취득세 일시적 2주택, 신규 주택을 먼저 양도하면 종전 주택을 처분한 것으로 보나
"빌라 한 채가 있는 상태에서 한 채를 더 취득하면서 취득세는 일시적 2주택으로 1%를 냈습니다. 그런데 나중에 취득한 집을 먼저 양도하려고 합니다. 그래도 되나요?" 이런 질문이 자주 옵니다. 결론은 어느 집을 양도하느냐에 따라 달라집니다. 일시적 2주택은 정해진 기간 안에 종전 주택등을 처분하는 조건으로 중과를 배제합니다. 일반 주택 두 채라면 신규 주택을 양도해도 이 조건을 갖춘 것으로 보지 않습니다. 조세심판원도 신규 주택 취득세를 중과세율로 다시 계산한 처분을 유지했습니다. 신규 주택이 분양권·입주권에 의한 주택이거나 종전에 가진 것이 분양권·입주권이면 신규 주택을 양도해도 처분으로 봅니다.
신규 주택 취득이 중과 대상이었는지부터 봅니다
이 쟁점은 신규 주택 취득이 원래 중과 대상이었을 때만 문제가 됩니다. 지방세법은 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 중과세율을 적용하고 일시적 2주택은 그 대상에서 뺍니다.
1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율
표준세율 4%(같은 법 제11조 제1항 제7호 나목)에 중과기준세율 2%(같은 법 제6조 제19호)의 200%를 더해 8%입니다. 신규 주택이 조정대상지역 밖이라 2주택 취득이 처음부터 중과 대상이 아니었다면 어느 집을 양도하든 취득세 중과 차액은 발생하지 않습니다. 그래서 다음 네 가지를 먼저 확인합니다.
- 신규 주택 취득일 현재 신규 주택이 조정대상지역에 있었는지
- 종전에 가진 것과 신규로 취득한 것이 주택인지, 조합원입주권·주택분양권인지
- 신규 주택 취득세를 일시적 2주택으로 신고해 주택 유상거래 세율(1~3%)로 신고·납부했는지
- 일시적 2주택 기간이 언제 끝나는지
조문이 요구하는 것은 '종전 주택등'의 처분입니다
법 제13조의2제1항제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며, 이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
기간 안에 처분해야 하는 대상은 종전 주택등입니다. 신규 주택도 처분 대상에 포함하는 경우는 두 가지입니다(같은 항 괄호).
| 보유 형태 | 기간 안에 처분할 것 |
|---|---|
| 종전 주택 + 신규 주택(일반 주택 두 채) | 종전 주택 |
| 종전 주택 + 분양권·입주권에 의한 신규 주택 | 종전 주택 또는 신규 주택 |
| 종전 분양권·입주권 + 신규 주택 | 종전 분양권·입주권 또는 신규 주택 |
일반 주택 두 채는 괄호에 해당하지 않아 처분 대상은 종전 주택뿐입니다. 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하고 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 기간은 2년입니다. 종전 주택등 1개를 가진 상태에서 2026년 8월 26일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 3년을 적용합니다(지방세법 시행령 부칙 제2조, 대통령령 제36736호).
신규 주택을 양도한 사안, 심판원은 중과를 유지했습니다
일반 주택 두 채에서 신규 주택이 먼저 세대에서 나간 사안을 조세심판원은 여러 번 다뤘습니다. 확인한 결정에서 본세를 다툰 사안은 모두 종전 주택을 처분하지 않았다는 이유로 신규 주택 취득세 중과를 유지했습니다(조심 2025지0995는 가산세만 다퉜습니다).
