증여받은 분양권으로 취득한 주택, 취득세는 유상승계취득으로 분양가액에 과세합니다
분양권을 배우자에게 증여하는 단계에서는 취득세가 없습니다. 분양권은 취득세 과세대상에 들어 있지 않고(지방세법 제7조 제1항), 세대의 주택 수에만 가산합니다(같은 법 제13조의3 제3호). 증여받은 배우자는 입주 잔금을 낼 때 시행사와의 공급계약에 따라 주택을 유상승계취득합니다. 과세표준은 분양가액과 발코니·옵션 대금 같은 사실상취득가격이고, 증여세 신고 때 평가한 프리미엄은 넣지 않습니다. 지분으로 취득해도 세율은 전체 주택의 취득당시가액으로 정합니다(같은 법 제11조 제1항 제8호). 입주 전에 분양권 지분을 증여해도 부부가 내는 취득세 합계는 그대로입니다.
분양권 증여는 무상취득이 아닙니다
상담에서 "증여로 받은 분양권이니 취득세도 증여 세율(3.5%)로 내는 것 아니냐"는 질문을 받습니다. 분양권을 넘겨받는 날에는 취득하는 부동산이 없습니다. 주택은 잔금을 치르는 날 시행사로부터 취득하고(지방세법 시행령 제20조 제2항), 이 거래는 대금을 치르는 유상거래입니다.
조세심판원도 같은 구조로 판단합니다. 배우자에게 분양권을 증여받아 잔금을 낸 사건에서 심판원은 분양권 증여가 "분양계약자로서의 지위를 인수한 것일 뿐"이라고 보았습니다. 주택 소유권을 증여받은 것과 같게 볼 수 없으니 취득원인은 유상승계취득이라는 결론입니다(조심 2022지1012, 2023.6.29.). 증여받은 부분은 무상, 직접 낸 잔금은 유상으로 나눠 세율을 적용하자는 주장도 받아들이지 않았습니다.
할머니에게 분양권을 증여받은 손자 사건에서도 판단은 같습니다. 공급계약은 시행사를 매도인으로, 수증자를 매수인으로 하는 유상거래입니다. 수증자는 증여자가 시행사에 이미 낸 계약금 등을 지급한 자로서의 권리를 승계하고, 잔금을 내 주택을 취득합니다(조심 2025지0071, 2025.12.17.).
사례: 남편이 분양권 지분 40%를 아내에게 증여한 뒤 입주
사실관계는 이렇습니다.
- 남편 A씨와 아내 B씨는 같은 세대입니다.
- A씨가 분양사업자와 최초로 분양계약을 맺은 수도권 조정대상지역 아파트(전용 84㎡)이고, 프리미엄은 지급하지 않았습니다.
- 분양가 9억 8천만원에 발코니·옵션 2천만원을 더해 공급대금은 10억원입니다.
- 입주 전에 분양권 지분 40%를 B씨에게 단순증여했습니다. 중도금대출은 넘기지 않았습니다.
- 증여세 신고용 감정에서 분양권 프리미엄은 5억원으로 평가됐습니다.
- 이 세대에는 이 분양권 말고 주택·분양권·입주권이 없습니다.
세대 주택 수가 1개이므로 중과세율은 적용하지 않습니다. 전체 주택의 취득당시가액이 10억원이라 9억원 초과 구간 1천분의 30이고, 지방교육세 0.3%를 더하면 3.3%입니다. 전용 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다.
정확한 처리: 유상승계취득, 분양가액 기준, 세율은 전체 주택 가액으로
- 전체 과세표준 10억원, 세율은 9억원 초과 구간 3%
- A씨 60%: 과세표준 6억원 × 3.3% = 1,980만원
- B씨 40%: 과세표준 4억원 × 3.3% = 1,320만원
- 부부 합계 3,300만원으로, 증여하지 않고 A씨 혼자 취득했을 때(10억원 × 3.3%)와 같습니다.
