고급주택 취득세 중과, 어떤 집이 걸리나
집이 크면 취득세가 따로 더 나옵니다. 지방세법은 고급주택을 사치성재산으로 보아 표준세율에 중과기준세율의 400%, 곧 8%p를 더합니다. 공동주택은 공용면적을 뺀 연면적 245㎡(복층 274㎡)를 넘는지가 분기점이고, 시가표준액 9억원 초과가 전제입니다. 다주택 중과와 겹치면 16%나 20%까지 올라갑니다. 취득일부터 60일 안에 주거용이 아닌 용도로 바꾸면 빠집니다. 현행(시행 2026-09-18) 기준입니다.
고급주택이면 8%p가 더해집니다
고급주택은 골프장, 고급오락장, 고급선박과 함께 사치성재산으로 묶여 있습니다. 이런 부동산을 취득하면 제11조·제12조의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 더한 세율로 계산합니다(지방세법 §13⑤). 중과기준세율이 2%이므로 8%p가 더해집니다.
9억원 초과 주택의 표준세율이 3%이니, 고급주택에 해당하면 11%가 됩니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 더해집니다.
주택 수와는 무관합니다. 1주택이어도 기준을 넘으면 적용됩니다.
어떤 집이 고급주택인가
시행령이 다섯 가지로 정하고 있습니다(지방세법 시행령 §28④). 1호·2호·2의2호·4호는 취득 당시 시가표준액이 9억원을 넘는 경우에만 해당합니다.
- 연면적 331㎡ 초과 주거용 건축물과 그 부속토지. 주차장 면적은 뺍니다(1호).
- 대지면적 662㎡ 초과 주거용 건축물과 그 부속토지(2호).
- 엘리베이터가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(2의2호). 적재하중 200kg 이하 소형 엘리베이터는 빼고, 공동주택도 제외합니다.
- 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상 수영장이 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(3호). 공동주택은 제외합니다. 이 항목만 시가표준액 요건이 없습니다.
- 공동주택 연면적 245㎡ 초과(4호). 아래에서 따로 봅니다.
부속토지의 경계가 명확하지 않으면 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 봅니다(§13⑤ 후단).
공동주택은 245㎡가 분기점입니다
아파트나 빌라는 4호로 판정합니다. 1구의 공동주택 건축물 연면적이 245㎡를 넘으면 고급주택입니다. 복층형은 274㎡이고, 다만 한 층의 면적이 245㎡를 넘으면 복층 기준을 쓰지 못합니다.
면적을 어떻게 세느냐가 결론을 정합니다. 공용면적은 뺍니다. 계단실, 복도, 주차장 같은 공용부분을 뺀 면적으로 245㎡를 따집니다. 분양 계약서의 공급면적이 아니라 전용면적에 가까운 개념입니다.
245㎡는 74평쯤입니다. 대형 평형 아파트를 사면서 이 조항을 모르고 있다가 고지서를 받고 놀라는 경우가 생깁니다. 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있게 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 보아 따집니다.
다주택 중과와 겹치면 16%나 20%입니다
고급주택 중과와 다주택 중과는 근거 조문이 다르고, 동시에 적용될 수 있습니다. 이때는 다주택 중과세율에 중과기준세율의 400%를 더합니다(§13의2③).
- 조정대상지역 1세대 2주택이면서 고급주택: 8% + 8% = 16%
- 조정대상지역 1세대 3주택 이상이면서 고급주택: 12% + 8% = 20%
여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 더하면 부담이 더 커집니다. 다주택 중과 판정은 다주택자 취득세 중과에, 주택 수를 세는 방법은 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나에 있습니다.
60일 안에 용도를 바꾸면 빠집니다
주거용 건축물을 취득한 날부터 60일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나, 고급주택이 아닌 용도로 쓰려고 용도변경공사를 착공하면 고급주택 중과에서 제외합니다(§13⑤3호 단서).
기한이 취득 원인에 따라 다릅니다.
- 일반 취득: 취득일부터 60일
- 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월
- 실종: 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 6개월
- 납세자가 외국에 주소를 둔 경우: 위 상속·실종 기한이 각각 9개월
용도변경공사는 착공까지만 하면 됩니다. 완공을 기다릴 필요는 없습니다. 다만 실제로 공사에 들어갔다는 사실이 확인되어야 하므로 착공 관련 서류를 남겨 두어야 합니다.
2026년 개정안이 나와 있습니다
행정안전부가 고급주택 중과 기준을 손보는 개정안을 내놓았습니다. 아직 확정된 규정이 아니고 입법 절차를 거쳐야 시행됩니다.
- 지역별 차등: 수도권은 현행 유지, 비수도권은 현행의 150%로 완화. 단독주택은 건물 497㎡·토지 993㎡, 공동주택은 단층 368㎡·복층 411㎡가 됩니다.
- 가격 기준 상향: 시가표준액 9억원에서 12억원으로.
- 공용면적 제외에 한도 신설: 지금은 공용면적을 한도 없이 빼지만, 앞으로는 전용면적의 100%에 주차장·주민공동시설·관리사무소 같은 필수 시설면적을 더한 만큼까지만 뺍니다. 그 한도를 넘는 면적은 전용면적으로 보아 245㎡ 판정에 넣습니다.
마지막 항목이 실질입니다. 공용면적이 큰 대형 평형에서 공용부분을 빼 기준을 피하던 방법이 통하지 않게 됩니다. 취득 시기를 정할 때 확정 여부를 확인해야 합니다.
근거 법령
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. … 3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.
1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지
제1항 또는 제2항과 제13조제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.
자주 묻는 질문
Q. 아파트는 몇 평부터 고급주택인가요?
A. 공용면적을 뺀 건축물 연면적이 245㎡를 넘으면 해당합니다. 74평쯤입니다. 복층형은 274㎡인데, 한 층의 면적이 245㎡를 넘으면 복층 기준을 쓰지 못합니다. 시가표준액이 9억원을 넘는 경우에만 적용됩니다.
Q. 1주택인데도 고급주택 중과가 되나요?
A. 됩니다. 고급주택 중과는 주택 수와 무관하게 면적과 가액으로 판정합니다. 반대로 다주택 중과와 동시에 적용되면 16%나 20%까지 올라갑니다.
Q. 수영장이 있으면 면적이 작아도 고급주택인가요?
A. 단독주택이라면 그렇습니다. 에스컬레이터나 67㎡ 이상 수영장이 설치된 주거용 건축물은 시가표준액 요건 없이 고급주택으로 봅니다. 다만 공동주택은 이 항목에서 제외됩니다.
Q. 취득한 뒤에 용도를 바꾸면 중과를 피할 수 있나요?
A. 취득일부터 60일 이내에 주거용이 아닌 용도로 쓰거나, 고급주택이 아닌 용도로 쓰려고 용도변경공사를 착공하면 제외됩니다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다.