잔금을 나눠 지급했는데 취득세 취득일이 잘못 잡혔다면
매매로 주택을 취득하면서 잔금을 두 번 이상 나눠 지급했다면 취득세 취득일은 원칙적으로 잔금을 모두 지급한 날입니다. 마지막 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기일이 취득일이고 대금의 거의 전부를 지급한 시점에 이미 취득한 것으로 보는 경우도 있습니다. 취득일이 바뀌면 중과 판정의 세대·주택 수와 신고기한이 함께 바뀝니다. 2026년 10월 1일 시행 지방세법 시행령과 2026년 7월 1일 시행 지방세법을 기준으로 정리했습니다(최종확인일 2026년 10월 22일).
쟁점 1. 원칙은 마지막 잔금일, 그 전에 등기했다면 등기일입니다
② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다.
잔금을 1차·2차로 나눠 지급했다면 사실상의 잔금지급일은 원칙적으로 마지막 잔금을 지급한 날입니다. 그 날짜는 신고인이 제출한 자료로 확인하므로 차수별 이체 내역이 남아 있어야 합니다. 자료로 실제 지급일을 확인할 수 없으면 계약서상 잔금지급일, 계약서에도 없으면 계약일부터 60일이 경과한 날로 넘어갑니다.
⑭ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
세입자가 있는 주택을 취득하면서 보증금 반환에 쓸 잔금은 세입자가 나갈 때 지급하기로 하는 경우가 있습니다. 그 전에 소유권이전등기부터 했다면 취득일은 등기일입니다. 조세심판원도 이런 구조의 사안에서 등기일을 취득일로 보았고, 그 날부터 기산하면 일시적 2주택의 종전 주택을 기한 안에 처분했으므로 부과를 취소했습니다(조심 2022지1081, 2023.8.24.). 개인 간 거래는 계약상 잔금지급일로 보던 개정 전 시행령이 적용된 사안이지만 등기일 규정(제14항)은 지금도 같습니다. 이 규정은 제1항(무상취득), 제2항(유상승계취득), 제5항(연부취득)에만 적용하고 건물을 신축해 취득하는 경우에는 적용하지 않습니다.
쟁점 2. 대금 대부분을 지급한 시점을 취득일로 보는 경우
지방세법은 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제2항). 그래서 잔금 일부가 남아 있어도 대금의 거의 전부를 지급했다면 그 시점에 취득했다고 본 결정이 있습니다.
| 결정 | 사실관계 | 판단 |
|---|---|---|
| 조심 2021지2920(2022.10.6.) | 토지 대금의 4.19%를 남긴 채 매수인 지위를 제3자에게 양도함 | 사실상 취득으로 보아 환급 거부 유지(기각) |
| 조심 2022지1144(2022.12.7.) | 분양대금 대부분을 미리 지급해 할인받고 0.47%를 남김(처분청은 사용승인일을 취득일로 봄), 약정일 전에 완납 | 정상적인 잔금으로 보아 완납일 기준, 가산세 취소(인용) |
| 조심 2017지0033(2017.2.15.) | 아파트 분양대금에서 선납할인금을 뺀 금액 중 일부를 남기고 사용승인일 뒤에 완납 | 사용승인일 전에 대금 대부분을 지급했다고 보아 사용승인일을 취득일로 봄, 가산세 유지(기각) |
조세심판원은 2021지2920에서 대금의 거의 전부가 지급됐는지를 미지급 잔금의 액수, 전체 대금에서 차지하는 비율, 잔금이 남게 된 경위를 종합해 판단한다고 했습니다. 같은 선납 할인 구조라도 약정일 안에 완납한 2022지1144와 사용승인일 뒤에 완납한 2017지0033은 결론이 갈렸습니다. 이 글에서 다룬 심판 결정은 모두 개정 전 시행령이 적용된 사안입니다. 비율 하나로 취득일이 정해지지 않으므로 잔금이 남게 된 경위를 설명할 자료를 함께 남겨 둡니다.
쟁점 3. 연부취득인지는 계약서 내용으로 가립니다
- "연부"란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.
⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.
연부취득은 연부금을 지급할 때마다 취득일이 되고, 과세표준도 매회 사실상 지급하는 연부금액입니다(지방세법 제10조). 일반 매매에서 잔금을 나눠 지급한 것과는 계약서에 연부계약 형식이 있는지로 구분합니다.
법인이 공공기관에서 토지를 매수하며 계약서에 3년에 걸친 7회 분할 지급을 정한 사안이 있습니다. 실제로는 2년 안에 모두 지급했는데도 서울고등법원은 연부취득에 해당하는지를 매매계약 내용 자체로 판단한다며 연부취득으로 인정했습니다. 법원은 반대 경우의 모순도 짚었습니다. 일반적인 방식으로 계약했는데 실제 지급이 늦어져 2년 이상 걸린 경우를 연부로 보면 이미 지급한 대금마다 취득이 성립해 가산세가 붙는 모순이 생긴다고 보았습니다(서울고법 2024누56490, 2025.2.12., 대법원 2025두33349, 2025.7.3. 심리불속행 기각으로 확정). 개정 전 지방세법이 적용된 사안이지만 연부의 정의 문언은 지금과 같습니다. 주택 매매에서 잔금 지급이 늦어져 지급 기간이 길어졌다는 사정만으로는 연부취득이 되지 않습니다.
