부모 공동명의 주택의 지분을 자녀가 매수하면 취득세율은 전체 주택 가액으로 정합니다
부부가 2분의 1씩 보유한 주택에서 어머니 지분을 별도 세대인 자녀에게 매도하는 경우가 있습니다. 자녀가 지급하는 금액이 4억원이라고 6억원 이하 구간의 1%로 신고하면 세액이 부족합니다. 지분으로 주택을 취득하면 세율 구간은 지분 대금이 아니라 전체 주택의 취득당시가액으로 정합니다. 세율을 곱하는 과세표준은 취득한 지분의 가액입니다. 부모 지분이라는 점 때문에 매매인지 증여인지도 먼저 판정합니다. 조문은 2026년 10월 현행 지방세법 기준이고 금액은 모두 취득세 본세만 계산했습니다.
세율 구간은 전체 주택 가액으로 환산해 정합니다
주택을 유상거래로 취득하면 취득당시가액에 따라 6억원 이하 1천분의 10, 6억원 초과 9억원 이하 계산식 세율, 9억원 초과 1천분의 30을 적용합니다. 지분으로 취득한 경우에는 같은 호 후단이 취득당시가액을 전체 주택 기준으로 바꿉니다.
이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.
계산식은 다음과 같습니다.
- 전체 주택의 취득당시가액 = 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택의 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액)
시가표준액을 지분 비율대로 나누면 2분의 1 지분의 시가표준액은 전체의 2분의 1입니다. 이 경우 괄호 안 비율이 2가 되어 자녀가 지급한 지분 대금의 2배가 세율 구간을 정하는 금액이 됩니다.
조세심판원도 이 후단을 근거로 세율 판단 기준인 취득당시가액은 "주택의 일부 지분이나 특정 부분의 취득가액"이 아니라 전체 주택의 취득당시가액이라고 보았습니다(조심 2022지1413, 2023.3.27., 기각). 세 사람이 3분의 1씩 부담부증여로 취득하면서 유상 부분 가액만 기준으로 1%를 신고한 사안입니다. 부부 공동소유 주택의 배우자 지분을 채무 인수 조건으로 증여받으면서 채무인수액만으로 1%를 신고한 사안도 있습니다. 이 사안에서도 조세심판원은 채무인수액을 기준으로 전체 주택가액을 환산해 세율을 정한 처분을 유지했습니다(조심 2021지2813, 2023.6.30., 기각).
과세표준은 취득한 지분의 가액입니다
세율을 전체 가액으로 정한다고 해서 전체 가액에 과세하지는 않습니다.
제1항제1호ㆍ제2호ㆍ제7호 및 제8호의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다.
세율은 전체 주택 기준, 과세표준은 지분 기준입니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간의 세율은 다음 계산식으로 산출하고 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다(같은 항 제8호 나목).
- 세율 = (전체 주택의 취득당시가액 × 2/3억원 - 3) × 1/100
가정 사례로 계산하면
부부가 2분의 1씩 보유한 아파트의 시가가 8억원이고 어머니 지분을 별도 세대인 무주택 자녀가 시가대로 4억원에 매수한다고 가정합니다.
- 전체 주택의 취득당시가액: 4억원 × 2 = 8억원
- 세율: (8억원 × 2/3억원 - 3) × 1/100 = 0.023333… → 0.0233, 즉 2.33%
- 취득세 본세: 4억원 × 2.33% = 932만원
- 지분 대금 4억원으로 구간을 잡으면 1%, 400만원으로 신고하게 되어 532만원이 부족합니다.
같은 계산을 다른 가액에 대입하면 다음과 같습니다.
| 전체 시가 | 취득 지분 | 지분 대금 | 세율 |
|---|---|---|---|
| 6억원 | 2분의 1 | 3억원 | 1% |
| 7억원 | 2분의 1 | 3억5천만원 | 1.67% |
| 8억원 | 4분의 1 | 2억원 | 2.33% |
| 10억원 | 2분의 1 | 5억원 | 3% |
지분을 작게 나눠 매수해도 전체 주택 가액이 같으면 세율은 같습니다. 1%가 적용되는 경우는 전체 주택의 취득당시가액이 6억원 이하일 때입니다.
부모 지분은 먼저 증여로 봅니다
위 계산은 유상취득으로 인정받는 경우를 전제로 합니다. 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 매매계약서를 작성했더라도 취득세는 증여로 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 본문). 자녀가 그 대가를 지급한 사실을 다음 가운데 하나로 증명해야 유상취득으로 봅니다(같은 항 제4호).
- 대가를 지급하기 위한 자녀 본인의 소득
- 자녀 소유 재산을 처분하거나 담보로 제공한 금액
- 이미 상속세나 증여세를 과세받았거나 신고한 재산의 가액
- 이에 준하는 자녀 본인 재산으로 지급한 사실
증명하지 못하면 유상 세율이 아니라 무상취득 세율 1천분의 35를 적용합니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 대가 증명 방법과 자금별 판정은 부모 주택을 자녀가 시가로 매수하면 취득세는 매매로 보나요 증여로 보나요?에 정리했습니다.
