가족끼리 싸게 넘겼더니 매매가 아니라 증여, 2026년 취득세가 이렇게 바뀌었습니다
아버지가 15억원짜리 아파트를 자녀에게 12억원에 넘겼습니다. 자녀는 소득도 있고 대금도 실제로 송금했습니다. 지난해까지는 유상 취득세율 3퍼센트, 3천6백만원이면 끝났습니다. 올해 같은 거래를 하면 15억원 전체를 증여로 보아 5천2백5십만원을 냅니다. 아버지가 다주택자이고 그 집이 조정대상지역에 있다면 1억8천만원까지 올라갑니다. 차액이 정확히 3억원이라서입니다. 기준이 3억원 이상이라 딱 맞아도 걸립니다.
출발점은 매매계약서가 아닙니다
"계약서도 쓰고 대금도 다 보냈는데 왜 증여냐"고 되묻는 분이 많습니다. 가족 간 부동산 거래에서 취득세는 매매계약서를 썼는지가 아니라 대가를 실제로 주고받았는지 로 판단합니다.
배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다.
원칙이 증여이고, 유상은 예외입니다. 예외로 인정받는 경우는 네 가지입니다. 공매나 경매로 취득한 경우, 파산선고로 처분되는 것을 취득한 경우, 서로 교환한 경우, 그리고 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우입니다.
실무에서 걸리는 지점은 언제나 네 번째입니다. 증명 방법도 법이 정해 두었습니다. 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되거나, 자기 재산을 처분하거나 담보로 잡은 돈으로 취득했거나, 이미 상속세나 증여세를 낸 재산으로 대가를 지급한 경우입니다. 자금 출처가 결국 부모라면 이 문턱을 넘지 못합니다.
2026년부터 달라진 것
여기까지는 예전과 같습니다. 달라진 것은 그다음입니다. 2025년 12월 31일 개정된 지방세법이 제7조 제11항 제4호에 단서를 새로 넣었습니다.
다만, 그 대가가 제10조의2제1항에 따른 시가인정액보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
대가를 지급한 사실을 아무리 잘 증명해도, 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30퍼센트 이상이면 유상 취득에서 빠집니다. 소득이 있든 없든, 계좌이체 기록이 남아 있든 없든 결과가 같습니다. 시행령 제11조의3이 그 기준을 그대로 받습니다. 2026년 1월 1일 이후 취득하는 분부터 적용합니다.
걸리는 순간 차액만 증여가 되는 것이 아닙니다. 시가인정액 전체를 증여로 취득한 것으로 봅니다. 15억원짜리를 12억원에 넘겼다면 차액 3억원이 아니라 15억원 전체가 과세표준이 됩니다. 지난해까지는 소득 자료를 갖춰 소명하면 넘어가던 건들입니다.
6월부터는 지분으로 나눠도 전체로 봅니다
3억원이라는 절대 금액이 기준에 들어 있으니 다음 질문이 바로 따라옵니다. 지분으로 쪼개서 넘기면 어떻게 되나요. 20억원짜리 아파트의 절반을 넘기면 지분 시가는 10억원이니 차액도 절반으로 줄지 않느냐는 계산입니다.
2026년 5월 29일 공포된 대통령령 제36364호가 이 계산을 막았습니다. 6월 1일부터 시행하고, 그날 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용합니다.
차액(지분을 취득한 경우에는 전체 지분을 취득한 것으로 보아 계산한 차액을 말하고, 주택의 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택을 취득한 것으로 보아 계산한 차액을 말한다)
지분으로 취득해도 전체 지분을 취득한 것으로 보아 차액을 계산합니다. 주택의 부속토지만 넘기는 경우도 전체 주택 기준입니다. 같은 기준을 부당행위계산 규정에도 그대로 씁니다. 절반씩 두 번에 나누어 넘겨도 3억원 문턱은 그대로입니다.
세금 차이는 이만큼입니다
15억원 아파트를 자녀에게 12억원에 넘긴 경우로 비교해 보겠습니다. 2026년 1월 1일 이후 취득분 기준이고, 취득세 본세만 놓고 계산했습니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 따로 붙습니다.
| 구분 | 과세표준 | 세율 | 취득세 |
|---|---|---|---|
| 종전 유상 취득 | 12억원 | 3% | 3,600만원 |
| 증여 간주, 일반 | 15억원 | 3.5% | 5,250만원 |
| 증여 간주, 조정대상지역 | 15억원 | 12% | 1억 8,000만원 |
조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 무상으로 취득하면 현행 규정에서 12퍼센트가 붙습니다. 이 중과세율은 이번 개정으로 바뀐 것이 아닙니다. 다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 넘기는 경우는 이 중과에서 빠집니다. 넘겨주는 쪽이 다주택자라면 그대로 맞습니다.
