공사 기간 종합부동산세, 재건축은 철거·신탁으로 합산에서 빠지고 리모델링은 그대로 과세
재건축 조합원은 철거 전에도 종합부동산세 합산에서 제외될 수 있는데 리모델링 조합에 집을 신탁하고 이주까지 마친 조합원은 공사 기간에도 그 집이 종부세에 들어갑니다. 차이는 건물을 헐어 없애느냐에 있습니다. 리모델링은 공사 중에도 주택으로 남고, 재개발·재건축은 철거·멸실되거나 조합이 멸실 목적으로 신탁받으면 주택분 합산에서 제외됩니다. 2026년 10월 현행 종합부동산세법·지방세법 기준입니다.
6월 1일 현재 주택분 재산세가 기준
과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
과세기준일은 재산세와 같은 매년 6월 1일입니다(종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조). 그날 그 집에 주택분 재산세가 부과되면 종부세 주택 수와 공시가격 합계에도 들어갑니다. 주택 공시가격을 사람별로 합산해 공제하는 구조는 종합부동산세는 공시가격 얼마부터 과세되나요?에 정리했습니다.
공사 때문에 집이 비어 있다는 사정만으로는 주택분에서 제외되지 않습니다. 주택 신축을 위해 매입한 주택 384채의 석면 해체를 마친 조합이 2021년 귀속 종부세(멸실 목적 주택 합산배제가 생기기 전) 과세를 다툰 사안에서 조세심판원은 과세기준일 현재 구조와 외형이 유지되고 공부상 철거·멸실되지 않았다며 과세를 유지했습니다(조심 2022부2814, 2023.1.5.). 같은 사안에서 지자체가 일부 주택의 철거를 확인해 재산세를 감액하자 그 부분은 종부세도 감액 경정되었습니다. 6월 1일 현재 사실상 철거되었는지가 주택분 여부를 가릅니다.
리모델링은 공사 중에도 주택입니다
리모델링은 기존 건물의 주요 구조부를 남긴 채 대수선하거나 일부를 증축·개축하는 공사입니다. 건물이 멸실되지 않으므로 공사 기간에도 공부상 주택이 그대로 남습니다.
주택법에 따른 리모델링 공사 중이던 아파트에 재산세를 부과한 처분을 두고, 조세심판원은 다음과 같이 판단해 과세를 유지했습니다(조심 2010지0634, 2011.5.31.).
기존 건축물의 주요 구조부만 남겨놓은 채 전부 또는 일부를 철거하여서 공사기간 중 세대의 구성원이 일시적으로 독립된 주거생활을 할 수 있는 기능을 상실하였다 하더라도 기존 건축물이 있는 가운데 이루어진 건축행위이고 공사완료 전에는 등기부등본 등 제반 공적장표상에 기존 건축물의 존재에는 변동이 없음
종부세에서도 같은 결론이 나왔습니다. 공동주택을 숙박시설로 바꾸는 리모델링 공사가 6월 1일 현재 진행 중이던 건물에 대해 조세심판원은 주택으로서 멸실되었다고 보기 어렵다며 종부세 과세를 유지했습니다(조심 2016서1355, 2016.8.2.). 이어진 소송에서 1심은 주택이 아닌 용도로 쓰일 것이 명백하다며 과세를 취소했습니다. 서울고등법원은 과세기준일 당시 공사가 지하층 등 일부에서만 시작된 단계였다고 보았습니다. 그 시점에 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있었다고 판단했습니다. 그래서 1심을 취소하고 과세를 유지했습니다(서울고법 2018누46270, 2018.10.10.).
리모델링 목적 주택은 멸실 목적 주택 합산배제도 받을 수 없습니다(종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제21호). 주택건설사업자가 리모델링해 분양할 계획으로 취득한 주택에 대해 국세청은 다음과 같이 회신했습니다.
귀 질의의 사실관계와 같이 「건축법」 제2조제10호에 따른 리모델링을 목적으로 취득한 주택은 '주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득한 주택'으로 볼 수 없으므로 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제21호에 따른 합산배제를 적용받을 수 없는 것입니다.
리모델링주택조합은 「주택법」에 따른 주택조합이라 합산배제 사업자 범위(제21호 마목)에는 들지만 이 조문은 "멸실시킬 목적"과 "3년 이내 멸실"을 요건으로 합니다. 골조를 남기는 리모델링은 조합에 신탁했더라도 이 요건에 들어가지 않습니다.
재개발·재건축이 주택분에서 제외되는 두 경우
철거·멸실되면 주택이 아니라 토지로 봅니다
6월 1일 전에 건물이 사실상 철거·멸실되었다면 그 집은 더 이상 주택분 재산세 대상이 아니고, 남은 땅은 토지로 과세됩니다. 철거 후 1년 동안은 원칙적으로 별도합산과세대상 토지로 구분합니다(철거 전 건물 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 면적 범위)(지방세법 제106조 제1항 제2호 다목).
건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 1년이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지(건축물 또는 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부속토지는 제외한다).