| 결정 | 신규 주택이 나간 사유와 결과 |
|---|---|
| 조심 2025지2529 (2026.4.15.) | 강제경매로 매각, 기각 |
| 조심 2024지1375 (2024.11.26.) | 종전 주택이 양도되지 않아 신규 주택 양도, 기각 |
| 조심 2022지1301 (2023.3.6.) | 모친·본인 질병으로 신규 주택 양도, 본세 기각·가산세 취소 |
| 조심 2025지0995 (2025.11.4.) | 암 진단 뒤 신규 주택을 취득가액보다 낮게 양도, 가산세만 청구·취소 |
| 조심 2021지5696 (2022.9.20.) | 분양전환으로 취득한 당일 신규 주택 양도, 기각 |
조심 2025지2529는 신규 주택이 강제경매로 낙찰자에게 이전되어 종전 주택 한 채만 남은 사안입니다. 납세자는 결국 1주택이 됐다고 주장했지만, 심판원은 이렇게 판단했습니다.
일시적 2주택 특례는 신규주택 취득 후 일정 기간 내에 종전주택을 처분하는 경우에 한하여 예외적으로 중과를 배제하는 제도이므로 그 요건은 엄격하게 해석되어야 하고, 이 건에서 청구인은 특례요건의 핵심인 종전주택의 처분을 이행하지 못하였으므로 비록 신규주택이 강제경매로 처분되었다 하더라도 이는 법령이 예정한 특례요건 충족에 해당하지 않으며, 법은 종전주택의 매각 여부를 기준으로 삼고 있을 뿐 신규주택의 비자발적 처분을 이유로 예외를 인정하는 규정을 두고 있지 않는 점 등에 비추어, … 처분청이 「지방세법」 제21조 제1항 및 제13조의2에 따라 중과세율을 적용하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
본인 뜻과 다른 사정은 본세에서 받아들여지지 않았습니다. 다만 질병 때문에 종전 주택 대신 신규 주택을 양도한 두 사안에서는 가산세만 지방세기본법 제57조 제1항의 정당한 사유로 취소됐습니다(조심 2022지1301, 조심 2025지0995, 모두 개정 전 사안). 이혼 재산분할로 신규 주택을 전 배우자에게 이전한 사안도 종전 주택의 처분과 같다고 보지 않았습니다(조심 2024지1955).
신규 주택을 배우자와 공동으로 취득한 뒤 이혼한 경우에도 결론이 갈렸습니다. 종전 주택을 가진 쪽이 신규 주택 지분을 전 배우자에게 이전한 사안은 기각됐습니다(조심 2025지0678). 반대로 종전 주택은 배우자 명의로 남고 본인은 신규 주택 지분을 넘겨받아 그 주택으로 주거지를 옮겨 세대를 나눈 사안에서는 종전 주택을 처분한 것으로 보아 경정청구 거부처분을 취소했습니다(조심 2025지0633). 결론을 가른 것은 어느 집이 세대에서 나갔느냐입니다. 위 결정들 뒤에 행정소송이 이어졌는지는 확인하지 못했습니다.
분양권·입주권이 낀 경우는 다릅니다. 시행령 괄호에 해당하면 신규 주택을 양도해도 처분으로 봅니다. 조심 2025지2471(2026.8.12.)은 종전 주택을 가진 부부가 분양권에 의한 주택을 취득한 사안에서 3년 안에 "종전주택이나 쟁점주택 중 하나를 처분해야" 일시적 2주택을 적용할 수 있다고 적었습니다. 이 사안은 신규 주택을 기간이 지난 뒤 양도했습니다. 과세관청이 보낸 안내문에는 기간 종료일이 한 달 늦게 적혀 있었고, 납세자가 그 날짜 전에 양도해 신뢰보호를 이유로 부과처분이 취소됐습니다.
중과 차액은 기간이 경과한 날부터 60일 안에 신고합니다
일반 주택 두 채에서 신규 주택만 양도하고 종전 주택을 기간 안에 처분하지 않으면 중과세율 적용 대상이 됩니다. 이때 신고 기산일은 신규 주택을 양도한 날이 아니라 일시적 2주택 기간이 경과한 날입니다.
