지방 준공 후 미분양 아파트 사면 취득세 최대 50% 감면 (2026년까지)
개인이 수도권 밖의 준공 후 미분양 아파트를 건설사(사업주체)로부터 처음 유상으로 사면, 취득세를 최대 50%(법 25% + 조례 25%)까지 감면받습니다(지방세특례제한법 제33조의3 제4항). 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하이고 실입주 1년 미만인 아파트여야 하며, 2026년 12월 31일까지 취득해야 합니다. 현행(시행 2026-06-02) 기준입니다.
개인이 지방 미분양 아파트를 사면
다음 요건을 모두 갖춘 아파트는 취득세의 100분의 25를 2026년 12월 31일까지 경감한다. ① 사업주체가 사용검사·사용승인 후 분양되지 않은 아파트일 것 ② 사업주체로부터 최초로 유상거래(부담부증여 제외)로 취득(법인·단체 제외)하는 아파트로서 실제 입주 기간이 1년 미만일 것 ③ 수도권 외의 지역에 있을 것 ④ 전용면적 85㎡ 이하이고 취득당시가액이 6억원 이하일 것. 지방자치단체의 장은 재정 여건을 고려해 100분의 25 범위에서 조례로 추가 경감할 수 있다.
정리하면 요건은 이렇습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 취득자 | 개인(법인·단체 제외) |
| 취득 방식 | 사업주체(건설사)로부터 최초 유상취득(부담부증여 제외) |
| 지역 | 수도권 밖 |
| 주택 | 준공 후 미분양 아파트, 실입주 1년 미만 |
| 면적·가액 | 전용 85㎡ 이하 · 취득가액 6억원 이하 |
| 취득 기한 | 2026년 12월 31일까지 |
| 감면 | 취득세 25% + 조례 추가 25% = 최대 50% |
법에서 25%를 깎고, 지자체 조례로 25%를 더 깎을 수 있어 합치면 최대 50%입니다. 다만 조례 추가 감면 폭은 지자체마다 달라, 해당 시·군의 조례를 확인해야 합니다.
'최초 유상취득'과 '실입주 1년 미만'이 핵심입니다
- 최초 유상취득: 건설사(사업주체)로부터 직접 처음 사는 것이어야 합니다. 다른 사람이 산 것을 되사거나 분양권을 전매로 넘겨받은 경우는 대상이 아닙니다.
- 실입주 1년 미만: 그 아파트에 실제 입주해 있던 기간이 1년 미만이어야 합니다(미분양 상태로 오래 비어 있던 물량을 소진하려는 취지).
- 6억원 이하·85㎡ 이하: 취득당시가액 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하만 해당합니다.
건설사가 받는 감면은 기준이 다릅니다
같은 제33조의3이라도 건설사(사업주체)가 받는 감면(제1항~제3항)은 개인 감면과 기준이 다릅니다. 건설사가 준공 후 미분양 아파트를 신축 취득하면 취득세 25%(+조례 25%)를 경감하되, 전용 85㎡ 이하·3억원 이하이고 2026년 12월 31일까지 임대차계약을 맺어 2년 이상 임대해야 하며, 2년 미만 임대 중 매각·증여하면 추징됩니다. 개인 매수자 감면(제4항)에는 이런 임대 의무가 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 감면은 얼마나 되나요?
A. 취득세의 25%를 법으로 감면하고, 지자체가 조례로 25%를 추가로 감면할 수 있어 합치면 최대 50%입니다. 조례 추가 감면 폭은 시·군마다 다르므로 해당 지역 조례를 확인해야 합니다.
Q. 어떤 아파트가 대상인가요?
A. 수도권 밖에 있는 준공 후 미분양 아파트로, 전용면적 85㎡ 이하·취득가액 6억원 이하이며 실제 입주 기간이 1년 미만이어야 합니다. 개인이 건설사(사업주체)로부터 처음 유상으로 취득하는 경우에 적용됩니다.
Q. 분양권을 전매로 넘겨받거나 남이 산 걸 되사도 되나요?
A. 안 됩니다. 사업주체로부터 '최초로' 유상취득하는 경우여야 합니다. 전매나 재매매로 취득하면 이 감면 대상이 아닙니다.
Q. 법인으로 사도 감면받나요?
A. 제4항의 개인 매수자 감면은 법인·단체가 취득하는 경우를 제외합니다. 법인은 이 감면 대상이 아닙니다.
Q. 언제까지 사야 하나요?
A. 2026년 12월 31일까지 취득해야 합니다. 기한이 지나면 감면을 받을 수 없습니다.
관계 법령
- 지방세특례제한법 제33조의3 제4항·제5항(개인이 수도권 밖 준공 후 미분양 아파트를 사업주체로부터 최초 유상취득 시 취득세 25% + 조례 25% 경감, 전용 85㎡·6억원 이하·실입주 1년 미만, 2026.12.31까지)
- 지방세특례제한법 제33조의3 제1항~제3항(건설사의 준공 후 미분양 아파트 감면: 전용 85㎡·3억원 이하, 2년 이상 임대 요건과 추징)