별도합산 토지에 대한 종부세는 그 토지 공시가격 합계가 80억원을 넘는 사람에게 과세됩니다(종합부동산세법 제12조 제1항 제2호). 철거 후 1년이 지난 토지를 어떤 토지로 구분할지는 사업 진행 상황에 따라 따로 확인합니다.
조합이 멸실 목적으로 신탁받으면 철거 전에도 합산배제됩니다
6월 1일 현재 아직 철거 전이라면 합산배제 규정을 확인합니다. 종부세법 시행령은 정비사업 사업시행자 등이 멸실시킬 목적으로 취득한 주택을 합산배제 주택으로 정합니다.
다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(재정경제부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)
각 목에는 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지에 따른 사업시행자(나목)가 들어 있어 재개발·재건축 조합이 여기에 해당합니다. 기획재정부는 재건축 사업시행자가 멸실시킬 목적으로 취득한 주택을 합산배제 주택으로 보았습니다(재산세제과-552, 2023.4.13.).
조합원이 관리처분계획인가 뒤 조합에 신탁한 주택은 누구의 합산배제인지, 3년을 언제부터 계산하는지에 대한 국세청 회신도 나와 있습니다.
- 취득일은 관리처분계획인가일이 아니라 신탁등기접수일입니다(서면-2024-부동산-0111, 2025.12.29.).
- 신탁등기접수일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 위탁자인 조합원의 종부세 합산 대상에서 제외됩니다(서면-2022-부동산-4239, 2025.10.31.; 서면-2023-부동산-3690, 2025.12.29.).
- 과세기준일 현재 사업시행자가 멸실 목적으로 신탁 취득해 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택은 합산배제 대상입니다(서면-2024-부동산-0286, 2026.7.9.). 이 사안은 신탁등기가 6월 1일 뒤에 접수된 경우였습니다.
합산배제는 신고해야 적용됩니다. 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서에 신고하고(종합부동산세법 제8조 제3항, 같은 법 시행령 제4조 제5항), 다음 해부터는 신고 내용에 변동이 없으면 다시 신고하지 않아도 됩니다. 신고한 합산배제 주택은 1세대 1주택자 판정 때 주택 수에서도 제외됩니다(같은 법 시행령 제2조의3 제2항 제3호). 서면-2022-부동산-4239도 2주택 가운데 1채를 재건축조합에 신탁한 사안에서 남은 1채로 1세대 1주택자를 판정한다고 회신했습니다. 합산배제 신고 절차 전반은 종합부동산세 합산배제, 어떤 주택이 제외되고 언제 신고하나요?에 정리했습니다.
3년 안에 멸실하지 못하면 추징됩니다
신탁등기접수일부터 3년 안에 멸실시키지 못하면 합산배제로 경감받은 세액을 추징합니다(종합부동산세법 제17조 제5항 제1호, 같은 법 시행령 제10조 제4항 제3호). 추징액은 합산배제를 받은 매 과세연도마다 그 주택을 합산해 계산한 세액과 제외하고 계산한 세액의 차액이고 여기에 1일 10만분의 22로 계산한 이자상당가산액을 더합니다(같은 법 시행령 제10조 제1항·제2항).
재정경제부령이 정한 정당한 사유로 3년 안에 멸실시키지 못한 주택은 3년 이내 멸실 주택에 포함합니다(같은 법 시행규칙 제4조의4). 정당한 사유는 세 가지입니다.
- 법령에 따른 제한으로 멸실이 지연되거나 멸실시킬 수 없는 경우
- 천재지변이나 이에 준하는 재해로 멸실이 지연되거나 멸실시킬 수 없는 경우
- 취득 당시 예측할 수 없었던 사유로 멸실이 곤란하다고 관할 세무서장이 인정하는 경우
개정안: 재개발·재건축 공사기간 거주 인정
2026년 세법개정안에는 종부세 1세대 1주택자 공제를 거주기간 기준으로 바꾸면서 관리처분계획인가일 현재 1년 이상 계속 거주 중인 주택에 대해 재개발·재건축 공사기간의 50%를 거주기간으로 인정하는 내용이 들어 있습니다. 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하는 정부 개정안으로 아직 확정 전입니다. 개편안 전체는 2026 세제개편으로 종합부동산세가 어떻게 바뀌나요?에 정리했습니다.
신탁해도 납세의무자는 조합원
리모델링 조합이든 재건축 조합이든, 조합원이 자기 집을 조합에 신탁했다고 종부세 납세의무가 조합으로 이전되지 않습니다.
「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주택"이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자[「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합, 같은 호 나목에 따른 직장주택조합 등 위탁자별로 구분 과세가 곤란한 조합으로서 대통령령으로 정하는 조합(이하 "지역주택조합등"이라 한다)이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합등을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다]가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.
재산세도 같은 구조로 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 봅니다(지방세법 제107조 제2항 제5호). 괄호 안 예외는 조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수해 소유한 신탁재산에 한정됩니다. 조합원이 보유하던 주택을 신탁한 경우는 조합원이 납세의무자입니다. 리모델링 조합원에게 공사 기간 종부세가 고지되는 이유가 여기에 있습니다.