오해 ① 증여 때 평가한 프리미엄을 과세표준에 넣는다
- B씨 과세표준 = 4억원 + 프리미엄 2억원(5억원 × 40%) = 6억원
- 6억원 × 3.3% = 1,980만원으로, 정확한 세액보다 660만원 많이 냅니다.
오해 ② 지분 가액 4억원으로 세율 구간을 고른다
- 4억원 × 1.1%(취득세 1% + 지방교육세 0.1%) = 440만원으로 신고
- 정확한 세액보다 880만원 적게 신고한 것이라 과소신고가산세를 함께 냅니다(지방세기본법 제54조 제1항).
오해 ③ 증여받았으니 무상취득 세율과 시가인정액으로 계산한다
- 분양권을 증여하는 단계에는 취득세가 없고, 주택은 잔금 때 시행사와의 유상거래로 취득합니다.
- 무상취득 세율(1천분의 35)과 시가인정액은 이 사례에 쓰지 않습니다. 증여받은 부분은 무상, 잔금은 유상으로 나누는 계산도 받아들여지지 않았습니다(조심 2022지1012).
과세표준은 지급한 대금이고, 증여 평가 프리미엄은 들어가지 않습니다
부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 다음 각 호의 자가 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 "사실상취득가격"이라 한다)으로 한다.
- 납세의무자
- 「신탁법」에 따른 신탁의 방식으로 해당 물건을 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 위탁자
- 그 밖에 해당 물건을 취득하기 위하여 비용을 지급하였거나 지급하여야 할 자로서 대통령령으로 정하는 자
과세표준은 주택을 취득하려고 실제로 지급했거나 지급할 비용입니다. B씨 몫 4억원에는 B씨가 낼 잔금뿐 아니라 A씨가 이미 낸 계약금·중도금 가운데 40% 몫도 들어갑니다. 납세의무자의 특수관계인이 지급한 비용도 사실상취득가격으로 보기 때문입니다(같은 법 시행령 제18조 제3항 제1호). 발코니 확장과 유상옵션 대금도 공급계약에 따라 시행사에 내는 대금이라 포함합니다(같은 영 제18조 제1항).
증여세 신고 때 감정한 프리미엄 5억원은 누가 누구에게 지급한 돈이 아닙니다. 증여재산을 평가한 금액이라 위 조문의 "지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용"과는 성격이 다릅니다.
증여자가 실제로 낸 프리미엄도 수증자의 과세표준에서는 뺍니다. 조심 2025지0071 사건에서 처분청은 할머니가 분양권을 전매로 살 때 낸 프리미엄까지 손자의 과세표준이라고 보아 경정청구를 거부했습니다. 심판원은 그 프리미엄을 분양권을 취득하기 위한 비용일 뿐 주택 취득에 필수적인 간접비용으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 수증자가 직전 소유자에게 실제로 지급한 프리미엄은 없다는 점도 함께 들어 거부처분을 취소했습니다.
반대로 분양권을 전매로 사면서 직전 소유자에게 프리미엄을 주고 입주했다면 그 프리미엄은 과세표준에 들어갑니다. 재개발 승계조합원이 원조합원에게 지급한 프리미엄을 과세표준에 넣은 판단도 같은 기준입니다. 취득자가 주택을 취득하려고 거래 상대방에게 실제로 지급한 비용이기 때문입니다(행정안전부 지방세특례제도과-2207, 2023.8.22., 조심 2026방0826, 2026.6.30.).
결론을 가르는 것은 취득자 본인이 직전 소유자에게 프리미엄을 지급했는지 여부입니다. 증여로 분양권을 받은 사람은 직전 소유자에게 지급한 돈이 없으므로, 증여세를 계산하려고 평가한 프리미엄도 취득세 과세표준에 더하지 않습니다.
