분양권 2개를 보유한 부부, 먼저 잔금을 지급한 아파트는 생애최초 취득세 감면을 받을 수 있나요?
주택을 소유한 적이 없는 부부가 공동명의 분양권 2개 중 한 곳의 잔금을 먼저 지급했다면 생애최초 감면은 그 아파트의 잔금일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는지로 판정합니다. 감면 조문의 주택은 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서나 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지이고, 분양권을 주택 수에 가산하는 규정은 중과세율 판정용입니다. 두 번째 아파트로 전입하면서 첫 아파트를 임대하는 시점은 따로 검토해야 합니다. 조문은 2026년 10월 현행 지방세특례제한법·지방세법 기준입니다.
무주택 판정은 잔금일 현재로 합니다
주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정한다) 및 배우자(…)가 주택(「지방세법」 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액(…)이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2028년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우 「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다.
판정 기준일은 주택 취득일입니다. 유상승계취득은 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보므로(지방세법 시행령 제20조 제2항), 분양 아파트는 잔금일 현재까지 부부가 주택을 소유한 사실이 있는지를 봅니다.
부부가 같은 분양권을 공동명의로 보유하고 함께 잔금을 지급한 경우 법제처는 배우자의 지분 취득이 본인의 주택 소유 사실이 되지 않는다고 회신했습니다. 감면 여부는 납세의무자별로 판단하고, 두 사람의 지분 취득일이 같은 잔금지급일이므로 어느 한쪽의 취득이 앞선다고 볼 수 없다고 했습니다(법제처 22-0447, 2022.11.25.). 공동명의 아파트 한 채는 부부 모두 감면 요건을 갖출 수 있습니다.
다른 분양권은 감면 조문의 주택이 아닙니다
감면 조문에서 말하는 주택은 지방세법 제11조 제1항 제8호의 주택입니다. 이 호는 주택을 「주택법」상 주택으로서 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서나 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지로 정합니다. 아직 완공되지 않은 아파트를 공급받을 지위인 분양권은 이 정의에 들어 있지 않습니다.
분양권을 주택 수에 가산하는 조문은 지방세법 제13조의3입니다. 이 조는 "제13조의2를 적용할 때" 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다고 정해, 적용 범위를 중과세율 판정으로 한정합니다. 감면 조문은 제13조의3을 인용하지 않습니다.
| 구분 | 분양권을 세는지 | 기준일 |
|---|---|---|
| 생애최초 감면 무주택 판정 | 조문상 주택 정의에 없음 | 주택 취득일(잔금일) |
| 취득세 중과 주택 수 | 가산(지방세법 제13조의3) | 분양권 취득일(분양계약일) |
조문 구조로는 첫 아파트 잔금일에 두 번째 분양권을 보유하고 있다는 사정만으로 감면을 배제할 근거가 없습니다. 다만 분양권 보유자의 무주택 판정을 직접 다룬 행정안전부 해석이나 조세심판원 결정은 확인하지 못했습니다. 감면을 신청하기 전에 관할 지방자치단체와 판정 기준을 맞춰 둡니다. 중과 주택 수의 기준일은 분양권으로 취득한 주택, 취득세 주택 수는 언제를 기준으로 산정하나?에 정리했습니다.
감면을 받으면 중과세율도 적용하지 않습니다
첫 아파트의 분양계약일에 다른 분양권을 이미 보유했다면 중과 판정에서는 2주택이 됩니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항 후단). 그러나 생애최초 감면을 적용하는 동안에는 제13조의2의 세율을 적용하지 않으므로(지방세특례제한법 제36조의3 제1항 괄호), 표준세율로 산출한 세액에서 감면합니다.
공동명의 한도는 200만원을 지분으로 나눕니다
아파트는 소형 공동주택 감면(제1호 가목)에서 제외되므로 인구감소지역(제1호 라목)에 있지 않다면 제2호가 적용되어 산출세액에서 200만원을 공제합니다. 2인 이상이 공동으로 취득하면 해당 주택의 총 감면액이 200만원 이하입니다(같은 조 제2항).
부부 중 한 사람만 감면 요건을 갖춘 사안이 있었습니다. 조세심판원은 그 사람의 감면 한도를 200만원 전액이 아니라 지분비율로 나눈 금액으로 본 처분을 유지했습니다. 공유자 한 사람의 감면 여부에 따라 다른 공유자의 세부담이 달라지는 것은 형평에 맞지 않고, 행정안전부도 지분비율로 한도를 적용한다고 밝혔다는 점을 근거로 들었습니다(조심 2025지2487, 2026.5.28.). 같은 결정은 12억원 판정에 쓰는 취득당시가액도 지분가액이 아니라 납세의무자별로 주택 전체의 가액으로 본다고 했습니다.