법 제13조의2제1항 각 호 외의 부분에 따라 주택을 취득한 후 제28조의5제1항에 따른 일시적 2주택 기간 이내에 같은 항에 따른 종전 주택등을 처분하지 아니하여 법 제13조의2제1항제2호의 적용을 받게 되는 경우: 그 기간이 경과한 날
그날부터 60일 이내에 중과세율로 계산한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 공제한 금액을 신고·납부합니다(지방세법 제20조 제2항). 60일을 넘기면 신고·납부의무를 다하지 않은 것이 되어 가산세를 함께 징수합니다(지방세법 제21조 제1항 제1호).
이 절차는 2026년 1월 1일부터 시행됐습니다. 부칙은 "법인 등이 이 법 시행 전에 취득한 주택"이 시행 이후 중과세율 적용대상이 된 경우에도 새 규정을 적용한다고 정했습니다(지방세법 부칙 제6조, 법률 제21308호). 이 부칙이 개인 1세대에도 적용되는지는 문언만으로 분명하지 않습니다. 2026년 1월 1일 전에 기간이 경과했다면 개정 전 규정이 적용될 수 있으니 기간 경과일부터 확인합니다.
앞에서 본 결정 9건은 모두 개정 전 법령이 적용된 사안입니다. 조심 2025지2529·2024지1375·2025지0995·2025지2471은 과세관청이 구 지방세법 제21조 제1항 제3호(기간 내에 종전 주택을 "처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우")에 따라 부과했습니다. 나머지 다섯 건은 납세자가 중과세율로 신고하거나 수정신고한 뒤 제기한 경정청구의 거부처분을 다툰 경우입니다. 구 조문과 현행 신고 조문(지방세법 시행령 제34조 제9호의 "종전 주택등을 처분하지 아니하여")은 문구가 다르지만, 처분할 대상이 종전 주택등이라는 실질은 같습니다. 어느 쪽이든 결론의 근거는 지방세법 시행령 제28조의5 제1항의 "기간 이내에 종전 주택등 … 을 처분하는 경우"입니다. 이 문구는 지금도 같습니다. 개정 뒤 이 쟁점을 다룬 결정은 확인되지 않습니다.
가정 사례. 종전 주택(조정대상지역 밖) 한 채를 가진 세대가 2026년 3월에 조정대상지역 주택을 4억원에 취득하고 일시적 2주택으로 1%를 신고했다고 가정합니다. 신규 주택 취득이 2026년 10월 1일 전이고 종전 주택이 조정대상지역 밖에 있으므로 기간은 3년입니다.
- 2026년 3월신규 주택 취득일시적 2주택으로 신고, 취득세 1%
- 2027년신규 주택 양도종전 주택은 계속 보유
- 2029년 3월일시적 2주택 기간 경과신규 주택 취득일부터 3년, 종전 주택 미처분
- 기간 경과일부터 60일신고·납부 기한중과세율 8%로 다시 계산한 차액
| 구분 | 취득세(본세) |
|---|---|
| 당초 신고(4억원 × 1%) | 400만원 |
| 중과세율 재계산(4억원 × 8%) | 3,200만원 |
| 추가 신고·납부할 차액 | 2,800만원 |
지방교육세 등 부가세목은 표에서 뺐습니다. 신규 주택을 이미 양도해 세대에 남은 집이 한 채뿐이어도 이 차액은 그대로 납부합니다.
양도소득세에서는
양도소득세의 일시적 2주택 비과세도 종전의 주택을 양도하는 경우에 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항). 두 채를 가진 상태에서 신규 주택을 먼저 양도하면 이 특례로는 비과세되지 않습니다. 신규 주택이 조정대상지역에 있고 2026년 5월 10일 이후 양도한다면 2주택 중과 배제 사유(같은 영 제167조의10 제1항 각 호)에 해당하는지도 따로 확인합니다. 남은 종전 주택은 나중에 양도할 때 그 양도일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄는지로 판단합니다(같은 영 제154조 제1항).
