해외 거주자가 국내 주택을 취득하면 취득세는 무엇이 달라지나요?
양도소득세는 양도일 현재 거주자인지 비거주자인지에 따라 비과세와 공제가 달라집니다. 취득세는 구조가 다릅니다. 지방세법의 취득세 조문에는 소득세법상 '거주자'·'비거주자' 구분이 나오지 않고, 그 자리에 주민등록, 국적, 외국 주소가 들어가 있습니다. 해외에 살면서 국내 주택을 사거나 상속받을 때 거주자와 같은 부분과 달라지는 부분을 조문별로 정리했습니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
해외에 살고 있습니다. 국내 아파트를 사면 국내 거주자보다 취득세를 더 내나요?
더 내지 않습니다. 취득세는 부동산을 취득한 사람에게 부과하고(지방세법 제7조 제1항), 유상 취득 주택의 1~3% 세율과 다주택 중과 세율도 거주 여부와 관계없이 같습니다. 다주택 중과의 1세대도 해외 거주자와 국내 거주자를 같은 기준으로 판정합니다. 달라지는 곳은 상속 특례세율, 상속 신고기한, 생애최초 감면, 납세관리인입니다.
거주자와 비거주자 비교
| 항목 | 국내 거주자 | 해외 거주자(비거주자) | 근거 |
|---|---|---|---|
| 납세의무 | 부동산을 취득한 자 | 같음 | 지방세법 제7조 제1항 |
| 유상 취득 주택 세율 | 취득당시가액에 따라 1~3% | 같음 | 지방세법 제11조 제1항 제8호 |
| 중과 판정 1세대 | 취득일 현재 세대별 주민등록표 + 배우자·미혼 30세 미만 자녀 | 같음. 해외에 있는 배우자도 1세대 | 지방세법 시행령 제28조의3 제1항 |
| 중과 주택 수 | 1세대가 국내에 소유하는 주택 등 | 같음. 해외 주택은 넣지 않음 | 지방세법 시행령 제28조의4 제1항 |
| 상속주택 1가구 1주택 특례(0.8%) | 요건 충족 시 적용 | 재외국민으로 주민등록한 상속인은 제외 | 지방세법 시행령 제29조 제1항 |
| 상속 신고·납부기한 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 | 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월 | 지방세법 제20조 제1항 |
| 생애최초 주택 감면 | 대한민국 국민 본인·배우자 무주택, 거주 목적 | 같음(국적 기준). 해외 거주를 이유로 배제하는 문언 없음. 3년 안에 임대하면 추징 | 지방세특례제한법 제36조의3 제1항 |
| 납세관리인 | 해당 없음 | 국내에 주소·거소가 없으면 정해서 신고 | 지방세기본법 제139조 |
판정 시점은 취득일입니다. 매매는 사실상의 잔금지급일, 상속은 상속개시일에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제1항·제2항). 다만 그 전에 등기를 하면 등기일이 취득일입니다(같은 조 제14항).
취득세 조문에는 거주자 구분이 없습니다
취득세 납세의무자는 부동산등을 취득한 자이고(지방세법 제7조 제1항), 납세지는 부동산 소재지입니다(같은 법 제8조 제1항 제1호). 해외에 살아도 국내 부동산을 취득하면 그 부동산이 있는 시·군·구에 신고·납부합니다. 세율 조문(제11조)과 다주택 중과 조문(제13조의2)에도 거주 요건은 없습니다.
이 때문에 취득세에서 해외 거주가 영향을 주는 경로는 세 가지로 좁혀집니다. 1세대·1가구를 정하는 주민등록, 감면 대상을 정하는 국적, 신고기한과 납세관리인을 정하는 국외 주소입니다.
다주택 중과의 1세대는 같은 기준으로 판정합니다
중과 세율을 판정하는 1세대는 주택 취득일 현재 취득자와 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 구성됩니다. 외국인은 등록외국인기록표와 외국인등록표를 같은 방식으로 씁니다. 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 주민등록표에 함께 있지 않아도 같은 세대로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제1항).
- 해외에 있는 배우자: 배우자는 주소가 달라도 1세대에 속하므로, 부부 중 한 사람이 해외에 살아도 배우자 명의 국내 주택은 주택 수에 들어갑니다.
- 해외 주택: 주택 수는 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔로 계산합니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항). 해외에 있는 집은 주택 수에 넣지 않습니다. 거주자도 같습니다.
- 일시적 2주택: 국내에 주택 등을 1개 소유한 1세대가 신규 주택을 취득하고 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택등을 처분하는 요건입니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항). 거주 요건은 없습니다.
세대 분리 특례에서는 해외 거주 여부가 결론을 바꿉니다. 취학·근무 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하면서 해외체류신고로 다른 가족의 주소를 거주지로 신고하면 각각 별도 세대로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제3호). 요건과 신고를 하지 못한 경우의 결정례는 세대 전원이 해외로 출국하며 가족 주소로 해외체류신고를 했다면, 취득세는 별도 세대로 봅니다에 정리했습니다. 30세 미만 자녀가 소득요건으로 별도 세대를 인정받으려 할 때 비거주자였던 기간의 국외 근로소득을 산정에서 뺀 결정은 비거주자로 일한 기간의 해외 소득은 별도 세대 소득요건에서 제외됩니다에서 다뤘습니다.