지분으로 취득해도 세율은 전체 주택 가액으로 정합니다
이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
계산식은 취득 지분의 취득당시가액에 전체 주택의 시가표준액을 취득 지분의 시가표준액으로 나눈 비율을 곱하는 방식입니다. B씨는 4억원 × (1 ÷ 40%) = 10억원으로 세율을 고릅니다. 9억원을 넘으므로 1천분의 30을 적용합니다(같은 호 다목).
세액을 계산하는 과세표준은 B씨 지분 가액 4억원에서 달라지지 않습니다. 공유물을 취득하면 취득지분의 가액을 과세표준으로 하기 때문입니다(같은 조 제2항). 세율을 정하는 금액과 세액을 곱하는 금액이 다르다는 점이 오해 ②가 생기는 지점입니다. 지분 가액이 6억원 이하라도 전체 주택이 9억원을 넘으면 3% 구간을 적용합니다.
지방교육세는 유상거래 주택 세율에 100분의 50을 곱한 세율로 산출한 금액의 100분의 20입니다(같은 법 제151조 제1항 제1호). 취득세 3% 구간이면 0.3%, 1% 구간이면 0.1%입니다. 농어촌특별세는 국민주택 규모 이하 주거용 건물의 취득세에는 부과하지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 같은 법 시행령 제4조 제5항).
주택 수는 분양권 취득일 현재로 산정합니다
사례의 세대는 1주택이라 기준일과 상관없이 중과가 없습니다. 세대에 다른 주택이 있으면 어느 날을 기준으로 주택 수를 산정하는지가 세율을 정합니다.
이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 말하고, 주택분양권의 매매ㆍ교환 및 증여를 통하여 1세대 내에서 동일한 주택분양권에 대한 취득일이 둘 이상이 되는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일을 말한다)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
A씨가 분양사업자와 계약했으므로 기준일은 A씨의 분양계약일입니다. B씨가 지분을 증여받은 날로 기준일이 옮겨 가지 않습니다. 이 괄호의 "가장 빠른 취득일" 부분은 2025.1.1. 시행 개정으로 들어갔고, 그 이후 세대 밖에서(분양사업자 포함) 분양권을 취득한 경우부터 적용합니다(대통령령 제35177호 부칙 제3조).
그 전에 세대 밖에서 취득한 분양권은 종전 규정을 따릅니다. 종전 규정은 세대 안의 가장 빠른 취득일을 따로 정하지 않아, 지분마다 그 지분을 가진 사람이 분양권을 취득한 날을 기준으로 주택 수를 산정합니다.
- 배우자에게 분양권을 증여받아 잔금을 낸 사건에서 심판원은 증여받은 날을 기준으로 주택 수를 산정한 처분을 그대로 두었습니다(조심 2022지1012, 2023.6.29.).
- 2023년에 분양계약한 분양권의 지분 절반을 배우자에게 증여한 뒤 2025년에 일부를 돌려받은 사건에서는, 분양계약자 본인 지분에 대해 개정 규정을 적용하지 않고 분양계약일을 기준으로 주택 수를 산정했습니다(조심 2025지1907, 2026.3.9.).
분양권을 언제, 누구로부터 취득했는지에 따라 같은 증여라도 기준일이 달라집니다.
잔금을 치른 뒤 지분을 증여하면 무상취득입니다
A씨가 잔금을 내 주택을 취득한 다음 지분을 증여하면 그때는 B씨가 주택 지분을 증여로 무상취득합니다. 세율은 1천분의 35이고(지방세법 제11조 제1항 제2호), 과세표준은 시가인정액입니다(같은 법 제10조의2 제1항).
조정대상지역에서 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득하면 중과세율을 적용합니다(같은 법 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 제1항). 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자가 무상취득하면 중과세율을 적용하지 않습니다(같은 법 시행령 제28조의6 제2항 제1호 가목).
나누는 기준은 사용승인일이 아니라 증여자가 잔금을 치러 주택을 취득했는지입니다. 조심 2022지1012 사건은 사용승인 뒤에 증여했지만 잔금 전이었고, 심판원은 분양권 증여로 보아 유상승계취득으로 판단했습니다. 같은 지분 증여라도 시점에 따라 과세표준과 세율 체계가 함께 바뀝니다.
