상속받은 집, 취득세 세율과 주택 수는 어떻게 되나요
상속으로 집을 물려받을 때 취득세는 매매나 증여와 다릅니다. 본세는 2.8%이고, 상속인 1가구가 그 집 외에 무주택이면 0.8%로 낮아집니다. 게다가 상속주택은 5년간 취득세 중과 주택 수에서 빠져, 그동안 다른 집을 사도 중과를 피할 수 있습니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
상속 주택 취득세는 2.8%입니다
집을 사면(유상취득) 취득세는 가격에 따라 1~3%지만, 상속으로 받는 주택은 세율이 따로 있습니다.
상속으로 인한 부동산 취득의 취득세 표준세율은 농지 2.3%, 농지 외 2.8%로 한다.
주택 상속은 본세 2.8%입니다. 여기에 지방교육세와, 전용면적 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세가 더해져 총 3.16% 안팎이 됩니다. 매매(1~3%)나 증여(3.5%)와는 다릅니다. 세율 전반은 주택 취득세율 총정리에서 다룹니다.
무주택 1가구가 물려받으면 0.8%로 낮아집니다
상속인 세대가 그 상속주택 말고 다른 집이 없다면, 세율이 크게 낮아집니다.
상속으로 취득하는 대통령령으로 정하는 1가구 1주택은 표준세율에서 중과기준세율(2%)을 뺀 세율로 한다. "1가구 1주택"이란 상속인과 세대를 같이하는 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택만 소유하는 경우를 말한다.
즉 상속인이 속한 1가구가 그 상속주택 외에 무주택이면, 2.8%에서 2%를 뺀 0.8%(총 0.96% 안팎)가 적용됩니다. 반대로 그 세대가 이미 다른 집을 갖고 있으면 상속주택이 두 번째 집이 되어 이 특례를 받지 못하고 2.8%가 그대로 붙습니다. 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀 등은 주소가 달라도 같은 1가구로 봅니다.
상속주택은 5년간 취득세 중과 주택 수에서 빠집니다
취득세에서 가장 실익이 큰 부분입니다. 상속주택은 일정 기간 중과를 판정할 때 주택 수에 넣지 않습니다.
상속을 원인으로 취득한 주택 등으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택은 1세대의 소유주택 수에서 제외한다.
다주택 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 이상 12%)는 1세대가 가진 주택 수로 판정하는데, 상속주택은 상속개시일부터 5년간 그 주택 수에서 빠집니다. 그래서 집을 상속받은 뒤 5년 안에 다른 집을 사더라도, 그 상속주택 때문에 새 집이 중과되는 일은 없습니다. 5년이 지나면 주택 수에 산입되므로, 그 전후로 다른 집을 살 계획이 있다면 시점을 따져야 합니다.
공동상속은 '주된 상속인'만 주택 수로 셉니다
형제가 집 하나를 함께 상속받으면, 그 집을 모두의 주택으로 세는 것이 아닙니다.
상속으로 여러 사람이 공동으로 1개의 주택을 소유하는 경우 지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 보고, 지분이 가장 큰 상속인이 둘 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 나이가 가장 많은 사람 순으로 소유자를 판정한다.
지분이 가장 큰 상속인(주된 상속인) 한 사람만 그 집을 자기 주택 수로 셉니다. 지분이 작은 소수지분 상속인은 그 상속주택이 주택 수에 잡히지 않아, 다른 집을 살 때 중과 판정에서 자유롭습니다. 지분이 같으면 그 집에 거주하는 사람, 그마저 같으면 나이가 가장 많은 사람이 주된 상속인이 됩니다.
즉 상속주택은 소수지분자에게는 처음부터 주택 수에서 빠지고, 주된 상속인에게도 5년간 빠지는 이중 보호가 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집을 상속받고 5년 안에 새 집을 사면 취득세가 중과되나요?
A. 상속주택은 상속개시일부터 5년간 취득세 중과 주택 수에서 빠집니다. 따라서 그 기간에 새 집을 사도 상속주택 때문에 중과되지는 않습니다. 다만 5년이 지나면 주택 수에 산입됩니다.
Q. 형제와 공동으로 상속받았는데 제 지분이 작습니다. 제 주택 수에 잡히나요?
A. 아닙니다. 공동상속주택은 지분이 가장 큰 주된 상속인의 주택으로만 셉니다. 소수지분 상속인에게는 주택 수에 잡히지 않습니다.
Q. 0.8% 특례는 누가 받나요?
A. 상속인이 속한 1가구가 그 상속주택 외에 다른 주택이 없는(무주택) 경우입니다. 세대가 이미 다른 집을 갖고 있으면 2.8%가 적용됩니다.
Q. 상속주택을 팔 때 양도세 중과는 어떻게 되나요?
A. 양도세는 별도 기준입니다. 조정대상지역 상속주택을 다주택자가 팔 때의 중과와 그 예외는 상속주택 양도세 중과 제외 3가지에서 다룹니다.
관계 법령
- 지방세법 제11조 제1항 제1호(상속 취득 표준세율: 농지 2.3%, 농지 외 2.8%)
- 지방세법 제15조 제1항 제2호 가목, 지방세법 시행령 제29조(1가구 1주택 상속 특례세율 0.8%, 무주택 1가구 요건)
- 지방세법 시행령 제28조의4 제5항(공동상속 주된 상속인 판정)·제6항 제3호(상속주택 상속개시일부터 5년 주택 수 제외)