부모와 같은 세대인 자녀가 주택을 취득하면, 중과세율과 생애최초 감면은 따로 봅니다
부모가 주택 두 채를 가진 세대에서 무주택 자녀가 주택을 취득하려 할 때 세대를 먼저 분리해야 하는지 묻는 문의가 있습니다. 취득세는 다주택 중과세율은 세대로, 생애최초 감면은 본인과 배우자로 판단합니다. 감면 요건을 갖추면 세대를 분리하지 않아도 중과세율을 적용하지 않습니다.
중과세율과 감면은 보는 사람이 다릅니다
| 구분 | 판단 대상 | 근거 |
|---|---|---|
| 다주택 중과세율 | 취득일 현재 1세대(주민등록표에 함께 기재된 가족 등)의 주택 수 | 지방세법 제13조의2, 같은 법 시행령 제28조의3 |
| 생애최초 감면 | 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는지 | 지방세특례제한법 제36조의3 제1항 |
부모 명의 주택이 있어도 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없으면 무주택 요건은 갖춥니다. 무주택 판정의 예외는 생애최초 취득세 감면, 자주 묻는 3가지에 정리했습니다.
감면 조문이 중과세율 적용을 배제합니다
주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민으로 한정한다) 및 배우자(…)가 주택(…)을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 조에서 "취득당시가액"이라 한다)이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2028년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우 「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.
괄호 문구 때문에 세대 기준으로는 3주택이 되더라도 감면 요건을 갖추면 일반세율로 산출세액을 계산하고 그 세액에서 감면합니다. 감면 한도는 주택 종류에 따라 다릅니다(같은 항 제1호·제2호).
| 주택 | 감면 한도 |
|---|---|
| 전용면적 60㎡ 이하이고 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택, 같은 기준의 다가구주택 호수, 인구감소지역 주택 | 300만원 |
| 그 밖의 주택 | 200만원 |
감면을 받지 못하면 세대 기준으로 판단합니다
감면 요건은 무주택, 본인 거주 목적, 취득당시가액 12억원 이하, 유상거래(부담부증여 제외), 미성년자 아님입니다. 하나라도 못 갖추면 괄호 문구도 적용되지 않습니다. 감면을 받은 뒤 3년 안에 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우 제외)하거나 임대 등 다른 용도로 사용해 추징되는 경우도 같습니다(같은 조 제4항).
유상거래로 취득했다면 세율은 취득하는 주택을 포함한 1세대의 주택 수와 조정대상지역 여부로 정합니다.
| 1세대 주택 수(취득 주택 포함) | 조정대상지역 | 조정대상지역 외 |
|---|---|---|
| 2주택(일시적 2주택 제외) | 8% | 일반세율 |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호에 따른 취득세 본세 기준입니다. 주택 수에는 조합원입주권·주택분양권·주택분 오피스텔도 들어가고(같은 법 시행령 제28조의4 제1항), 시가표준액이 낮은 주택 등 중과 대상에서 빼는 주택은 따로 확인합니다. 조정대상지역 여부는 취득일 현재 지정으로 봅니다.
추징될 때는 감면액만 다시 납부하는 것이 아니라 당초 중과세율로 다시 계산한 세액을 납부합니다. 부모가 2주택인 세대의 자녀가 감면 뒤 3년 안에 임대해 1세대 3주택 중과세율로 추징된 결정례(개정 전 규정 사안)와 추징 계산은 생애최초 감면 칼럼의 추징 부분에 있습니다.
가정 사례
부모가 2주택이고 같은 세대인 28세 미혼 자녀가 인구감소지역이 아닌 곳의 취득당시가액 6억원 아파트를 매수하는 경우입니다(취득세 본세만 계산).
| 경우 | 세율 | 취득세 |
|---|---|---|
| 생애최초 감면 요건 충족 | 일반세율 1% → 600만원에서 200만원 감면 | 400만원 |
| 감면 요건 미충족, 조정대상지역 외 | 1세대 3주택 8% | 4,800만원 |
| 감면 요건 미충족, 조정대상지역 | 1세대 3주택 12% | 7,200만원 |
같은 주택이라도 감면 요건을 갖추는지에 따라 세액이 열 배 넘게 달라집니다. 거주 목적과 3년 안 매각·임대 계획까지 취득 전에 확인합니다.
주소를 옮기면 별도 세대가 되나요
30세 미만 미혼 자녀는 주소를 따로 두는 것만으로 별도 세대가 되지 않습니다.
…취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
| 자녀 | 주소를 따로 둔 경우 |
|---|---|
| 30세 이상이거나 혼인한 자녀 | 세대별 주민등록표가 다르면 별도 세대 |
| 30세 미만 미혼 자녀 | 원칙적으로 부모와 1세대. 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상이고, 소유 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있으면 별도 세대(미성년자 제외) |
별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 안에 그 주택으로 주소를 옮겨 세대를 분리하면 별도 세대로 봅니다(같은 조 제2항 제4호). 이 규정은 '별도의 세대를 구성할 수 있는 사람'에게 적용되므로, 소득요건을 갖추지 못한 30세 미만 미혼 자녀는 주소를 옮겨도 이 규정으로 별도 세대가 되기 어렵습니다.
조세심판원 결정 두 건이 있습니다.
- 주민등록을 따로 둔 30세 미만 미혼 자녀의 직전 12개월 소득이 군 복무 급여뿐이었습니다. 병의 급여는 비과세소득이라 소득 기준에서 빠져 부모와 1세대로 보았습니다(조심 2025방2548).
