오피스텔은 주택 수에 포함되나요?
오피스텔을 취득할 때 취득세는 주택이 아닌 건축물로 보아 4%입니다. 그 오피스텔이 나중에 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 들어가는지는 따로 판단합니다. 취득세는 실제로 어떻게 쓰는지가 아니라 재산세가 주택분으로 과세되고 있는지로 판단합니다. 주거용으로 살고 있어도 재산세가 건축물분이면 취득세에서는 주택으로 보지 않습니다. 양도세는 기준이 달라 실제 주거용이면 주택으로 봅니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
취득할 때 취득세는 4%입니다
오피스텔을 취득할 때는 주택 취득세율(1~3%)이 아니라 건축물 세율 4%가 적용됩니다(지방세법 §11①7호나목). 주거용으로 쓸지 업무용으로 쓸지와 관계없이, 오피스텔 취득 자체는 4%입니다.
주택이 아니므로 다주택 중과 규정도 적용되지 않습니다. 오피스텔을 여러 채 취득해도 그 취득에는 8%나 12%가 적용되지 않습니다.
주택 수 판정은 재산세로 따집니다
취득세에서 오피스텔을 주택 수에 넣는 기준은 재산세가 주택분으로 과세되는지입니다(지방세법 §13의3 4호).
실제로 사람이 살고 있어도 재산세가 건축물분으로 과세되고 있다면 취득세에서는 주택으로 보지 않습니다. 반대로 재산세가 주택분으로 바뀌어 있으면 주택 수에 들어갑니다.
재산세는 공부상 용도와 실제 현황이 다르면 사실상의 현황에 따라 부과합니다(§106③). 주거용으로 쓰는 오피스텔은 이 조항으로 주택분 재산세가 부과되고, 그 결과 취득세 주택 수에도 들어가게 됩니다. 다만 신고나 직권 변경이 되어 있어야 하므로, 살고 있다는 사실만으로 자동으로 주택분이 되지는 않습니다. 재산세 고지서에 주택분으로 나오는지 확인합니다.
2020년 8월 12일 이후 취득분만 대상입니다
주거용 오피스텔을 주택 수에 넣는 규정은 2020년 8월 12일에 시행됐습니다. 그래서 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔만 주택 수에 들어갑니다.
2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔은 재산세가 주택분으로 과세되고 있어도 주택 수에서 제외됩니다. 그 전에 매매계약을 체결하고 8월 12일 이후에 잔금을 치른 경우도 포함합니다.
오래 보유한 주거용 오피스텔이 있다면 취득 시점부터 확인해야 합니다. 같은 오피스텔 두 채라도 취득일이 이 날짜 앞뒤로 나뉘면 한 채만 주택 수에 들어갑니다.
주택 수에서 제외되는 오피스텔도 있습니다
재산세가 주택분이고 2020년 8월 12일 이후에 취득했더라도, 다음은 주택 수에서 제외합니다(시행령 §28의4⑥).
- 시가표준액 1억원 이하 오피스텔
- 상속받은 오피스텔: 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것
- 소형 오피스텔: 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하는 전용 60㎡ 이하, 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하. 매수하거나 임대등록하는 경우로 요건이 나뉩니다.
세대원끼리 공동으로 가진 오피스텔 한 채는 세대 전체로 1개로 계산합니다. 주택 수 산정 규칙 전체는 취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나에 정리했습니다.
양도세는 기준이 다릅니다
양도소득세는 재산세 과세 방식을 보지 않습니다. 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는지로 판단합니다(소득세법 §88 7호).
그래서 같은 오피스텔이 취득세에서는 주택이 아니고 양도세에서는 주택인 상황이 발생합니다. 재산세가 건축물분인데 실제로는 사람이 살고 있을 때 그렇습니다. 이때 취득세 중과는 피하더라도 내가 가진 아파트의 1세대 1주택 비과세는 적용받지 못할 수 있습니다.
종합부동산세도 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔을 주택으로 봅니다. 세목별 차이는 주거용 오피스텔은 주택일까, 세목마다 다른 주택 수 판정에서 사례로 다룹니다.
근거 법령
제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.
재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.
"주택"이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다.
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔을 사면 취득세가 몇 %인가요?
A. 건축물로 보아 4%입니다. 주택 취득세율(1~3%)이 아니라, 주거용·업무용 구분 없이 취득 시점에는 4%가 적용됩니다. 주택이 아니므로 다주택 중과도 적용되지 않습니다.
Q. 주거용으로 살고 있으면 무조건 주택 수에 들어가나요?
A. 취득세는 그렇지 않습니다. 재산세가 주택분으로 과세되고 있어야 주택 수에 들어갑니다. 실제로 살고 있어도 재산세가 건축물분이면 취득세에서는 주택으로 보지 않습니다. 반면 양도세는 실제 주거용이면 주택으로 봅니다.
Q. 오래전에 산 주거용 오피스텔도 주택 수에 잡히나요?
A. 2020년 8월 11일 이전에 취득했다면 재산세가 주택분이어도 주택 수에서 제외됩니다. 그 전에 매매계약을 맺고 8월 12일 이후 잔금을 치른 경우도 같습니다.
Q. 오피스텔 때문에 아파트 살 때 취득세가 중과되나요?
A. 재산세가 주택분으로 과세되는 2020년 8월 12일 이후 취득분이라면 주택 수에 들어가 중과 판정에 영향을 줍니다. 다만 시가표준액 1억원 이하이거나 상속 5년 이내라면 제외됩니다.