상속받은 주택, 취득세 세율과 주택 수는 어떻게 되나요?
무주택자가 집 한 채를 상속받으면, 상속인이 속한 1가구에 다른 주택이 없는 경우 취득세 본세가 2.8%에서 0.8%로 낮아집니다. 흔히 감면이라고 부르지만, 법에서는 지방세특례제한법의 감면이 아니라 지방세법 제15조의 세율의 특례로 정합니다. 무주택 여부는 상속인 한 사람이 아니라 상속인이 속한 1가구가 그 상속주택 외에 국내에 주택이 없는지로 판정합니다. 또 상속주택은 5년간 취득세 중과 주택 수에서 제외돼, 그동안 다른 주택을 취득해도 중과를 피할 수 있습니다. 2026년 10월 현행 법령 기준입니다.
상속 주택 취득세는 2.8%입니다
주택을 매매로 취득하면(유상취득) 취득세는 가격에 따라 1~3%지만, 상속으로 받는 주택은 세율이 따로 있습니다.
상속으로 인한 부동산 취득의 취득세 표준세율은 농지 2.3%, 농지 외 2.8%로 한다.
주택 상속은 본세 2.8%입니다. 여기에 지방교육세와, 전용면적 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세가 부과돼 총 3.16% 안팎이 됩니다. 매매(1~3%)나 증여(3.5%)와는 다릅니다. 세율 전반은 주택 취득세율 총정리에서 다룹니다.
무주택 1가구가 물려받으면 0.8%로 낮아집니다
상속인 세대가 그 상속주택 말고 다른 주택이 없다면, 세율이 크게 낮아집니다.
상속으로 인한 취득 중 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율(1천분의 20)을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 한다. "1가구 1주택"이란 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 경우를 말한다.
즉 상속인이 속한 1가구가 그 상속주택 외에 무주택이면, 2.8%에서 2%를 뺀 0.8%가 적용됩니다. 반대로 그 가구가 이미 다른 주택을 보유하고 있으면 상속주택이 두 번째 주택이 되어 이 특례를 받지 못하고 2.8%가 그대로 적용됩니다.
조문 제목이 '세율의 특례'이고, 지방세특례제한법의 감면 규정이 아닙니다. 세금이 줄어드는 결과는 같지만, 근거는 지방세법이 정한 세율 특례입니다.
| 상속인 1가구의 상황 | 취득세 본세 | 지방교육세 등 포함 |
|---|---|---|
| 상속주택 외에 주택 없음 | 0.8% | 0.96% |
| 다른 주택 있음, 전용 85㎡ 이하 | 2.8% | 2.96% |
| 다른 주택 있음, 전용 85㎡ 초과 | 2.8% | 3.16% |
합계는 지방교육세(특례 여부와 관계없이 2.8%에서 2%를 뺀 0.8%의 20%인 0.16%)와 농어촌특별세(세율 2%로 계산한 취득세의 10%인 0.2%)를 더한 값입니다. 0.8% 특례 대상은 농어촌특별세를 부과하지 않고, 전용면적이 국민주택규모(85제곱미터, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100제곱미터) 이하인 주택도 농어촌특별세를 부과하지 않습니다.
0.8% 적용 전에는 다음 네 가지를 확인합니다.
- 1가구의 범위: 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)입니다. 배우자와 미혼인 30세 미만 직계비속(자녀 등), 상속인이 미혼이고 30세 미만이면 그 부모는 주민등록이 달라도 같은 1가구로 봅니다.
- 판정 시점: 상속 취득일은 상속개시일이므로, 상속개시일 현재 그 1가구의 주택 보유를 확인합니다.
- 주택 수: 다른 주택의 공유지분이나 주택의 부속토지만 가져도 주택을 소유한 것으로 봅니다. 상속주택이 고급주택이거나 상속인이 재외국민이면 특례 대상이 아닙니다.
- 공동상속: 1주택을 여럿이 상속받으면 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 보고, 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 가장 많은 사람 순으로 정합니다. 지분별 판단은 상속받은 주택 소수지분, 내 주택 수에 포함되나요?에서 다룹니다.
상속주택은 5년간 취득세 중과 주택 수에서 제외됩니다
취득세에서 가장 실익이 큰 부분입니다. 상속주택은 일정 기간 중과를 판정할 때 주택 수에 넣지 않습니다.
상속을 원인으로 취득한 주택 등으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택은 1세대의 소유주택 수에서 제외한다.
다주택 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 이상 12%)는 1세대가 가진 주택 수로 판정하는데, 상속주택은 상속개시일부터 5년간 그 주택 수에서 제외됩니다. 그래서 주택을 상속받은 뒤 5년 안에 다른 주택을 취득하더라도, 그 상속주택 때문에 새로 취득한 주택이 중과되는 일은 없습니다. 5년이 지나면 주택 수에 산입되므로, 그 전후로 다른 주택을 취득할 계획이 있다면 시점을 확인해야 합니다.