상속주택 0.8% 특례, 재외국민 상속인은 제외됩니다
상속으로 주택을 취득하면 본세는 2.8%이고, 1가구 1주택에 해당하면 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%를 적용합니다(지방세법 제11조 제1항 제1호 나목, 제15조 제1항 제2호 가목). 상속인 본인이 재외국민이면 이 1가구 1주택의 범위에서 처음부터 제외됩니다.
① 법 제15조제1항제2호가목에서 "대통령령으로 정하는 1가구 1주택"이란 상속인(「주민등록법」 제6조제1항제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다)으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하되, 제28조제4항에 따른 고급주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.
주민등록법 제6조 제1항 제3호의 재외국민은 영주귀국 신고를 하지 않은 국민으로서 주민등록이 말소됐다가 귀국 후 재등록 신고를 했거나, 주민등록이 없다가 귀국 후 처음 주민등록 신고를 한 사람입니다. 이 괄호는 2018년 12월 31일 시행령 개정(대통령령 제29437호)으로 들어갔습니다. 해당 상속인은 국내에 다른 주택이 없어도 2.8%로 신고합니다.
괄호가 제외하는 사람은 '상속인'입니다. 세대원이 해외에 사는 경우는 다른 문제이고, 조세심판원 결정도 사실관계에 따라 결론을 달리했습니다.
| 결정 | 사실관계 | 결론 |
|---|---|---|
| 조심2021지1986 (2021.9.7.) | 외국 국적을 취득하고 국적상실신고를 하지 않은 며느리가 상속개시 전에 상속인 세대로 전입해 세대원으로 기재됐고, 며느리 명의 주택이 있음. 재외국민임을 확인할 재외국민등록부 등본은 제출되지 않음 | 기각. 재외국민 제외는 상속인에 한정해 해석하고, 세대원인 며느리의 주택을 포함해 1가구 1주택이 아니라고 봄 |
| 조심2026방0136 (2026.6.25.) | 30세 이상 자녀가 상속개시 전에 미국으로 출국해 현지 회사에 근무. 재외국민등록부 등본으로 확인되고 이후 30일 이상 거주 목적으로 입국한 사실이 없음. 출국 전 주소가 상속인의 주민등록표에 남아 있었고 자녀 명의 주택이 있음 | 취소. 종전 주소가 형식적으로 남은 것으로 보고 자녀를 별도 가구로 판단 |
차이는 두 가지입니다. 해외 거주 사실을 재외국민등록부 등본 같은 공적 서류로 확인했는지, 세대원이 출국 뒤 주소만 남았는지 아니면 스스로 전입했는지입니다.
2026년 결정의 자녀는 30세 이상이었습니다. 상속인의 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 다릅니다. 주민등록표와 관계없이 같은 가구로 본다는 문언이 있으므로 이 결정을 근거로 가구에서 제외하지 않습니다. 두 결정이 다룬 것은 상속 특례세율(시행령 제29조)입니다. 다주택 중과의 세대 판정(시행령 제28조의3)은 해외체류신고 특례를 따로 두고 있어 이 결론을 그대로 적용하지 않습니다.
상속주택 취득세의 세율과 주택 수 제외 전반은 상속받은 주택, 취득세 세율과 주택 수는 어떻게 되나요?에 있습니다.
외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 신고기한은 9개월입니다
상속으로 인한 취득세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부합니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월입니다(지방세법 제20조 제1항). 그 기한 안에 등기를 신청하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부합니다(같은 조 제4항).
기준은 국적이 아니라 주소입니다. 미국 국적자가 국내거소신고를 하고 국내에 살던 중 부친의 부동산을 상속받은 사안이 있습니다. 조세심판원은 외국에 주소를 둔 경우가 아니라고 보아 6개월을 적용하고 신고불성실가산세 부과를 유지했습니다(조심2008지0922, 2009.4.27., 구 지방세법 제120조 적용 사안). 해외 거주 상속인은 상속개시일 현재 외국 주소를 확인할 자료(재외국민등록부 등본, 현지 거주 증명 등)를 신고 때 함께 준비합니다.
생애최초 감면은 거주지가 아니라 국적으로 나눕니다
① 주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정한다) 및 배우자(「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자를 포함한다. 이하 이 조 및 제36조의5에서 같다)가 주택(「지방세법」 제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 조에서 "취득당시가액"이라 한다)이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2028년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우 「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.
'대한민국 국민으로 한정한다'와 '본인이 거주할 목적으로'는 2026년 1월 1일 시행 개정(법률 제21309호)으로 들어갔습니다. 2025년 1월 1일 시행 조문에는 두 문구가 없었습니다.