저가 매수의 차액 기준도 전체 지분 기준
대가를 증명해도 시가인정액보다 낮은 가격으로 매수했다면 두 단계 기준을 확인합니다.
- 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상: 유상취득에서 제외되어 증여로 봅니다(지방세법 제7조 제11항 제4호 단서, 시행령 제11조의3).
- 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5 이상: 부당행위계산으로 보아 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다(지방세법 제10조의3 제2항, 시행령 제18조의2).
지분을 취득한 경우 이 차액은 전체 지분을 취득한 것으로 보아 계산합니다(시행령 제11조의3 괄호, 제18조의2에도 적용). 2분의 1 지분을 시가보다 1억원 낮게 매수했다면 차액은 2억원으로 계산합니다. 시가인정액이 취득당시가액으로 결정되면 그 지분 가액을 다시 전체로 환산해 세율 구간을 정합니다. 기준과 2026년 개정 내용은 가족 간에 저가로 거래하면 매매가 아니라 증여에서 다룹니다.
중과 판단 기준은 자녀가 속한 세대
주택의 공유지분만 취득해도 주택을 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제1항). 주택 수는 취득하는 주택을 포함해 자녀가 속한 1세대가 소유하는 주택으로 계산합니다(시행령 제28조의4 제1항).
- 부모와 세대를 달리하는 무주택 자녀라면 이 지분이 자녀 세대의 첫 주택이므로 중과 대상이 아니고, 위 기본 세율을 적용합니다.
- 자녀 본인과 배우자가 무주택이고 거주할 목적이면 생애최초 주택 구입 감면 요건도 따로 확인합니다(지방세특례제한법 제36조의3).
- 주민등록을 따로 두었더라도 취득일 현재 미혼인 30세 미만 자녀는 부모와 1세대로 봅니다. 직전 12개월 동안 발생한 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 성년 자녀 등은 별도 세대로 봅니다(시행령 제28조의3 제1항, 제2항 제1호).
- 부모와 같은 세대라면 이 주택은 이미 세대의 주택 수에 들어 있고 취득하는 주택을 포함해 부모 세대가 가진 다른 주택까지 합산합니다. 세대 주택이 이 한 채뿐이면 중과 대상이 아닙니다. 다른 주택이 있어 2주택 이상이 되고 이 주택이 조정대상지역에 있으면 조문 문언상 중과세율(일시적 2주택 제외)이 적용될 수 있으니 취득 전에 세대 주택 수를 따져 둡니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호).
증여로 보는 경우에는 무상취득 중과 규정도 확인합니다. 조정대상지역에서 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상취득하면 중과세율을 적용하고 지분만 취득해도 3억원 여부는 전체 주택의 시가표준액으로 판단합니다(지방세법 제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6 제1항). 1세대 1주택을 소유한 부모로부터 자녀가 무상취득하는 경우는 제외합니다(시행령 제28조의6 제2항 제1호).
증여세의 증여 추정
취득세와 별개로 상속세 및 증여세법은 배우자나 직계존비속에게 양도한 재산을 증여받은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제44조 제1항). 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 시행령이 정하는 경우에는 추정하지 않습니다(같은 조 제3항 제5호). 취득세의 대가 증명에 쓰는 계좌 이체 내역과 자금 출처 자료가 두 세목에 함께 쓰입니다.
자주 묻는 질문
Q. 자녀가 지급한 돈이 4억원인데 왜 6억원 이하 1%가 아닌가요?
지분으로 취득한 주택은 지분 대금을 전체 주택 가액으로 환산해 세율 구간을 정하기 때문입니다(지방세법 제11조 제1항 제8호 후단). 전체가 8억원이면 2.33%이고 이 세율을 지분 대금 4억원에 곱합니다.
Q. 지분을 두 번에 나눠 매수하면 세율이 낮아지나요?
낮아지지 않습니다. 매번 전체 주택 가액으로 환산해 구간을 정합니다. 대가가 시가보다 낮은 경우의 차액도 전체 지분 기준으로 계산합니다(시행령 제11조의3).
Q. 대가 증명을 하지 못해 증여로 보면 구간 계산은 어떻게 되나요?
무상취득 세율은 1천분의 35 단일 세율이라 6억원·9억원 구간 계산을 하지 않습니다. 조정대상지역 주택이면 중과 판단의 시가표준액 3억원 기준을 전체 주택 기준으로 확인합니다(시행령 제28조의6 제1항).
근거 법령·해석
- 지방세법 제7조 제11항, 제10조의3 제2항, 제11조 제1항 제2호·제8호, 제11조 제2항, 제13조의2 제1항·제2항
- 지방세법 시행령 제11조의3, 제18조의2, 제28조의3, 제28조의4 제1항, 제28조의6
- 상속세 및 증여세법 제44조 제1항·제3항
- 지방세특례제한법 제36조의3
- 조심 2022지1413(2023.3.27.), 조심 2021지2813(2023.6.30.)