오피스텔은 주택 수에 포함되나요
오피스텔은 겉모습이 아니라 실제로 어떻게 쓰느냐가 기준입니다. 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함되어 다른 집의 취득세 중과·양도세 비과세·종부세 판정에 영향을 줍니다. 업무용이면 주택으로 보지 않습니다. 다만 오피스텔을 살 때 취득세는 주택이 아닌 건축물로 보아 4%입니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
살 때 취득세는 4%입니다
오피스텔을 취득할 때는 주택 취득세율(1~3%)이 아니라 건축물 세율 4%가 적용됩니다(지방세법 제11조). 주거용으로 쓸지 업무용으로 쓸지와 관계없이, 취득 자체는 4%입니다.
그런데 주택 수에는 포함될 수 있습니다
재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 그 오피스텔을 소유한 사람의 주택 수에 가산한다.
여기서 갈립니다. 오피스텔을 주거용으로 써서 재산세가 주택분으로 과세되면, 다른 주택을 살 때 취득세 중과를 판정하는 주택 수에 포함됩니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔이 대상입니다. 업무용으로 쓰여 재산세가 건축물분으로 과세되면 주택 수에 들어가지 않습니다.
예를 들어 주거용 오피스텔 1채가 있는 사람이 아파트를 사면, 오피스텔이 주택 수에 잡혀 2주택 기준으로 취득세 중과 여부를 따지게 될 수 있습니다.
양도세와 종부세도 실제 용도로 봅니다
주택이란 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
양도세도 마찬가지입니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택으로 보아, 내가 가진 다른 집의 1세대 1주택 비과세 판정에 영향을 줍니다. 종합부동산세·재산세에서도 주거용 오피스텔은 주택분으로 과세되어 주택 판정에 들어갑니다.
판정 기준은 실제 사용입니다
서류상 용도가 무엇이든, 실제로 사람이 들어가 사는지(전입신고·주거시설 등)로 판단합니다. 업무용으로 임대해 사무실로 쓰이면 주택이 아니고, 주거용으로 쓰이면 주택입니다. 같은 오피스텔이라도 사용 방식에 따라 세금이 달라지므로 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔을 사면 취득세가 몇 %인가요?
A. 건축물로 보아 4%입니다. 주택 취득세율(1~3%)이 아니라, 주거용·업무용 구분 없이 취득 시점에는 4%가 적용됩니다.
Q. 업무용 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
A. 아닙니다. 재산세가 주택분으로 과세되는 주거용 오피스텔만 주택 수에 포함됩니다. 업무용으로 쓰여 건축물분으로 과세되면 포함되지 않습니다.
Q. 오피스텔이 있으면 아파트 살 때 취득세가 중과되나요?
A. 주거용 오피스텔이면 주택 수에 포함되어 중과 판정에 영향을 줄 수 있습니다. 몇 번째 주택인지, 조정대상지역인지에 따라 세율이 달라집니다.
Q. 오피스텔 때문에 내 집 양도세 비과세가 안 되나요?
A. 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택으로 보아 1세대 1주택 판정에 영향을 줍니다. 실제 사용이 기준이므로, 업무용이면 주택 수에서 빠집니다.