취득세와 양도소득세 모두 기간 안에 종전 주택을 양도해야 특례가 맞물립니다. 신규 주택만 양도하고 종전 주택을 기간 안에 처분하지 않으면 취득세 중과 차액이 발생하고, 신규 주택 양도분은 다른 비과세 특례에 해당하지 않는 한 양도소득세가 과세됩니다.
신규 주택을 먼저 양도하기 전에 확인할 것
- 신규 주택 취득일 기준으로 조정대상지역 지정 고시를 대조합니다. 조정대상지역 밖이었다면 취득세 중과 차액은 발생하지 않습니다.
- 신규 주택이 분양권·입주권에 의한 주택인지, 종전에 가진 것이 분양권·입주권인지 등기부와 분양계약서로 확인합니다.
- 신규 주택 취득일과 지역으로 일시적 2주택 기간(3년 또는 2년)을 계산합니다.
- 중과 차액을 계산해 양도 계획에 포함합니다.
- 신규 주택 양도분 양도소득세와 남은 종전 주택의 비과세 요건을 함께 검토합니다.
- 기간 경과일부터 60일 이내인 신고·납부 기한을 따로 관리합니다.
자주 묻는 질문
Q. 신규 주택을 양도해 결국 한 채만 남았는데도 중과되나요?
A. 일반 주택 두 채라면 그렇습니다. 지방세법 시행령은 기간 안에 종전 주택등을 처분할 것을 요구합니다. 조세심판원은 신규 주택이 강제경매로 이전되어 종전 주택 한 채만 남은 사안에서도 중과를 유지했습니다(조심 2025지2529).
Q. 질병처럼 부득이한 사정이 있었으면 어떻게 되나요?
A. 본세는 그대로 중과됐습니다. 다만 질병 때문에 종전 주택 대신 신규 주택을 양도한 사안에서 가산세는 정당한 사유로 취소됐습니다(조심 2022지1301, 조심 2025지0995). 기간 경과일부터 60일 안에 신고·납부하면 가산세는 부과되지 않습니다.
Q. 신규 주택을 먼저 양도한 뒤 기간 안에 종전 주택도 양도하면요?
A. 조문 문언은 기간 안에 종전 주택등을 처분했는지를 따집니다. 그 순서로 두 채를 모두 양도한 경우를 다룬 결정은 확인되지 않습니다. 그렇게 정리하려면 종전 주택을 양도하기 전에 관할 시·군·구에 일시적 2주택 적용 여부를 확인합니다.
Q. 신규 주택이 분양받은 아파트이면 먼저 양도해도 되나요?
A. 분양권에 의한 주택이면 시행령 괄호에 따라 신규 주택도 처분 대상에 들어갑니다. 기간 안에 종전 주택과 신규 주택 중 하나를 처분하면 됩니다. 기간 기산일이 일반 주택과 다를 수 있으니 분양권 취득일과 주택 취득일(잔금일·사용승인일)을 함께 확인합니다.
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근거 법령
- 지방세법 제6조 제19호, 제11조 제1항 제7호 나목·제8호, 제13조의2 제1항 제2호, 제20조 제2항, 제21조 제1항 제1호, 부칙(법률 제21308호, 2025.12.31.) 제1조·제6조
- 지방세법 시행령 제28조의5 제1항, 제34조 제9호, 부칙(대통령령 제36736호, 2026.9.30.) 제2조
- 지방세기본법 제57조 제1항
- 소득세법 시행령 제154조 제1항, 제155조 제1항, 제167조의10 제1항
- 조심 2025지2529(2026.4.15.), 조심 2024지1375(2024.11.26.), 조심 2022지1301(2023.3.6.), 조심 2025지0995(2025.11.4.), 조심 2021지5696(2022.9.20.)
- 조심 2024지1955(2025.2.4.), 조심 2025지0678(2025.6.16.), 조심 2025지0633(2025.10.16.), 조심 2025지2471(2026.8.12.)