취득세 취득시기, 잔금일·계약일·사용승인일 중 언제로 보나요
취득세의 취득시기는 취득 원인별로 시행령이 정해 둔 날로 판정합니다. 매매는 사실상 잔금을 지급한 날, 증여는 계약일, 상속은 상속개시일, 신축은 사용승인일 등과 사실상 사용일 중 빠른 날입니다. 이 날짜를 기준으로 중과 판정의 세대와 주택 수를 따지고, 신고·납부기한을 계산합니다. 2026년 10월 1일 시행 지방세법 시행령과 2026년 7월 1일 시행 지방세법을 기준으로 정리했습니다(최종확인일 2026년 10월 12일).
아파트를 샀는데, 취득세에서 취득일은 잔금일인가요 등기일인가요?
매매로 취득했다면 사실상의 잔금지급일이 취득일입니다(지방세법 시행령 제20조 제2항). 다만 잔금을 지급하기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 그 등기일이 취득일입니다(같은 조 제14항). 보통은 잔금을 치른 뒤 등기하므로 잔금일이 취득일이 됩니다.
취득 원인별 취득일 한눈에
| 구분 | 취득 원인 | 취득일 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 승계취득 | 매매 등 유상승계취득 | 사실상의 잔금지급일* | 지방세법 시행령 제20조 제2항 |
| 승계취득 | 증여 등 무상취득 | 계약일* | 같은 조 제1항 |
| 승계취득 | 상속·유증 | 상속 또는 유증 개시일* | 같은 조 제1항 괄호 |
| 원시취득 | 건축물 신축·개수 | 사용승인서를 내주는 날(임시사용승인일 등)과 사실상의 사용일 중 빠른 날 | 같은 조 제6항 |
\* 이 날보다 먼저 등기·등록을 하면 그 등기일·등록일이 취득일입니다(같은 조 제14항). 제14항은 제1항·제2항·제5항(연부취득)에만 적용하므로 신축 등 원시취득에는 적용하지 않습니다.
취득 원인을 먼저 가르고, 그 원인에 맞는 조항으로 날짜를 판정합니다.
매매는 사실상의 잔금지급일, 확인되지 않으면 3단계로
② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다.
괄호까지 읽으면 판정은 3단계입니다.
- 사실상의 잔금지급일: 실제로 잔금을 지급한 날입니다. 원칙은 이 날입니다.
- 계약상의 잔금지급일: 신고인이 제출한 자료로 실제 지급일을 확인할 수 없으면 계약서에 적힌 잔금지급일로 봅니다.
- 계약일부터 60일이 경과한 날: 계약서에 잔금지급일이 명시되지 않았으면 계약일부터 60일이 지난 날로 봅니다.
세 번째 단계가 있으므로 계약서에 잔금일이 적혀 있지 않아도 취득일을 판정할 수 있습니다. 계약서상 잔금일과 실제 지급일이 다르면 1단계의 실제 지급일이 우선하고, 그 날짜는 신고인이 제출한 자료로 확인합니다. 잔금을 이체한 금융거래 내역처럼 지급일이 드러나는 자료를 신고할 때 함께 정리해 둡니다.
증여는 계약일, 상속은 상속개시일
① 무상취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 본다.
증여는 잔금이라는 단계가 없으므로 증여계약일이 취득일입니다. 상속은 상속개시일, 즉 피상속인이 사망한 날에 취득한 것으로 봅니다. 상속등기를 몇 달 뒤에 해도 취득일은 상속개시일입니다.
신축은 사용승인일 등과 사실상 사용일 중 빠른 날
⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(…)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
건축주가 건물을 지어 취득할 때 적용합니다. 사용승인일(임시사용승인일 등)과 실제로 사용을 시작한 날 중 빠른 날이 취득일이므로, 사용승인 전에 입주해 사용했다면 그 사용일이 취득일이 됩니다.
