혼인 전 각자 소유한 주택과 오피스텔, 신혼부부의 다음 집 취득세 주택 수 판정
혼인 전에 남편은 주거용 오피스텔을, 아내는 아파트를 취득했다면 혼인신고 뒤 두 사람은 주소가 달라도 취득세에서 1세대입니다. 다음 집 취득세가 8%인지 12%인지는 그 세대의 주택 수와 새 집 지역으로 정합니다. 오피스텔은 세 조건을 모두 갖춰야 주택 수에 들어가고, 혼인을 이유로 주택 수에서 제외하는 규정은 매매로 취득하는 주택에는 적용되지 않습니다. 2026년 10월 1일 시행 지방세법 시행령 기준입니다.
쟁점 1. 혼인신고를 하면 주소가 달라도 1세대입니다
법 제13조의2제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표(이하 이 조에서 "등록외국인기록표등"이라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
아내가 혼인 전 아파트에, 남편이 다른 곳에 주소를 두고 있어도 혼인신고를 했다면 배우자는 같은 주민등록표에 없어도 1세대에 속합니다.
배우자에서 사실혼은 제외합니다. 반대로 법률상 이혼했더라도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려우면 배우자로 봅니다. 혼인신고 전이고 주민등록도 따로라면 상대방의 주택과 오피스텔은 취득하는 사람의 세대 주택 수에 포함하지 않습니다.
새 집을 누구 명의로 취득하든 판정 단위는 세대입니다. 주택 수는 새 집을 포함해 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 더한 수입니다(시행령 제28조의4 제1항). 기준일은 새 집 취득일이고, 매매라면 사실상의 잔금지급일입니다. 잔금지급일이 확인되지 않으면 계약상 잔금지급일, 그 전에 등기하면 등기일입니다(시행령 제20조 제2항·제14항). 그날 전에 처분을 마친 오피스텔이나 주택은 주택 수에서 빠집니다.
쟁점 2. 오피스텔은 세 조건을 모두 갖춰야 주택 수에 들어갑니다
첫째, 언제 계약하고 취득했나. 오피스텔을 주택 수에 넣는 규정은 2020년 8월 12일 시행된 지방세법 개정으로 생겼습니다.
제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다. 제7조(주택 수의 판단 범위에 관한 경과조치) 부칙 제3조에도 불구하고 제13조의3제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우는 적용하지 아니한다.
2020년 8월 11일 이전에 계약하거나 취득한 오피스텔은 주택 수에 넣지 않습니다. 분양계약도 같고, 잔금을 시행 이후에 지급했어도 마찬가지입니다.
둘째, 재산세가 주택분으로 과세되나. 주택 수에 넣는 오피스텔은 재산세를 주택으로 과세하는 오피스텔입니다(지방세법 제13조의3 제4호). 실제로 사람이 살고 있어도 재산세가 건축물분이면 취득세 주택 수에는 들어가지 않습니다. 다만 주거용으로 쓰는 사실이 확인되면 관할 지방자치단체가 주택분으로 과세할 수 있으므로 재산세 과세 구분을 먼저 확인합니다. 이 기준은 오피스텔은 주택 수에 포함되나요에 정리했습니다.
셋째, 시가표준액이 1억원을 넘나. 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 제외합니다(시행령 제28조의4 제6항 제4호). 오피스텔의 시가표준액은 건축물 시가표준액과 부속토지 시가표준액을 합한 금액입니다(지방세법 제4조 제1항·제2항, 시행령 제4조 제1항 제1호). 국세청 오피스텔 기준시가와 같은 숫자가 아닌 경우가 있으므로 관할 시·군·구청에서 확인합니다. 시가표준액은 오피스텔을 취득한 날이 아니라 새 집을 취득하는 날 현재로 판정합니다.
상속개시일부터 5년이 지나지 않은 오피스텔, 요건을 갖춘 신축·소형 오피스텔, 저가주택처럼 따로 주택 수에서 제외하는 규정도 있습니다. 제외 대상 전체는 오피스텔·분양권·입주권도 취득세 주택 수에 들어가나요를, 아내의 아파트가 해당하는지 볼 저가주택 기준은 취득세 주택 수에서 제외되는 저가주택을 참고하시면 됩니다.