차액을 2억9천만원으로 맞췄다면 결과가 완전히 달라집니다. 1천만원 차이로 취득세가 세 배 넘게 벌어집니다. 기준을 넘느냐 마느냐만 있고 중간이 없습니다.
증여세법의 30퍼센트와 같은 숫자가 아닙니다
현행 상속세및증여세법에도 30퍼센트와 3억원이 나옵니다. 특수관계인끼리 저가로 양수한 경우 그 기준까지는 증여로 보지 않고, 넘는 부분만 증여재산가액으로 잡습니다. 이름은 같은데 작동 방식이 반대입니다.
| 구분 | 기준을 넘었을 때 |
|---|---|
| 상속세및증여세법 | 기준을 넘는 금액만 증여재산가액 |
| 지방세법 취득세 | 시가인정액 전체를 증여 취득으로 간주 |
국세는 초과분만 떼어 과세하는데 지방세는 거래 자체의 성격을 바꿔 버립니다. 증여세 쪽 계산만 해 보고 안심했다가 취득세 고지서를 받고 놀라는 경우가 여기서 나옵니다.
부당행위계산과는 어떻게 갈리나
특수관계인에게 싸게 취득하면 과세표준을 시가인정액으로 올리는 부당행위계산 규정이 따로 있습니다. 이쪽 문턱은 현행 기준으로 차액 3억원 또는 시가인정액의 5퍼센트 라 훨씬 낮습니다.
두 규정의 결과가 다릅니다. 부당행위계산은 과세표준만 시가인정액으로 올리고 세율은 유상 세율을 그대로 씁니다. 증여 간주는 세율 자체가 무상 세율로 바뀝니다. 그래서 2026년 개정에서 증여로 간주되는 거래는 부당행위계산 대상에서 제외한다고 정리 했습니다. 두 규정이 겹쳐 적용되지 않습니다.
갈림길은 두 군데입니다. 차액이 시가인정액의 5퍼센트를 넘으면 과세표준이 시가인정액으로 올라가고, 3억원이나 30퍼센트까지 넘으면 거래가 통째로 증여가 됩니다.
시가인정액은 공시가격을 말하나요. 아닙니다. 매매사례가액, 감정가액, 경매나 공매가액처럼 실제 거래에서 확인되는 가액입니다. 아파트라면 같은 단지의 유사 매매사례가 기준이 되는 경우가 많습니다. 시가인정액을 산정하기 어려운 때에만 시가표준액을 씁니다.
차액을 2억9천만원으로 맞추면 안전한가요. 증여 간주는 피할 수 있지만 부당행위계산은 남습니다. 시가인정액의 5퍼센트를 넘으면 과세표준이 12억원이 아니라 15억원으로 올라갑니다. 그리고 증여세와 양도소득세는 취득세와 기준이 또 다릅니다. 세목별로 따로 확인해야 합니다.
대금을 실제로 이체했는데도 증여로 보나요. 그렇습니다. 2026년부터는 대가를 지급한 사실이 증명되더라도 차액이 기준을 넘으면 유상 취득에서 제외합니다. 대금 지급 여부와 상관없이 차액만으로 판정합니다.
넘기기 전에 확인할 것
가족 간 거래를 앞두고 상담을 오시면 이 순서로 짚습니다. 먼저 그 부동산의 시가인정액이 얼마인지 확인합니다. 유사 매매사례가 있는 아파트라면 대개 실거래가 수준입니다. 그다음 대가와의 차액이 3억원이나 30퍼센트에 닿는지 봅니다. 조정대상지역 주택이면 12퍼센트가 걸릴 수 있으니 넘겨주는 쪽의 주택 수도 함께 확인합니다.
시가인정액을 얼마로 볼 것인지가 결국 모든 판단의 출발점입니다. 유사 매매사례를 어느 것으로 잡느냐에 따라 차액이 3억원을 넘기도 하고 넘지 않기도 합니다. 여기서 과세관청과 다툼이 잦습니다. 계약서를 쓰기 전에 확인하세요.