등기를 먼저 하면 등기일, 다만 신축은 제외
⑭ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
조문은 적용 대상을 제1항, 제2항, 제5항으로 한정합니다. 제1항은 무상취득(증여·상속), 제2항은 유상승계취득(매매), 제5항은 연부취득이고, 신축을 정한 제6항은 넣지 않았습니다. 신축 건축물의 취득일은 등기일과 관계없이 제6항의 날로 판정합니다.
매매에서 잔금 전에 등기를 넘겨받는 경우가 대표적입니다. 잔금을 나중에 지급해도 취득일은 등기일로 앞당겨집니다.
그 밖의 취득 원인
- 연부취득: 사실상의 연부금 지급일(같은 조 제5항)
- 토지의 지목변경: 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날(같은 조 제10항)
- 민법 제245조·제247조에 따른 점유취득: 등기일 또는 등록일(같은 조 제12항)
- 민법 제839조의2·제843조에 따른 재산분할: 등기일 또는 등록일(같은 조 제13항)
양도소득세의 취득시기와 같은 날인가요
매수한 주택을 나중에 양도하면 양도소득세에서도 그 주택의 취득시기를 따집니다. 양도세는 취득시기와 양도시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 봅니다(소득세법 제98조).
| 경우 | 취득세 | 양도소득세 |
|---|---|---|
| 실제 잔금일이 확인될 때 | 사실상의 잔금지급일(지방세법 시행령 제20조 제2항) | 대금을 청산한 날(소득세법 제98조) |
| 잔금 전에 등기했을 때 | 등기일(지방세법 시행령 제20조 제14항) | 등기접수일(소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호) |
| 잔금일이 분명하지 않을 때 | 계약상의 잔금지급일, 계약서에도 없으면 계약일부터 60일이 경과한 날(지방세법 시행령 제20조 제2항 괄호) | 등기부·등록부 등에 기재된 등기·등록접수일(소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호) |
실제 잔금일이 확인되면 두 세목 모두 그날이고, 잔금 전에 등기했으면 둘 다 등기일입니다. 잔금일을 자료로 확인할 수 없을 때는 취득세가 계약서의 잔금지급일(계약서에도 없으면 계약일부터 60일이 경과한 날)을, 양도세가 등기접수일을 취득시기로 보아 같은 거래라도 날짜가 달라질 수 있습니다. 잔금을 이체한 금융거래 내역을 남겨 두면 취득세와 양도세 모두 실제 잔금일로 판정받는 근거가 됩니다. 양도세에서 이 날짜를 어떻게 쓰는지는 잔금일과 등기일 중 언제가 양도일 기준인가요?에서 다뤘습니다.
취득일을 기준으로 따지는 세대·주택 수와 신고기한
중과 판정의 기준일
다주택 중과를 판정하는 1세대는 주택 취득일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 구성합니다(지방세법 시행령 제28조의3 제1항). 세율 적용 기준이 되는 주택 수도 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 계산합니다(같은 영 제28조의4 제1항 전단). 매매라면 잔금일, 잔금 전 등기라면 등기일 현재의 세대와 주택 수로 세율을 정합니다.
조합원입주권이나 주택분양권으로 취득하는 주택은 예외로, 입주권·분양권의 취득일(분양사업자로부터 분양권을 취득하면 분양계약일)을 기준으로 주택 수를 산정합니다(같은 항 후단). 이때는 세대 판정은 주택 취득일 현재, 주택 수 산정은 분양권 취득일 기준으로 기준일이 나뉩니다. 단계별 판정 순서는 주택 취득 전 취득세, 무엇부터 확인해야 하나?에 정리했습니다.
신고·납부기한의 시작일
① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(…)부터 60일[무상취득(상속은 제외한다) 또는 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여로 인한 취득의 경우는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 … 신고하고 납부하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 신고·납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득·이전에 관한 사항을 공부(公簿)에 등기하거나 등록…하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 한다.
| 취득 원인 | 신고·납부기한 |
|---|---|
| 매매 등 유상취득 | 취득일부터 60일 |
| 증여 등 무상취득(상속 제외), 부담부증여 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 |
| 상속 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월) |
이 기간은 신고·납부를 마쳐야 하는 기한이고, 취득 여부를 가르는 요건과는 별개입니다. 괄호의 "증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여"도 3개월 기한을 적용할 대상을 정하는 문구로, 채무 인수의 시한을 정하지 않습니다. 기한 안에 등기를 신청하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부합니다(같은 조 제4항).
