취득세 주택 수, 무엇을 포함하고 무엇을 빼나

세는 대상은 네 가지입니다

중과세율을 판정할 때 1⁠세대의 주택 수는 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔⁠을 합한 수입니다(지방세법 시행령 §28⁠의4①). 지금 취득하는 주택도 그 안에 넣고 셉니다.

주택이 아닌 셋이 왜 들어가는지는 지방세법 §13⁠의3⁠이 따로 정하고 있습니다.

• 조합원입주권⁠은 재건축⁠·⁠재개발로 헐려서 건물이 없어진 뒤에도 주택 수에 들어갑니다. 관리처분계획 인가로 취득한 지위이고, 조합원에게서 사 온 것도 포함합니다.
• 주택분양권⁠은 공급계약으로 주택을 받을 지위입니다. 청약에 당첨된 것만이 아니라 사거나 증여받은 분양권⁠도 셉니다.
• 오피스텔⁠은 전부가 아니라 재산세가 주택분으로 과세되는 것⁠만 셉니다. 업무용으로 쓰여 건축물분으로 과세되면 주택 수에 들어가지 않습니다.
• 신탁한 주택⁠은 수탁자가 아니라 위탁자⁠의 주택 수에 넣습니다.

오피스텔은 세목마다 취급이 달라 가장 많이 혼동합니다. 오피스텔은 주택 수에 포함되나요⁠에서 따로 다룹니다.

언제를 기준으로 세나

주택 수는 주택 취득일 현재⁠로 셉니다. 유상으로 사는 경우 취득일은 사실상 잔금을 지급한 날입니다(시행령 §20②).

여기에 예외가 하나 있습니다. 분양권이나 입주권으로 주택을 취득하는 경우에는 완공 시점이 아니라 그 분양권⁠·⁠입주권을 취득한 날⁠을 기준으로 그때의 세대 주택 수를 셉니다(§28⁠의4① 후단). 분양사업자에게서 분양권을 받았다면 분양계약일이 기준이고, 한 세대 안에서 같은 분양권의 취득일이 여럿이면 가장 빠른 날을 씁니다.

계약 때는 주택이 적었는데 잔금 때 늘어난 경우, 이 조항 덕분에 계약 시점 기준으로 판정받을 수 있습니다. 반대로 계약 때 많았다면 나중에 줄여도 그때를 기준으로 판정합니다.

하루에 둘 이상을 취득하면 납세의무자가 정하는 순서대로 차례로 취득한 것으로 봅니다(§28⁠의4③). 순서를 어떻게 잡느냐로 세율이 달라질 수 있으니 신고 전에 따져 보는 편이 좋습니다.

한 채를 여럿이 나눠 가진 경우

지분으로 나눠 가진 집은 누구의 몇 채로 세는지를 따로 정하고 있습니다. 기준이 둘입니다.

• 같은 세대 안에서 공동소유⁠하면 세대 전체로 1⁠개⁠입니다(§28⁠의4④). 부부 공동명의 1⁠주택은 2⁠주택이 아니라 1⁠주택입니다.
• 같은 세대가 아닌 사람과 공동소유⁠하면 각자 1⁠주택⁠으로 셉니다. 형제끼리 절반씩 가진 집은 두 사람 모두에게 한 채로 잡힙니다.

상속으로 여럿이 공동소유하게 된 경우는 규칙이 또 다릅니다. 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보고, 지분이 같으면 그 집에 사는 사람⁠, 그다음 최연장자 순으로 정합니다(§28⁠의4⑤). 소수지분만 받은 상속인에게는 잡히지 않습니다.

미등기 상속 상태에서 나중에 등기한 지분이 종전과 달라지면, 등기상 지분을 상속개시일에 취득한 것으로 봅니다. 협의분할을 어떻게 하느냐가 뒤의 취득세까지 바꿉니다. 상속받은 집 소수지분, 내 주택 수에 잡히나요⁠와 협의분할 전에 확인할 것⁠에 사례로 정리했습니다.

지분이나 부수토지만 있어도 주택입니다

주택의 공유지분이나 부속토지만 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다(지방세법 §13⁠의2①).

두 가지가 따라옵니다. 지분만 사더라도 그 취득에 주택 취득세율이 적용되고, 나중에 다른 집을 살 때 그 지분이나 부수토지도 주택 수에 들어갑니다. 상속으로 부수토지만 받아 둔 경우처럼, 본인이 집을 가졌다고 생각하지 않는 상태에서 주택 수가 늘어 있을 수 있습니다.

