부담부증여 취득세, 채무액이 시가의 70%에 미달하면 유상취득이 부인되나요?
부담부증여로 주택을 이전할 때 취득세는 채무 인수분은 유상취득, 나머지는 무상취득으로 나눠 과세합니다. 그런데 일부 지자체가 배우자·직계존비속 간 부담부증여에서 채무액이 시가인정액의 70%에 미달하면 저가양수로 보아 유상취득 부분을 부인해 왔는데, 최근 행정안전부가 여기에 제동을 걸었습니다(부동산세제과-1670, 2026.5.26.). 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
부담부증여 취득세는 '유상 + 무상'으로 나눕니다
부담부증여는 재산을 증여하면서 그에 딸린 채무(전세보증금·담보대출 등)도 함께 이전합니다. 취득세는 이를 둘로 나눕니다.
증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.
- 채무 인수액 부분 → 유상취득(매매처럼 유상 취득세율)
- 나머지(순수 증여) 부분 → 무상취득(증여 취득세율 3.5%, 조정지역 3억 이상 12% 등)
배우자·직계존비속은 '증여 추정'이 원칙입니다
배우자·직계존비속 간 부담부증여에는 별도 규정이 있습니다. 위 §7⑫ 단서가 이 경우 §7⑪을 적용하라고 하는데, §7⑪은 배우자·직계존비속 간 부동산 이전을 원칙적으로 증여로 추정합니다.
배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 등의 경우에는 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다. 이때 그 대가가 시가인정액보다 낮은 경우로서 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상이면 유상취득으로 보지 않는다.
즉 배우자·직계존비속 간에는 채무 인수(대가 지급)를 실제로 입증해야 그 부분을 유상으로 인정받고, 대가가 시가인정액의 70%에 못 미치면(차액이 30% 이상) 저가양수로 보아 유상 인정에서 제외합니다. 여기서 '시가인정액의 70%'가 등장합니다.
일부 지자체의 오해: 채무액을 '시가 전체'와 비교
여기서 일부 지자체가 이렇게 적용했습니다. 부담부증여의 채무 인수액을 곧바로 부동산 시가인정액 전체와 비교해서, 채무액이 시가인정액의 70%에 미달하면 "저가양수"라며 유상취득 부분을 부인하고 전체를 증여로 보아 과세했습니다.
예를 들어 시가 10억원 아파트를 부담부증여하며 전세보증금 6억원을 인수했다면, 채무 6억원은 시가 10억원의 60%로 70%에 미달하니 유상취득을 부인하고 전체를 증여로 봅니다.
행정안전부가 제동을 걸었습니다
행정안전부는 이 해석이 타당하지 않다고 보았습니다.
부담부증여에서 수증자가 인수하는 채무 상당액은 해당 부동산 전체의 취득대가가 아니라, 이전되는 재산가액 중 일부(유상취득분)에 해당한다. 따라서 채무액과 시가인정액을 단순 비교하여 저가양수 규정을 적용하는 것은 타당하지 않다.
비교의 전제부터 봅니다. §7⑪의 '대가 대 시가인정액' 저가양수 판정은 부동산 전체를 유상으로 취득하는 경우(대가 = 전체 취득대가)를 전제로 합니다. 그런데 부담부증여의 채무액은 애초에 재산의 일부(유상부분)에 대한 대가일 뿐, 전체를 취득하는 대가가 아닙니다. 그 일부의 대가를 전체 시가와 나란히 놓고 "70% 미달"이라며 부인하면 비교 대상이 어긋납니다.
그래서 결론은
부담부증여는 원칙대로 둘로 나눠 과세합니다.
금액으로 보면 이렇게 나뉩니다.
| 구분 | 계산 |
|---|---|
| 전제 | 비조정지역 시가 10억원 주택, 전세보증금 5억원 인수, 무주택자 취득 (가상 예시) |
| 유상분 (채무 인수분) | 과세표준 5억원 × 1% = 취득세 500만원 (6억 이하 유상 주택세율) |
| 무상분 (시가 − 채무) | 과세표준 5억원 × 3.5% = 취득세 1,750만원 (무상취득 세율) |
| 합계 | 취득세 2,250만원 (지방교육세·농어촌특별세 별도) |
취득자가 다주택이거나 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택이면, 무상분에 12% 중과가 적용돼 세액이 크게 달라집니다. 유상분과 무상분을 나눈 실제 세액은 취득세 계산기의 부담부증여 항목에서 바로 계산할 수 있습니다. 채무 인수분에 대해 증여자에게 과세되는 양도소득세는 부담부증여와 채무에서 다룹니다.