- 해외에 사는 한국 국적자: 국적 요건은 갖춥니다. 거주 여부로 배제하는 문언은 없습니다. 다만 본인이 거주할 목적으로 취득해야 하고, 취득일부터 3년 안에 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우 제외)하거나 임대를 포함한 다른 용도로 쓰면 감면세액을 추징합니다(같은 조 제4항). 해외 체류 중 세를 놓을 주택이면 감면을 받은 뒤 추징 대상이 됩니다.
- 외국 국적자 본인: 2026년 1월 1일 이후 취득분은 감면 대상이 아닙니다.
- 외국 국적 배우자: 가족관계등록부에서 혼인이 확인되면 배우자에 포함되므로, 그 배우자의 주택 소유 여부까지 확인합니다.
감면 금액과 추징 기준의 취득 시점별 차이는 생애최초 주택 구입 취득세 감면, 얼마나 받고 무엇을 확인해야 하나요?에 정리했습니다.
국내에 주소·거소가 없으면 납세관리인을 정합니다
① 국내에 주소 또는 거소를 두지 아니하거나 국외로 주소 또는 거소를 이전하려는 납세자는 지방세에 관한 사항을 처리하기 위하여 납세관리인을 정하여야 한다. ② 제1항에 따른 납세관리인을 정한 납세자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 지방자치단체의 장에게 신고하여야 한다. 납세관리인을 변경하거나 해임할 때에도 또한 같다.
신고하지 않으면 지방자치단체의 장이 납세자의 재산이나 사업의 관리인을 납세관리인으로 지정할 수 있습니다(같은 조 제3항). 납세관리인은 취득세뿐 아니라 취득 뒤의 재산세 등 지방세에 관한 사항을 처리하므로(같은 조 제1항), 취득세를 신고할 때 함께 정해 신고합니다.
외국인등의 부동산 취득 신고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조)는 취득세 신고와 따로 합니다.
함께 확인할 칼럼
- 거주자·비거주자 세목별 비교: 양도소득세 · 상속세 · 증여세 · 종합부동산세
- 세대 전원이 해외로 출국하며 가족 주소로 해외체류신고를 했다면, 취득세는 별도 세대로 봅니다
- 비거주자로 일한 기간의 해외 소득은 별도 세대 소득요건에서 제외됩니다
- 취득세·양도세·종부세, '세대' 기준이 다릅니다
- 다주택자 취득세 중과는 어떻게 되나요?
- 해외로 이민·유학 가며 주택을 양도하면 양도세 비과세되나요?
자주 묻는 질문
Q. 남편은 해외 법인에 근무하고 저는 국내에 삽니다. 남편 명의 국내 주택도 제 주택 수에 들어가나요?
들어갑니다. 배우자는 주민등록표에 함께 있지 않아도 1세대로 봅니다(지방세법 시행령 제28조의3 제1항). 세대 전원이 출국한 경우가 아니므로 해외체류신고 특례도 해당하지 않습니다.
Q. 해외 영주권자인데 귀국해 재외국민으로 주민등록을 했습니다. 부모님 집을 상속받으면 0.8%가 되나요?
되지 않습니다. 주민등록법 제6조 제1항 제3호의 재외국민인 상속인은 1가구 1주택 특례의 상속인에서 제외되므로 2.8%로 신고합니다(지방세법 시행령 제29조 제1항).
Q. 형제 중 한 사람만 해외에 삽니다. 상속 취득세 신고기한은 어떻게 되나요?
조문은 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 9개월로 정합니다(지방세법 제20조 제1항). 외국 주소는 국적이 아니라 실제 주소로 판단하므로, 해외에 사는 형제의 상속개시일 현재 주소 자료를 확인합니다. 등기를 먼저 신청하면 그 접수일까지 신고·납부합니다.
Q. 미국 시민권자인 아내와 한국 국적인 제가 처음으로 집을 삽니다. 생애최초 감면이 되나요?
취득자 본인이 대한민국 국민이면 국적 요건은 갖춥니다. 아내가 가족관계등록부에서 혼인이 확인되는 외국인 배우자이면 아내의 주택 소유 여부도 무주택 판정에 들어갑니다. 아내 명의로만 취득하면 2026년 1월 1일 이후 취득분은 본인 국적 요건을 갖추지 못합니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항).
근거 법령
- 지방세법 제7조 제1항, 제8조 제1항, 제11조 제1항, 제13조의2, 제15조 제1항 제2호, 제20조 제1항·제4항
- 지방세법 시행령 제20조, 제28조의3, 제28조의4 제1항, 제28조의5 제1항, 제29조 제1항
- 지방세특례제한법 제36조의3 제1항·제4항(법률 제21309호, 2026.1.1. 시행)
- 지방세기본법 제139조
- 주민등록법 제6조 제1항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조
- 조심2021지1986(2021.9.7.), 조심2026방0136(2026.6.25.), 조심2008지0922(2009.4.27.)