가정 사례로 계산하면
주택을 소유한 적이 없는 내국인 부부가 각 1/2 지분으로 분양권 2개를 보유한다고 가정합니다.
- 분양권 A: 아파트, 분양가 6억원, 조정대상지역·인구감소지역 아님. 먼저 잔금을 지급하고 입주
- 분양권 B: 아파트, 분양가 5억원. A 잔금 1년 뒤 잔금 예정
A 잔금일의 취득세 본세를 지분별로 계산하면 아래 표와 같습니다(지방교육세·농어촌특별세는 계산에서 제외합니다).
| 항목 | 남편 | 아내 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 산출세액(6억원 × 1천분의 10, 지분 1/2) | 300만원 | 300만원 | 600만원 |
| 감면액(총 200만원을 지분비율로) | 100만원 | 100만원 | 200만원 |
| 납부할 취득세 | 200만원 | 200만원 | 400만원 |
B 잔금일에는 부부가 이미 A를 소유하므로 B는 생애최초 감면 대상이 아닙니다. B의 세율은 B 분양계약일 기준 세대 주택 수, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 해당 여부로 정합니다.
첫 아파트를 3년 안에 임대하면 추징합니다
제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 해당 주택을 취득한 날[…]부터 3년 이내에 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
B가 완공되어 부부가 B로 전입하면서 A를 전세로 임대하면 다른 용도(임대)로 사용한 것입니다. A 취득일부터 3년이 지나기 전이면 감면된 취득세를 추징합니다. 사례에서는 A의 잔금일과 B의 잔금일이 1년 차이이므로 B 입주와 동시에 A를 임대하면 추징 대상입니다.
추징 세액은 감면액보다 커질 수 있습니다. 상시 거주 3년 요건을 두던 종전 규정 아래의 사안입니다. 조세심판원은 감면받은 주택을 임대한 납세자에게 감면을 배제하고 다주택 중과세율로 다시 계산한 세액에서 기납부세액을 차감한 금액을 부과한 처분을 유지했습니다(조심 2022지1179, 2022.12.15.). A의 분양계약일에 B 분양권을 보유했고 A가 조정대상지역에 있었다면 추징 때 중과세율 적용 여부부터 검토합니다.
현행 제4항에는 취득 후 일정 기간 안에 다른 주택을 추가로 취득하면 추징하는 사유가 없습니다. B 잔금을 지급했다는 사실만으로 A의 감면을 추징하지는 않습니다. 다만 2026년 1월 1일 전에 종전 제4항의 추징사유(취득 후 3개월 안의 추가 취득 등)가 이미 발생했다면 종전 규정에 따릅니다(지방세특례제한법 부칙(법률 제21309호) 제5조 제2항). 이 개정 내용은 생애최초 감면 뒤 혼인해도 배우자의 종전 주택은 추징 사유가 아닙니다에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. B의 잔금을 먼저 지급하면 어떻게 되나요?
먼저 잔금을 지급한 B가 감면 대상이 되고 나중에 잔금을 지급하는 A는 감면 대상이 아닙니다. 감면은 무주택 상태에서 먼저 취득하는 한 채에 적용됩니다.
Q. 부부 중 한 사람이 예전에 주택을 소유한 적이 있으면요?
감면 조문은 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없을 것을 요구합니다. 배우자에게 주택 소유 이력이 있으면 원칙적으로 두 사람 모두 감면 대상이 아니고, 무주택으로 보는 예외(같은 조 제3항)에 해당하는지를 따로 봅니다. 감면 요건 전체는 생애최초 주택 구입 취득세 감면, 얼마나 받고 무엇을 확인해야 하나요?에 정리했습니다.
Q. 분양권 외에 주택 부속토지만 소유해도 감면이 배제되나요?
지방세법 제11조 제1항 제8호의 주택에는 부속토지가 포함됩니다. 부속토지 소유는 주택 부속토지를 가지고 있으면 생애최초 취득세 감면이 배제됩니다를 참고합니다.
Q. 첫 아파트를 배우자에게 지분 증여하면 추징되나요?
배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 추징 사유에서 제외됩니다(지방세특례제한법 제36조의3 제4항 괄호).
근거 법령·해석
- 지방세특례제한법 제36조의3 제1항·제2항·제4항, 부칙(법률 제21309호) 제5조
- 지방세법 제11조 제1항 제8호, 제13조의2, 제13조의3
- 지방세법 시행령 제20조 제2항, 제28조의4 제1항
- 법제처 22-0447(2022.11.25.)
- 조심 2025지2487(2026.5.28.), 조심 2022지1179(2022.12.15.)