쟁점 3. 혼인을 이유로 제외하는 것은 혼인 전 분양권으로 취득하는 경우뿐입니다
취득세 주택 수 제외 규정 가운데 혼인을 이유로 제외하는 것은 하나입니다. 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우, 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하던 주택을 주택 수에서 뺍니다(시행령 제28조의4 제6항 제6호).
새 집을 분양권이 아니라 매매로 취득하면 이 규정은 적용되지 않습니다. 제외하는 대상도 배우자의 '주택'뿐이라 오피스텔은 이 규정으로 빠지지 않습니다. 혼인 전 분양권으로 입주하는 경우는 혼인 전 분양권으로 받은 집, 배우자 주택은 취득세 주택 수에서 빠집니다를 보시면 됩니다.
가정 사례로 보면
같은 주택 수라도 새 집이 조정대상지역인지에 따라 중과가 시작되는 지점이 다릅니다.
- 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율
표준세율 1천분의 40(제11조 제1항 제7호 나목)에 중과기준세율 1천분의 20(제6조 제19호)을 더해 2호는 8%, 3호는 12%입니다. 중과에 해당하지 않으면 1~3%입니다(제11조 제1항 제8호). 일시적 2주택은 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 1개 소유한 세대가 신규 주택을 취득하고 기한 안에 종전 주택을 처분하는 경우에만 적용합니다(시행령 제28조의5 제1항).
남편은 혼인 전에 주거용 오피스텔을, 아내는 아파트를 취득했고, 혼인신고 뒤 새 아파트를 매매로 취득합니다. 오피스텔을 2019년에 취득했다면 첫째 조건에서 빠집니다. 2021년에 취득했다면 재산세가 주택분이고 시가표준액이 1억원을 넘을 때 주택 수에 포함합니다.
| 경우 | 세대 주택 수 | 새 집 세율 |
|---|---|---|
| 오피스텔 제외, 새 집 조정대상지역 밖 | 2 | 중과 아님, 1~3% |
| 오피스텔 제외, 새 집 조정대상지역 | 2 | 8%(2호), 일시적 2주택이면 1~3% |
| 오피스텔 포함, 새 집 조정대상지역 밖 | 3 | 8%(2호) |
| 오피스텔 포함, 새 집 조정대상지역 | 3 | 12%(3호), 일시적 2주택 적용 불가 |
조정대상지역인지는 새 집 취득일 현재로 보되, 지정고시일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제4항). 지역은 조정대상지역 조회에서 확인합니다.
함께 확인할 칼럼
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자주 묻는 질문
Q. 남편 명의 주거용 오피스텔이 있으면 다음 집은 무조건 3주택인가요?
A. 아닙니다. 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후 취득했고, 재산세가 주택분으로 과세되며, 새 집 취득일 현재 시가표준액이 1억원을 넘을 때만 주택 수에 들어갑니다. 2020년 8월 11일 이전에 매매계약이나 분양계약을 했다면 주거용으로 쓰고 있어도 주택 수에서 빠집니다.
Q. 조정대상지역이 아닌 곳에서 3주택이 되면 12%인가요?
A. 아닙니다. 조정대상지역 밖은 1세대 3주택이 표준세율에 중과기준세율의 100분의 200을 더한 8%이고, 4주택 이상부터 100분의 400을 더한 12%입니다. 조정대상지역은 2주택부터 8%, 3주택 이상이 12%입니다.
Q. 오피스텔이 들어가 3주택이면 일시적 2주택으로 볼 수 없나요?
A. 볼 수 없습니다. 일시적 2주택은 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 1개 소유한 세대가 신규 주택을 취득하는 경우에만 적용합니다. 이미 아파트와 오피스텔 2개를 소유한 세대는 요건에 맞지 않습니다.
근거 법령
- 지방세법 제4조 제1항·제2항, 제6조 제19호, 제11조 제1항 제7호 나목·제8호, 제13조의2 제1항 제2호·제3호·제4항, 제13조의3 제4호
- 지방세법 부칙(법률 제17473호, 2020.8.12.) 제3조·제7조
- 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호, 제20조 제2항·제14항, 제28조의3 제1항, 제28조의4 제1항·제6항 제4호·제6호, 제28조의5 제1항