀐 문언으로 판단합니다. 분양계약을 2024년 이전에 맺었더라도 잔금일이 2025년 이후면 같습니다. 2024년 12월 31일까지 취득한 주택은 개정 전 문언이 적용됩니다. 이 시기 심판원은 세대를 분양권 취득일 현재로 보았습니다. 잔금 전에 부모님 세대로 전입했던 납세자의 경정청구를 받아들인 결정이 그 예입니다(조심 2024지0949). 분양권 취득일 기준으로 주택 수를 산정하면서 30세 미만 자녀의 별도세대 요건도 충족했다고 본 결정도 있습니다(조심 2024지2078, 2025.7.22.). 반면 동거봉양 연령은 개정 전에도 "취득일 현재"로 정해져 있었습니다. 분양으로 취득한 주택의 취득일에 아버지가 만 64세였던 사건에서 심판원은 별도세대를 인정하지 않았습니다(조심 2023지3610, 2023.9.27.). 2024년 이전 취득분에서 분양계약일과 잔금일 사이에 세대나 나이가 바뀌었다면 두 흐름을 함께 놓고 판단합니다.
잔금 전에 확인할 것
- 잔금 예정일과 직계존속 두 분의 주민등록상 생년월일. 잔금일에 어느 한 분이라도 만 65세 이상이면 됩니다.
- 잔금일 현재 부모님과 같은 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는지. 계속 함께 살아 온 경우도 포함됩니다.
- 자녀 요건. 30세 이상이거나, 혼인했거나, 소득요건(주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상)을 갖춘 성년이어야 합니다.
- 분양계약일 현재 자녀 세대(배우자 포함)가 소유하던 주택·조합원입주권·분양권·주거용 오피스텔. 계약 뒤 처분한 주택도 포함합니다.
- 잔금 전에 전입한 가족이 있는지. 잔금일 현재 세대원이 되면 그 사람이 분양계약일 현재 가진 주택도 들어갑니다.
- 취득세 신고 때 별도세대 근거. 주민등록표와 직계존속 나이를 확인할 수 있는 자료를 함께 제출합니다.
동거봉양 합가의 일반 요건은 부모님과 동거하는 상태에서 주택을 취득할 때 확인할 것에, 세목별 세대 기준 차이는 취득세·양도세·종부세, 세대 기준 비교에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양계약 때 부모님이 64세였습니다. 이것 때문에 같은 세대로 보나요?
A. 아닙니다. 동거봉양 합가의 65세는 주택 취득일(잔금일) 현재로 판정합니다(지방세법 시행령 제28조의3 제1항·제2항 제2호). 잔금일에 부모님 중 한 분이 만 65세 이상이면 계약일 나이와 관계없이 별도세대로 봅니다. 다만 2025년 1월 1일 전에 취득한 주택은 개정 전 문언이 적용되어 세대를 분양권 취득일 현재로 본 심판례가 있으므로 따로 확인합니다.
Q. 별도세대로 인정되면 주택 수도 잔금일 현재로 산정하나요?
A. 아닙니다. 세대만 잔금일 현재로 정하고, 주택 수는 분양계약일 현재 그 세대가 소유한 주택·분양권으로 산정합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단). 계약 뒤 잔금 전에 주택을 처분해도 주택 수에서 제외되지 않습니다.
Q. 한 번도 분가한 적이 없습니다. 새로 합친 게 아니어도 되나요?
A. 됩니다. 조문은 합가한 날이나 합가 기간을 요건으로 두지 않았습니다. 행정안전부·국세청 안내도 분가하지 않고 계속 합가인 상태까지 포함한다고 밝힙니다. 잔금일 현재 함께 등재되어 있으면 됩니다.
Q. 아버지는 66세, 어머니는 62세입니다.
A. 적용됩니다. 조문 괄호가 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다고 정합니다. 한 분만 65세 이상이면 요건을 갖춥니다. 배우자의 부모님(장인·장모, 시부모)과 합가한 경우도 같습니다.