혼인으로 3주택이 되면 일시적 2주택 규정을 적용하지 못합니다
지방세법은 일시적 2주택만 규정하고 일시적 3주택 이상에 대한 명문규정은 두지 않았습니다. 그래서 혼인으로 세대가 합쳐져 3주택이 되면 일시적 2주택 규정을 적용할 수 없습니다. 취득일도 사실상의 잔금지급일을 입증하지 못하면 계약상 잔금지급일로 확정됩니다. 조세심판원은 두 주장을 모두 받아들이지 않았습니다(조심 2025지1409, 2026.5.21.).
무슨 일이 있었나
청구인들은 2021년 6월 2일에 혼인신고를 마친 부부로, 당시 각자 아파트 1채씩을 보유하고 있었습니다. 출퇴근이 편리한 서울 강남구 주택으로 이주하려고 2022년 1월 31일에 매매계약을 체결했는데, 매도인이 2022년 2월 12일에 사망해 상속인 4명 이 그 주택을 상속취득했습니다.
청구인들은 2022년 3월 21일에 매도인의 사망을 원인으로 종전 계약을 해제했다고 신고하고, 이튿날 공동상속인과 다시 매매계약을 체결했습니다. 그 계약서에 기재된 잔금지급일은 2022년 7월 15일로 확인됩니다. 매매대금 정산에 혼선이 있어 6월 30일에 계약서를 한 번 더 작성했는데, 그 계약서에도 잔금지급일은 같은 날로 적혀 있었습니다.
청구인들은 8월 30일과 31일에 각자 보유하던 종전 아파트를 매도했고, 9월 1일에 일시적 2주택 세율(3.3%)로 취득세를 신고·납부한 뒤 9월 5일에 소유권이전등기를 접수했습니다. 처분청은 2025년 3월 12일에 사실상의 잔금지급일이 확인되지 않는다며 계약상 잔금지급일을 취득일로 보아 중과세율 12%로 부과했습니다. 처분청이 제출한 자료에 따르면 2022년 7월 15일 기준 청구인들 세대의 소유 내역은 쟁점주택 외에 3주택으로 확인됩니다.
조문은 어떻게 돼 있나
유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다.
이 건에 적용된 조문은 2023년 12월 29일 개정 전 규정으로, 제1호가 사실상의 잔금지급일, 제2호가 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우의 계약상 잔금지급일이었습니다. 현행은 둘을 본문 하나로 합치면서 신고인이 제출한 자료로 확인할 수 없는 경우라고 적었습니다. 판정 순서는 같습니다.
법 제13조의2제1항제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
조문은 1개를 소유한 1세대가 다른 1주택을 추가로 취득하는 경우를 대상으로 합니다. 행위시법에서는 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 처분기한이 2년이었고, 현행은 지역을 가리지 않고 3년입니다.
심판원의 판단
조세심판원은 취득일을 계약상 잔금지급일(2022년 7월 15일) 로 보았습니다. 총 매매대금 22억원 중 기지급액 20억5천만원을 빼면 잔금 1억5천만원이 남는데, 청구인들이 그 지급내역을 입증하지 못했기 때문입니다. 청구인들이 등기를 마쳐 소유자로 확인되므로 대금은 전달됐다고 보는 것이 합리적인데, 이체된 금액의 합계가 계약상 지급할 금액에 미치지 못했습니다. 그 취득일 현재 청구인들은 부부로서 1세대를 구성하고 쟁점주택 외에 3주택을 소유하고 있었습니다.
혼인 합가 주장도 받아들이지 않았습니다. 지방세법과 같은 법 시행령은 1세대 3주택 이상을 취득할 때 일시적으로 중과를 배제하는 규정 을 두지 않았고, 일시적 2주택 특례를 정한 시행령 제28조의5 제1항에도 유예기간 안에 종전 주택을 처분하지 못한 데 대한 정당한 사유나 부득이한 사유를 인정하는 규정이 없다는 이유입니다. 청구인들이 근거로 제시한 선례는 조심 2021서2603, 조심 2023부9792입니다. 처분청은 두 결정이 모두 양도소득세 사안이어서 이 건과 무관하다는 의견을 제출했습니다.
실무에서 확인할 것
사실상의 잔금지급일을 인정받으려면 지급내역을 남깁니다. 계좌 이체내역으로 매매대금 전액의 흐름이 맞아야 합니다. 이체 합계가 계약상 지급할 금액에 미치지 못하면 계약상 잔금지급일 로 넘어갑니다.
계약서를 다시 작성할 때는 잔금지급일 기재도 함께 고칩니다. 이 건에서는 두 계약서의 잔금지급일이 같은 날이었고, 기재된 날짜가 그대로 판정 기준이 됐습니다. 유상승계취득에서 등기일이 취득일이 되는 것은 취득일 전에 등기한 경우 뿐이므로(지방세법 시행령 제20조 제14항), 등기를 늦춰 취득일을 옮기는 방법은 없습니다.
혼인으로 3주택이 되면 일시적 2주택 규정을 적용할 수 없습니다. 일시적 2주택은 1개를 소유한 세대가 1주택을 추가로 취득하는 경우입니다. 3주택 이상이 되는 합가라면 종전 주택을 취득일 전에 처분합니다. 다만 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택을 주택 수에서 제외합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제6호).
같은 혼인 사안인데 결론이 반대인 건도 있습니다. 생애최초 감면 뒤 혼인해도 배우자의 종전 주택은 추징 사유가 아닙니다는 감면 추징에서 '추가 취득'의 의미를 따져 부과처분이 취소된 건이고, 이 건은 중과 판정에서 세대가 합쳐진 결과를 그대로 받은 건입니다. 취득시기 쟁점은 등기가 각하돼 계약을 해제해도 취득세는 남습니다에, 일시적 2주택 기간에 세대가 바뀐 사안은 일시적 2주택 기간에 이혼해 재산분할했다면에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 잔금을 언제 냈는지 특정하기 어렵습니다.
계좌 이체내역, 영수증, 대출 실행일 자료로 지급내역을 맞춰 제출합니다. 신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없으면 계약상의 잔금지급일 을 취득일로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제2항 본문). 계약상 잔금지급일이 명시되지 않았다면 계약일부터 60일이 경과한 날을 취득일로 봅니다. 이 순서는 신고인이 선택하는 것이 아닙니다.
Q. 혼인으로 3주택이 된 기간이 짧으면 중과에서 빠지나요?
이 건에서 청구인들은 그 상태가 약 50일에 불과했다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다. 지방세법과 같은 법 시행령은 1세대 3주택 이상의 취득에 대해 일시적으로 중과를 배제하는 명문규정을 두지 않았습니다. 일시적 2주택 특례에도 기간 안에 처분하지 못한 데 대한 예외를 인정하는 규정이 없습니다(시행령 제28조의5 제1항).
Q. 취득 뒤에 종전 주택을 팔았습니다.
세율은 취득일 현재 1세대가 소유한 주택 수로 판정합니다. 이 건에서도 종전 아파트 2채를 2022년 8월 30일과 31일에 매도했지만, 취득일이 7월 15일로 확정되면서 그 이전 상태로 산정됐습니다. 취득 뒤의 처분은 이미 성립한 납세의무를 바꾸지 못합니다. 3주택 이상인 경우에는 취득일 전에 처분을 마쳐야 합니다.