- 주민등록표에 부모와 함께 기재된 자녀가 실제로는 다른 곳에 산다고 주장했지만, 기재 사실로 1세대로 보고 1세대 3주택 중과세율을 유지했습니다. 이 사건은 생애최초 감면도 주장했으나 개정 전 규정의 3개월 안 상시거주를 시작하지 않고 임대해 감면이 배척된 뒤 세대 기준 중과세율이 적용됐습니다(조심 2024지0770).
소득요건과 증빙은 30세 미만 자녀, 세대를 분리하면 취득세 중과 대상에서 제외되나?에서 더 다룹니다.
부모가 1주택이면 자녀의 취득이 일시적 2주택에 해당할 수 있습니다. 이사·학업·취업·직장이전 등의 사유로 취득하고 정해진 기간 안에 부모의 종전 주택을 처분해야 합니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항). 기간은 원칙적으로 3년입니다. 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하고 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년입니다. 다만 2026년 8월 26일 이전에 새 주택의 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 3년입니다(대통령령 제36736호 부칙 제2조). 위 2025방2548 사안은 개정 전 3년 규정에서 종전 주택을 처분하지 않아 8% 중과세율로 추징됐습니다.
부모 주택을 자녀가 취득하는 경우
다른 주택이 아니라 부모 소유 주택을 취득하면 한 단계가 더 있습니다. 배우자나 직계존비속의 부동산을 취득하면 매매계약서가 있어도 증여로 취득한 것으로 봅니다. 자녀 본인의 소득·재산으로 대가를 지급한 사실이 증명되거나 공매·교환 등 단서 사유에 해당하면 유상취득으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항).
| 순서 | 확인할 것 |
|---|---|
| 1 | 대가를 자녀 본인의 소득, 본인 재산의 처분·담보, 신고한 수증 재산 등으로 지급했는지 |
| 2 | 대가가 시가인정액보다 낮다면 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인지(그 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 대가를 증명해도 증여로 봄) |
| 3 | 유상취득으로 인정되면 위의 생애최초 감면·세대 중과 판단 |
| 4 | 증여로 보면 무상취득 세율 판단 |
대가 지급을 증명하지 못해 증여로 보면 유상거래가 아니므로 생애최초 감면 대상이 아니고, 위 세율표도 적용하지 않습니다. 무상취득 세율 3.5%를 적용하고, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택이면 12%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호, 제13조의2 제2항, 같은 법 시행령 제28조의6 제1항). 1세대 1주택을 소유한 부모의 주택을 자녀가 무상취득하는 경우는 12%에서 제외하는 규정이 있지만(같은 조 제2항 제1호), 부모가 2주택이면 이 제외 규정에 해당하지 않습니다.
생애최초 감면 조문 본문에는 매도인이 부모인 경우를 따로 제외하는 문구가 없습니다. 다만 그 앞 단계인 유상거래 인정부터 갖춰야 합니다. 대가 증명 방법은 부모 주택을 자녀가 시가로 매수하면에, 저가 거래 기준은 가족 간에 저가로 거래하면에 정리했습니다.
취득 전에 확인할 것
- 본인과 배우자가 지금까지 주택을 소유한 사실이 없는지
- 취득당시가액이 12억원 이하인지, 본인이 거주할 목적인지
- 취득일부터 3년 안에 매각·증여하거나 임대할 계획이 없는지
- 감면 요건을 못 갖출 경우 세대 주택 수와 조정대상지역 여부로 계산한 중과세액
- 부모 주택을 취득한다면 대가 지급을 본인 소득·재산으로 증명할 수 있는지
- 감면신청을 취득세 신고 때 함께 하는지
감면 여부와 감면을 받지 못할 때의 세율은 세대 구성, 부모의 주택 수, 취득 대상 주택에 따라 달라 개인 상황별 판단이 필요하므로, 계약 전에 세무상담으로 확인하시기 바랍니다.
근거 법령
- 지방세특례제한법 제36조의3 제1항·제4항
- 지방세법 제7조 제11항, 제11조 제1항 제2호·제8호, 제13조의2 제1항·제2항
- 지방세법 시행령 제28조의3, 제28조의4 제1항, 제28조의5 제1항, 제28조의6
- 대통령령 제36736호(2026.9.30.) 부칙 제2조
- 조심 2024지0770, 조심 2025방2548
자주 묻는 질문
Q. 생애최초 감면을 받으려면 부모와 세대를 먼저 분리해야 하나요?
A. 아닙니다. 무주택 요건은 본인과 배우자만 보므로 유주택 부모와 같은 세대여도 감면 대상이고, 감면을 받으면 다주택 중과세율도 적용하지 않습니다(지방세특례제한법 제36조의3 제1항 괄호).
Q. 13억원 아파트를 매수하는데 부모가 2주택입니다. 처음 취득하는 주택이면 중과되지 않나요?
A. 취득당시가액이 12억원을 넘으면 생애최초 감면 대상이 아니므로 중과세율 적용을 배제하는 괄호도 적용되지 않습니다. 같은 세대라면 1세대 3주택으로 보아 조정대상지역이면 12%, 아니면 8%를 적용합니다.
Q. 29세 미혼인데 회사 근처로 주소를 옮겼습니다. 부모와 다른 세대가 되나요?
A. 30세 미만 미혼 자녀는 주소를 따로 두어도 부모와 1세대로 봅니다. 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상이고, 소유 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있어야 별도 세대가 됩니다(지방세법 시행령 제28조의3 제2항 제1호).