다만 시가표준액 1⁠억원 이하인 주택 부속토지만 가진 경우는 주택 수에서 빼줍니다(§28⁠의4⑥5⁠호).

주택 수에서 빠지는 것

세는 대상에 들어가더라도 다음은 주택 수에서 제외합니다(§28⁠의4⑥). 개인에게 해당하는 것만 추리면 이렇습니다.

• 상속받은 주택·입주권·분양권·오피스텔⁠: 상속개시일부터 5⁠년이 지나지 않은 것⁠. 5⁠년이 지나면 주택 수에 들어갑니다.
• 시가표준액 1⁠억원 이하 오피스텔
• 시가표준액 1⁠억원 이하 부속토지만 소유한 경우
• 혼인 전부터 배우자가 소유하던 주택⁠: 혼인 전에 소유한 주택분양권으로 주택을 취득할 때만 해당합니다.
• 주거용 건물 건설업이나 개발⁠·⁠공급업을 하는 사람이 신축해 보유한 주택⁠: 다만 타인이 1⁠년 이상 거주한 주택은 빼주지 않습니다.
• 소형 신축주택과 소형 오피스텔⁠: 2024⁠년 1⁠월 10⁠일부터 2027⁠년 12⁠월 31⁠일까지 취득하는 전용 60㎡ 이하, 취득당시가액 3⁠억원(수도권 6⁠억원) 이하여야 합니다.

반대로 임대주택으로 등록했다고 해서 주택 수에서 빠지지는 않습니다. 지방자치단체나 세무서에 임대주택으로 등록해 두어도 그것만으로는 제외 사유가 아닙니다. 위 소형 신축주택⁠·⁠소형 오피스텔처럼 면적과 가액 요건을 갖추고 취득일부터 60⁠일 이내에 등록⁠한 경우에만 빠집니다. 임대사업자라서 주택 수에서 제외된다고 생각하고 다른 집을 사면 중과로 이어집니다.

중과에서 빠지는 주택은 주택 수에서도 빠집니다

중과세 대상에서 제외하는 주택이 지방세법 시행령 §28⁠의2⁠에 열여덟 가지로 정해져 있습니다. 이 가운데 요건을 갖춘 것은 다른 집을 살 때 주택 수에서도 빼줍니다⁠(§28⁠의4⑥1⁠호). 개인에게 자주 해당하는 것은 넷입니다.

• 저가주택⁠: 시가표준액이 수도권 1⁠억원 이하⁠, 수도권 밖 2⁠억원 이하⁠인 주택입니다. 다만 정비구역으로 지정⁠·⁠고시된 지역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 제외⁠됩니다.
• 농어촌주택⁠: 읍⁠·⁠면에 있고 대지 660㎡ 이내, 연면적 150㎡ 이내, 건축물 가액 6,500⁠만원 이내여야 합니다. 광역시의 군지역과 수도권, 도시지역, 토지거래허가구역에 있으면 해당하지 않습니다.
• 문화유산 주택⁠: 지정문화유산, 등록문화유산, 천연기념물입니다.
• 가정어린이집이나 노인복지주택으로 운영하려고 취득한 주택⁠: 취득일부터 1⁠년 안에 그 용도로 쓰고 3⁠년 이상 유지해야 합니다. 어기면 제외가 취소됩니다.

저가주택 기준은 세목마다 금액이 달라 그대로 옮겨 쓰면 어긋납니다. 취득세에서 빠지는 저가주택, 양도세⁠·⁠종부세에서도 빠질까⁠에서 비교했습니다.

세목마다 세는 방법이 다릅니다

취득세에서 주택 수를 셌다고 그 숫자를 양도소득세나 종합부동산세에 그대로 쓰면 안 됩니다. 세는 단위인 1⁠세대의 정의부터 다릅니다. 취득세는 취득일 현재 주민등록표로 보고, 양도세와 종부세는 실제로 생계를 함께하는지로 봅니다.

세는 대상도 다릅니다. 취득세는 오피스텔을 재산세 과세 방식으로 판단하지만, 양도세는 사실상 주거용인지로 봅니다. 저가주택 기준 금액도 세목마다 다릅니다.

세목별 차이는 취득세⁠·⁠양도세⁠·⁠종부세, 세대 기준이 다릅니다⁠에, 실제 세율과 금액은 주택 취득세율⁠과 취득세 계산기⁠에서 확인하시면 됩니다.

근거 법령

자주 묻는 질문