신고 전 확인할 것
- 분양권 취득 경위: 분양사업자와 최초로 계약한 분양권인지, 전매로 산 분양권인지 확인합니다. 전매였다면 누가 직전 소유자에게 프리미엄을 지급했는지 봅니다.
- 증여 시점: 잔금 전에 분양권을 증여했는지, 잔금을 치른 뒤 주택 지분을 증여했는지 가립니다. 잔금 전 분양권 증여는 유상승계취득, 잔금 뒤 주택 지분 증여는 무상취득입니다.
- 과세표준 구성: 공급계약서의 분양대금과 발코니·옵션 대금을 지분율로 나눕니다. 증여세 평가 프리미엄은 넣지 않습니다. 개인이 취득하면 중도금대출 이자 같은 금융비용은 빼고 계산합니다(지방세법 시행령 제18조 제1항 단서).
- 세율 판정 금액: 지분 가액을 전체 주택의 취득당시가액으로 환산해 세율 구간을 고릅니다.
- 주택 수 기준일: 세대 안에서 같은 분양권의 가장 빠른 취득일과 그날 세대 주택 수를 확인합니다. 그 분양권을 세대 밖에서 취득한 날이 2025.1.1. 전인지 후인지도 함께 봅니다.
- 전용면적: 85㎡ 이하인지 확인해 농어촌특별세 부과 여부를 정합니다.
분양권 주택 수 기준일을 다툰 심판례는 분양권으로 취득한 주택, 취득세 주택 수 기준일에 정리했습니다. 지분 취득 세율 계산식은 지분 절반을 보유한 주택, 나머지 지분을 취득할 때 취득세에서, 분양권 지분 증여의 증여재산가액은 단독 당첨 분양권을 배우자와 공동명의로 바꿀 때에서 다뤘습니다. 잔금 뒤 증여의 중과 판정은 조정대상지역 주택을 증여받으면 취득세가 12% 중과되나요?를 참고하시면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권을 배우자에게 증여할 때 취득세 신고도 해야 하나요?
분양권을 넘기는 단계에서는 취득세를 신고하지 않습니다. 취득세 과세대상은 부동산·차량·회원권 등으로 정해져 있고 분양권은 들어 있지 않습니다(지방세법 제7조 제1항). 취득세는 증여받은 배우자가 잔금을 내고 주택을 취득할 때 신고합니다. 분양권은 그 전에도 세대 주택 수에는 들어갑니다.
Q. 증여세 신고 때 감정한 프리미엄이 꽤 큰데, 그 금액도 취득세 과세표준에 더하나요?
더하지 않습니다. 유상승계취득의 과세표준은 취득하려고 지급했거나 지급할 비용이고, 증여 평가액은 누구에게 지급한 돈이 아닙니다. 수증자 본인이 전매로 분양권을 사면서 직전 소유자에게 프리미엄을 준 경우에만 그 프리미엄이 과세표준에 들어갑니다.
Q. 분양권 지분 40%만 받았는데 제 지분 가액이 4억원이면 1% 세율인가요?
아닙니다. 세율은 지분 가액을 전체 주택 가액으로 환산한 금액으로 고릅니다(지방세법 제11조 제1항 제8호 후단). 전체 주택이 10억원이면 지분 40%도 3% 구간이고, 세액은 지분 가액 4억원에 그 세율을 곱해 계산합니다. 1%로 신고하면 과소신고가 됩니다.
Q. 입주한 뒤에 지분을 증여하면 취득세가 어떻게 달라지나요?
증여자가 잔금을 치러 주택을 취득한 뒤라면 받는 배우자는 주택 지분을 무상취득합니다. 세율은 1천분의 35, 과세표준은 시가인정액으로 바뀝니다. 조정대상지역 무상취득 중과는 1세대 1주택자의 주택을 배우자가 받는 경우 적용하지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항 제1호 가목).