고급주택 취득세 중과, 어떤 주택이 해당하나?

고급주택이면 8%p가 더해집니다

고급주택은 골프장, 고급오락장, 고급선박과 함께 사치성재산으로 묶여 있습니다. 이런 부동산을 취득하면 제11⁠조⁠·⁠제12⁠조의 세율에 중과기준세율의 100⁠분의 400⁠을 더한 세율로 계산합니다(지방세법 §13⑤). 중과기준세율이 2%⁠이므로 8%p⁠가 더해집니다.

9⁠억원 초과 주택의 표준세율이 3%⁠이니, 고급주택에 해당하면 11%⁠가 됩니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 더해집니다.

주택 수와는 무관합니다. 1⁠주택이어도 기준을 넘으면 적용됩니다.

어떤 주택이 고급주택인가

2026⁠년 7⁠월 1⁠일 이후 취득하는 주택은 면적과 가액으로만 판단합니다(지방세법 §13⑤3⁠호, 시행령 §28④). 아래 면적 기준을 넘더라도 취득 당시 시가표준액이 9⁠억원을 넘는 경우에만 해당합니다.

• 연면적 331㎡ 초과 주거용 건축물과 그 부속토지. 주차장 면적은 제외합니다(1⁠호).
• 대지면적 662㎡ 초과 주거용 건축물과 그 부속토지(2⁠호).
• 공동주택 연면적 245㎡ 초과⁠(4⁠호). 아래에서 따로 봅니다.

엘리베이터, 에스컬레이터, 67㎡ 이상 수영장 같은 부대시설 기준은 2025⁠년 12⁠월 지방세법 개정(법률 제21308⁠호)⁠으로 법률에서 빠졌으므로(법률 제21308⁠호 부칙 제1⁠조 단서⁠·⁠제5⁠조) 2026⁠년 7⁠월 1⁠일 이후 취득분은 이 기준으로 중과하기 어렵다고 봅니다. 2026⁠년 6⁠월 30⁠일 이전 취득분에는 개정 전 기준이 적용됩니다. 시행령에는 이 문구가 아직 남아 있어 혼동하기 쉬우므로 2026⁠년 7⁠월부터 엘리베이터는 고급주택 기준이 아닙니다⁠에서 따로 정리했습니다.

부속토지의 경계가 명확하지 않으면 그 건축물 바닥면적의 10⁠배⁠에 해당하는 토지를 부속토지로 봅니다(§13⑤ 후단).

공동주택은 245㎡가 분기점입니다

아파트나 빌라는 4⁠호로 판정합니다. 1⁠구의 공동주택 건축물 연면적이 245㎡⁠를 넘으면 고급주택입니다. 복층형은 274㎡이고, 다만 한 층의 면적이 245㎡를 넘으면 복층 기준을 쓰지 못합니다.

면적을 어떻게 계산하느냐가 결론을 정합니다. 공용면적은 제외합니다. 계단실, 복도, 주차장 같은 공용부분을 제외한 면적으로 245㎡를 따집니다. 분양 계약서의 공급면적이 아니라 전용면적에 가까운 개념입니다.

245㎡는 74⁠평쯤입니다. 대형 평형 아파트를 취득하면서 이 조항을 모르고 있다가 고지서를 받는 경우가 있습니다. 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있게 구획된 부분을 각각 1⁠구의 건축물로 보아 따집니다.

다주택 중과와 겹치면 16%⁠나 20%⁠입니다

고급주택 중과와 다주택 중과는 근거 조문이 다르고, 동시에 적용될 수 있습니다. 이때는 다주택 중과세율에 중과기준세율의 400%⁠를 더합니다(§13⁠의2③).

• 조정대상지역 1⁠세대 2⁠주택이면서 고급주택: 8% + 8% = 16%
• 조정대상지역 1⁠세대 3⁠주택 이상이면서 고급주택: 12% + 8% = 20%

여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 더하면 부담이 더 커집니다. 다주택 중과 판정은 다주택자 취득세 중과⁠에, 주택 수를 계산하는 방법은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나⁠에 있습니다. 고급주택이 아닌데 16%⁠나 20%⁠로 신고했다면 기한 안에 경정청구를 할 수 있습니다(중과로 낸 취득세, 경정청구는 언제까지 하나요⁠).

60⁠일 안에 용도를 바꾸면 제외됩니다

주거용 건축물을 취득한 날부터 60⁠일 이내⁠에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나, 고급주택이 아닌 용도로 쓰려고 용도변경공사를 착공하면 고급주택 중과에서 제외합니다(§13⑤3⁠호 단서).

기한이 취득 원인에 따라 다릅니다.

• 일반 취득⁠: 취득일부터 60⁠일
• 상속⁠: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6⁠개월
• 실종⁠: 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 6⁠개월
• 납세자가 외국에 주소를 둔 경우⁠: 위 상속⁠·⁠실종 기한이 각각 9⁠개월

용도변경공사는 착공까지만 하면 됩니다. 완공을 기다릴 필요는 없습니다. 다만 실제로 공사에 들어갔다는 사실이 확인되어야 하므로 착공 관련 서류를 남겨 두어야 합니다.

2027⁠년 시행령 개정이 예정되어 있습니다

행정안전부가 2027⁠년 1⁠월 1⁠일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 고급주택 기준을 손보는 시행령 개정안을 내놓았습니다. 아직 확정된 규정이 아니고 입법예고 등 절차를 거쳐야 시행됩니다.

• 지역별 차등⁠: 수도권은 현행 유지, 비수도권은 현행의 150%⁠로 완화. 단독주택은 건물 497㎡·토지 993㎡, 공동주택은 단층 368㎡·복층 411㎡가 됩니다.
• 가격 기준 상향⁠: 공시가격 9⁠억원에서 12⁠억원⁠으로.
• 공용면적 제외에 한도 신설⁠: 지금은 공용면적을 한도 없이 제외하지만, 앞으로는 전용면적의 100%⁠에 주차장⁠·⁠주민공동시설⁠·⁠관리사무소 같은 필수 시설면적을 더한 만큼까지만 제외합니다. 그 한도를 넘는 면적은 전용면적으로 보아 245㎡ 판정에 넣습니다.

마지막 항목이 실질입니다. 공용면적이 큰 대형 평형에서 개정안이 확정되면 공용부분을 제외해 기준을 피하던 방법은 더 이상 쓸 수 없게 됩니다. 취득 시기를 정할 때 확정 여부를 확인해야 합니다.

근거 법령