취득일이 바뀌면 달라지는 것과 경정청구
중과 판정의 세대(지방세법 시행령 제28조의3 제1항)와 주택 수(같은 영 제28조의4 제1항), 조정대상지역 지정 여부(지방세법 제13조의2)는 모두 취득일 현재로 봅니다. 일시적 2주택 처분기한(같은 영 제28조의5 제1항)과 매매의 신고·납부기한 60일(지방세법 제20조 제1항)도 취득일부터 기산합니다.
취득일을 잘못 잡아 세율이 높게 나왔다면 신고·납부한 세액은 경정청구로 바로잡습니다. 경정청구는 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 할 수 있고(지방세기본법 제50조 제1항) 과세관청이 이미 결정하거나 경정한 세액이라면 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 청구합니다(같은 항 괄호). 잔금 전에 등기를 신청했다면 기산점이 달라지므로 기한은 취득세 환급 조회·경정청구 기한 계산에서 날짜를 넣어 확인합니다. 반대로 취득일이 신고한 날보다 앞당겨지면 신고기한이 이미 지나 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙을 수 있으므로 청구 전에 바뀐 취득일로 세율과 기한을 함께 다시 따져 봅니다.
가정 사례로 보면
- 2026.3.2.매매계약계약금 지급, 잔금 중 일부는 세입자 퇴거 때 지급하기로 특약
- 2026.5.29.1차 잔금매매대금의 80%까지 지급
- 2026.6.10.소유권이전등기마지막 잔금 전 등기, 이 날이 취득일
- 2026.8.31.2차 잔금세입자 퇴거와 함께 나머지 20% 지급
마지막 잔금일(8.31.)이 아니라 등기일(6.10.)이 취득일이므로 세대·주택 수와 조정대상지역 여부는 6.10. 현재로 판정합니다.
함께 확인할 칼럼
- 취득세 취득시기, 잔금일·계약일·사용승인일 중 언제로 보나요: 취득원인별 취득일 원칙
- 취득세를 중과로 냈는데 대상이 아니었다면, 경정청구는 언제까지 하나요?: 경정청구 기한의 출발점
- 등기가 각하돼 계약을 해제해도 취득세는 남습니다: 잔금을 모두 지급한 뒤 계약을 해제한 경우
- 잔금 지급일에 주택이 멸실돼 있으면 취득세는 주택일까 토지일까: 잔금일 현재 물건의 상태로 세율이 달라지는 경우
자주 묻는 질문
Q. 잔금을 나눠서 냈는데 취득세 취득일은 언제가 되나요?
A. 원칙적으로 잔금을 모두 지급한 날입니다(지방세법 시행령 제20조 제2항). 마지막 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기일이 취득일입니다(같은 조 제14항). 남은 잔금이 아주 적으면 잔금이 남게 된 경위에 따라 대금 대부분을 지급한 날을 취득일로 보기도 합니다.
Q. 잔금 지급이 늦어져 계약일부터 2년 넘게 걸렸습니다. 연부취득인가요?
A. 아닙니다. 연부는 매매계약서에 연부계약 형식을 갖추고 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 나눠 지급하기로 정한 경우입니다(지방세법 제6조 제20호). 연부인지는 실제 지급 기간이 아니라 계약서 내용으로 가립니다.
Q. 취득일을 잘못 잡아 중과세율로 납부했습니다. 언제까지 돌려받을 수 있나요?
A. 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구할 수 있습니다(지방세기본법 제50조 제1항). 법정신고기한은 취득일과 등기 신청일에 따라 달라지므로 경정청구 기한 계산에서 날짜를 넣어 확인합니다.
근거 법령·결정
- 지방세법 시행령 제20조 제2항(유상승계취득의 취득시기), 제5항(연부취득), 제14항(취득일 전 등기·등록), 제28조의3 제1항(1세대), 제28조의4 제1항(주택 수), 제28조의5 제1항(일시적 2주택), 2026년 10월 1일 시행본
- 지방세법 제6조 제20호(연부의 정의), 제7조 제2항(사실상 취득), 제10조(과세표준, 연부금액), 제13조의2(조정대상지역), 제20조 제1항(신고 및 납부), 2026년 7월 1일 시행본
- 지방세기본법 제50조 제1항(경정 등의 청구)
- 조심 2017지0033(2017.2.15.), 조심 2021지2920(2022.10.6.), 조심 2022지1144(2022.12.7.), 조심 2022지1081(2023.8.24.)
- 서울고법 2024누56490(2025.2.12.), 대법원 2025두33349(2025.7.3.)