가정 사례로 보면
A씨가 서울 아파트 2채(거주 1채와 다른 1채)를 보유한다고 가정합니다. 두 채 공시가격 합계는 20억원입니다. 다른 1채는 조합에 신탁했고 2027년 3월에 이주와 공사가 시작됩니다. 2027년 6월 1일 과세기준일에 그 집은 어떻게 될까요.
경우 ① 재건축 단지(관리처분계획인가 뒤 신탁, 2027년 3월 철거 완료)
- 6월 1일 현재 사실상 철거되었으므로 주택분 재산세 대상이 아닙니다.
- 종부세 주택분에는 거주 1채 공시가격만 들어가고, 주택 수도 1채로 봅니다.
- 남은 땅은 철거일부터 1년이 지나지 않았으므로 원칙적으로 별도합산 토지로 구분합니다.
- 6월 1일 현재 철거 전이었다면 6월 1일 전에 신탁등기를 마치고 신탁등기접수일부터 3년 안에 멸실시킨다는 조건으로 9월 합산배제 신고를 해서 제외받을 수 있습니다.
경우 ② 리모델링 단지(리모델링주택조합에 신탁, 2027년 3월 착공, 골조 유지)
- 6월 1일 현재 공사 중이어도 주택이므로 주택분 재산세가 그대로 부과됩니다.
- 종부세 주택 수는 2채이고 공시가격 합계 20억원이 모두 합산됩니다.
- 멸실 목적 주택이 아니므로 합산배제 신고 대상도 아닙니다.
- 납세의무자는 조합이 아니라 위탁자인 A씨입니다.
공사 단지 보유자 확인 사항
- 사업 유형: 도시정비법에 따른 재개발·재건축인지, 주택법에 따른 리모델링인지 확인합니다.
- 날짜: 관리처분계획인가일, 신탁등기접수일, 이주·철거 예정일을 6월 1일과 비교합니다.
- 철거 확인: 6월 1일 전 철거라면 사실상 철거된 날이 공부나 현황으로 확인할 수 있어야 합니다.
- 합산배제 신고: 6월 1일 전에 조합 앞으로 신탁등기를 마친 재개발·재건축 주택이 철거 전 6월 1일을 맞으면 9월 16일부터 9월 30일까지 신고합니다.
- 3년 기한: 신탁등기접수일부터 3년 안에 멸실될 수 있는지, 지연된다면 정당한 사유에 해당하는지 확인합니다.
- 리모델링: 공사 기간에도 주택 수와 공시가격 합계에 들어간다는 전제로 다른 주택의 처분·취득 시점을 정합니다.
자주 묻는 질문
Q. 재건축 이주가 끝나 단전·단수됐는데 그래도 주택인가요?
비어 있거나 단전·단수되었다는 사정만으로는 주택분에서 제외되지 않습니다. 6월 1일 현재 사실상 철거·멸실되었는지로 판단합니다. 철거 전이라면 조합에 신탁한 주택은 합산배제 신고로 제외받을 수 있습니다.
Q. 리모델링 조합에 신탁등기를 했는데 고지서가 왜 저에게 오나요?
신탁주택은 위탁자가 소유한 것으로 보아 위탁자에게 재산세와 종부세를 부과합니다(지방세법 제107조 제2항 제5호, 종합부동산세법 제7조 제2항). 리모델링은 공사 중에도 주택이므로 조합원에게 주택분으로 고지됩니다.
Q. 재건축 합산배제는 따로 신청하지 않아도 자동으로 제외되나요?
9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 해야 적용됩니다. 신고하지 않으면 철거 전 6월 1일 현재 주택으로 합산됩니다. 처음 신고한 다음 해부터는 신고 내용에 변동이 없으면 다시 신고하지 않아도 됩니다.
Q. 신탁 후 3년 안에 철거하지 못하면 어떻게 되나요?
합산배제를 받은 연도들의 세액 차액과 이자상당가산액을 추징합니다. 법령에 따른 제한이나 천재지변으로 멸실이 늦어진 경우, 취득 당시 예측할 수 없었던 사유로 관할 세무서장이 인정한 경우에는 3년 안에 멸실시킨 주택에 포함합니다.
근거 법령·해석
- 종합부동산세법 제3조, 제7조 제1항·제2항, 제8조 제2항·제3항, 제12조 제1항, 제17조 제5항 제1호
- 종합부동산세법 시행령 제2조의3 제2항 제3호, 제4조 제1항 제21호·제5항, 제10조 제1항·제2항·제4항 제3호, 같은 법 시행규칙 제4조의4
- 지방세법 제106조 제1항 제2호 다목, 제107조 제2항 제5호, 제114조, 지방세법 시행령 제103조의2 제1호
- 기획재정부 재산세제과-552(2023.4.13.), 서면-2022-부동산-5358(2025.10.31.), 서면-2022-부동산-4239(2025.10.31.), 서면-2024-부동산-0111(2025.12.29.), 서면-2023-부동산-3690(2025.12.29.), 서면-2024-부동산-0286(2026.7.9.)
- 조심 2010지0634(2011.5.31.), 조심 2016서1355(2016.8.2.), 서울고법 2018누46270(2018.10.10.), 조심 2022부2814(2023.1.5.)