채무액이 시가의 몇 %인지로 유상 부분을 통째로 부인하지 않는다는 것이 행안부의 정리입니다. 다만 채무 인수가 실제로 있었는지(대가 지급·채무 이전의 진정성)는 여전히 입증 대상이고, 그 채무를 증여자가 대신 갚아 주면 그 시점에 다시 증여 문제가 발생합니다.
놓치기 쉬운 지점
- 채무가 시가의 70%에 못 미치면 유상 부분이 부인된다고 생각할 수 있습니다. 부담부증여는 채무=유상, 나머지=무상의 2단 구조가 원칙입니다. 채무 비율이 낮다는 이유만으로 유상 부분이 부인되지 않습니다.
- 서류만 갖추면 된다고 생각할 수 있습니다. 채무 인수의 진정성(실제 채무자 변경, 이자·원금 상환 능력)은 과세관청이 확인합니다. 형식만 채무 인수로 꾸미면 부인될 수 있습니다.
- 과세표준을 한 가지로 착각할 수 있습니다. 유상부분은 사실상취득가격(채무액), 무상부분은 시가인정액에서 채무를 뺀 금액으로 각각 잡습니다.
- 증여자가 채무를 대신 갚아줘도 된다고 생각할 수 있습니다. 그 시점에 다시 증여 문제가 발생합니다.
- 이미 낸 세금은 환급받지 못한다고 생각할 수 있습니다. 채무액이 시가 70% 미달이라는 이유로 저가양수로 부인당해 과세된 건은 경정청구 여지를 검토할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 배우자에게 전세 낀 아파트를 부담부증여했는데, 전세금이 시가의 60%입니다. 유상취득이 부인되나요?
A. 아닙니다. 행정안전부 유권해석(부동산세제과-1670)에 따르면 채무 인수액은 부동산 전체의 취득대가가 아니라 이전 재산가액의 일부이므로, 시가인정액과 단순 비교해 저가양수로 부인할 수 없습니다. 채무 인수분은 유상취득, 나머지는 무상취득으로 나눠 과세합니다. 다만 채무 인수가 실제로 이루어졌는지는 입증해야 합니다.
Q. '시가인정액의 70%'라는 기준은 어디서 나온 건가요?
A. 지방세법 제7조 제11항 단서입니다. 배우자·직계존비속 간 거래에서 대가가 시가인정액보다 낮고 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상(=대가가 70% 미만)이면 유상취득으로 보지 않습니다. 이 기준은 부동산 전체를 유상으로 취득하는 경우의 판정이고, 부담부증여의 채무 일부에 그대로 대입하는 것은 타당하지 않다는 것이 행안부 입장입니다.
Q. 부담부증여의 유상 부분과 무상 부분은 각각 어떻게 과세하나요?
A. 유상 부분(채무 인수액)은 유상취득으로 보아 그 채무액을 과세표준으로 유상 취득세율을 적용하고, 무상 부분(시가인정액 − 채무액)은 무상취득으로 보아 증여 취득세율을 적용합니다. 조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택의 무상취득분은 12% 중과가 될 수 있습니다.
Q. 이미 채무액이 시가 70% 미달이라고 취득세를 더 냈습니다. 돌려받을 수 있나요?
A. 이번 유권해석은 지자체 과세 실무의 기준이 되므로, 같은 사유로 저가양수로 부인당해 과세된 건은 경정청구로 다툴 여지가 있습니다. 개별 사실관계와 경정청구 기한(법정신고기한 후 5년 등)을 확인한 뒤 진행해야 합니다.
근거 법령
- 지방세법 제7조 제12항(부담부증여: 채무 인수액은 유상취득, 배우자·직계존비속은 제11항 적용)
- 지방세법 제7조 제11항(배우자·직계존비속 부동산은 증여 추정, 대가 입증 시 유상. 대가가 시가인정액보다 낮고 차액이 3억원 이상 또는 시가인정액의 30% 이상이면 유상 인정 제외)
- 지방세법 제10조의2(무상취득 과세표준: 시가인정액)·제10조의3(유상승계취득 과세표준: 사실상취득가격, 부당행위계산 시 시가인정액)
- 행정안전부 부동산세제과-1670(2026.5.26.): 부담부증여 채무액은 이전 재산가액의 일부이므로 시가인정액과 단순 비교한 저가양수 적용은 타당하지 않음