공동상속은 '주된 상속인'만 주택 수에 산입합니다
형제가 주택 하나를 함께 상속받으면, 그 주택을 모두의 주택 수에 산입하지 않습니다.
상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 둘 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 가장 많은 사람 순으로 소유자를 판정한다.
지분이 가장 큰 상속인(주된 상속인) 한 사람만 그 주택을 자기 주택 수에 산입합니다. 지분이 작은 소수지분 상속인은 그 상속주택이 주택 수에 잡히지 않아, 다른 주택을 취득할 때 중과 판정에서 자유롭습니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그마저 같으면 나이가 가장 많은 사람이 주된 상속인이 됩니다.
즉 상속주택은 소수지분자에게는 처음부터 주택 수에서 제외되고, 주된 상속인에게도 5년간 제외되는 이중 보호가 있습니다. 소수지분과 주택 수 판정은 상속 소수지분 주택 수에서 더 자세히 다룹니다.
놓치기 쉬운 지점
- 상속주택은 무조건 0.8%라고 오해할 수 있습니다. 0.8%는 상속인 1가구가 그 주택 외에 무주택일 때만 적용됩니다. 세대가 이미 다른 주택이 있으면 2.8%가 그대로 적용됩니다.
- 5년이 지나도 주택 수에서 계속 제외된다고 생각할 수 있습니다. 중과 주택 수 제외는 상속개시일부터 5년까지입니다. 5년이 지나면 주택 수에 산입되므로, 다른 주택 취득 시점을 확인해야 합니다.
- 공동상속이면 모두의 주택 수에 잡힌다고 생각할 수 있습니다. 지분이 가장 큰 주된 상속인 한 사람만 주택 수에 산입합니다. 소수지분 상속인에게는 잡히지 않습니다.
- 이미 낸 뒤에는 되돌릴 수 없다고 생각할 수 있습니다. 0.8% 특례나 5년 주택 수 제외를 놓치고 신고했다면 기한 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이 법정신고기한이고, 그날부터 5년입니다(중과로 낸 취득세, 경정청구는 언제까지 하나요).
- 취득세 중과 제외가 양도세에도 그대로 적용된다고 오해합니다. 양도세 중과·비과세는 별도 기준입니다. 양도 순서와 시점은 상속주택 매도 시기에서 따로 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q. 집을 상속받고 5년 안에 새 집을 사면 취득세가 중과되나요?
A. 상속주택은 상속개시일부터 5년간 취득세 중과 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 그 기간에 새 주택을 취득해도 상속주택 때문에 중과되지는 않습니다. 다만 5년이 지나면 주택 수에 산입됩니다.
Q. 형제와 공동으로 상속받았는데 제 지분이 작습니다. 제 주택 수에 잡히나요?
A. 아닙니다. 공동상속주택은 지분이 가장 큰 주된 상속인의 주택 수에만 산입합니다. 소수지분 상속인에게는 주택 수에 잡히지 않습니다.
Q. 무주택자가 집 한 채를 상속받으면 취득세가 감면되나요?
A. 네, 상속인이 속한 1가구가 그 상속주택 외에 국내에 주택이 없으면 취득세 본세가 2.8%에서 0.8%로 낮아집니다. 지방세특례제한법의 감면이 아니라 지방세법 제15조 제1항 제2호 가목의 세율 특례로 정합니다. 1가구는 세대별 주민등록표 기준이고 배우자와 미혼인 30세 미만 직계비속(자녀 등)는 주민등록이 달라도 포함되므로, 상속인 본인이 무주택이어도 그 가구에 다른 주택이 있으면 2.8%가 적용됩니다.
Q. 상속주택을 팔 때 양도세 중과는 어떻게 되나요?
A. 양도세는 별도 기준입니다. 조정대상지역 상속주택을 다주택자가 양도할 때의 중과와 그 예외는 상속주택 양도세 중과 제외 3가지에서 다룹니다.
근거 법령
- 지방세법 제11조 제1항 제1호(상속 취득 표준세율: 농지 2.3%, 농지 외 2.8%)
- 지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 제6조 제19호, 지방세법 시행령 제29조(1가구 1주택 상속 세율 특례 0.8%, 1가구 범위·공동상속 소유자 판정)
- 지방세법 시행령 제20조 제1항(상속 취득일은 상속개시일)
- 지방세법 제151조 제1항 제1호(지방교육세), 농어촌특별세법 제4조 제10호의4·제11호, 제5조 제1항 제6호, 같은 법 시행령 제4조 제5항, 주택법 제2조 제6호(농어촌특별세 비과세·세율, 국민주택규모)
- 지방세법 시행령 제28조의4 제5항(공동상속 주된 상속인 판정)·제6항 제3호(상속주택 상속개시일부터 5년 주택 수 제외)