이미 신고·납부한 세액에서 취득일을 잘못 잡아 세율이 달라졌다면 경정청구로 바로잡습니다. 청구할 수 있는 기한은 취득세 환급 조회·경정청구 기한 계산에서 확인합니다.
계약을 해제하면 취득으로 보지 않는 경우
등기·등록을 하지 않고 시행령이 정한 서류로 계약 해제 사실이 입증되면 취득한 것으로 보지 않습니다(지방세법 시행령 제20조 제1항·제2항 단서). 기한은 무상취득이 취득일부터 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내, 유상승계취득이 취득일부터 60일 이내로 서로 다르고, 부동산거래계약 해제등 신고서는 유상승계취득에만 인정됩니다. 과거 취득분은 취득 당시 시행령의 기간으로 확인합니다. 인정되는 서류와 해제합의서만으로 인정되지 않은 사례는 등기가 각하돼 계약을 해제해도 취득세는 남습니다에서 다뤘습니다.
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예상 세액은 취득세 계산기로 먼저 확인할 수 있습니다. 취득일 판정이 세율을 바꾸는 사안의 검토는 유료 상담으로 진행하고, 상속세·증여세 신고 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서의 잔금일과 실제로 잔금을 낸 날이 다릅니다. 어느 날이 취득일인가요?
A. 실제로 잔금을 지급한 날입니다(지방세법 시행령 제20조 제2항). 계약서상 잔금일은 신고인이 제출한 자료로 실제 지급일을 확인할 수 없을 때 적용하는 다음 단계입니다.
Q. 계약서에 잔금일이 적혀 있지 않으면 취득일은 언제인가요?
A. 실제 지급일을 자료로 확인할 수 있으면 그 날입니다. 확인할 수 없고 계약서에도 잔금지급일이 명시되지 않았다면 계약일부터 60일이 경과한 날을 취득일로 봅니다(같은 항 괄호).
Q. 건물을 새로 지었습니다. 등기를 한 날이 취득일인가요?
A. 아닙니다. 신축은 사용승인서를 내주는 날(임시사용승인일 등)과 사실상의 사용일 중 빠른 날이 취득일입니다(같은 조 제6항). 등기일로 보는 제14항은 제1항·제2항·제5항에만 적용하고 신축을 정한 제6항에는 적용하지 않습니다.
Q. 아파트를 증여받았습니다. 취득일과 신고기한은 어떻게 되나요?
A. 증여계약일이 취득일이고, 그보다 먼저 등기했다면 등기일입니다(같은 조 제1항·제14항). 신고·납부기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고, 그 전에 등기를 신청하면 등기 신청서 접수일까지입니다(지방세법 제20조 제1항·제4항).
Q. 상속등기를 늦게 했는데 취득일도 늦어지나요?
A. 늦어지지 않습니다. 상속은 상속개시일에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제1항 괄호). 신고·납부기한도 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월)로 계산합니다.
근거 법령
- 지방세법 시행령 제20조 제1항·제2항(무상취득·유상승계취득의 취득시기와 계약해제 단서), 제5항(연부), 제6항(건축·개수), 제10항(지목변경), 제12항(점유취득), 제13항(재산분할), 제14항(취득일 전 등기·등록), 2026년 10월 1일 시행본
- 지방세법 시행령 제28조의3 제1항(1세대의 범위), 제28조의4 제1항(주택 수 산정 기준일)
- 지방세법 제20조 제1항·제4항(신고 및 납부), 2026년 7월 1일 시행본
- 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기, 2026년 7월 1일 시행본), 소득세법 시행령 제162조 제1항 제1호·제2호(대금 청산일이 분명하지 않은 경우·청산 전 등기, 2026년 10월 1일 시행본)