주택임대소득 2천만원 이하 분리과세, 등록하면 경비율 60%·공제 400만원에 세액감면까지
월세나 전세 보증금으로 받는 주택임대소득은 금액이 작아도 과세 대상인 경우가 많습니다. 1년(1.1.~12.31.) 동안의 수입금액이 2천만원 이하라면 다른 소득과 합치지 않고 14%로 분리과세를 선택할 수 있습니다. 이때 지자체와 세무서에 모두 등록한 임대주택은 필요경비율 60%와 기본공제 400만원을, 미등록은 50%와 200만원을 적용합니다. 등록임대가 요건을 갖추면 세액을 다시 1호 30%(장기 75%), 2호 이상 20%(장기 50%) 감면받습니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
먼저 과세 대상인지 확인합니다
| 주택 수(부부 합산) | 월세 | 보증금(간주임대료) |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세(기준시가 12억원 초과 주택과 국외주택은 과세) | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세(2026년부터 기준시가 12억원 초과 주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 과세) |
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억원 초과분에 간주임대료 과세 |
2주택 보증금 과세는 2026년 1월 1일 이후 시작하는 과세기간분부터 적용합니다(소득세법 제25조 제1항 제2호, 2023년 12월 31일 개정 법률 부칙). 기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에 포함하지 않으므로, 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채를 가지고 그 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우가 대상입니다(소득세법 시행령 제53조 제1항). 2026년 귀속분 종합소득세 신고(2027년 5월)부터 반영합니다.
주택 수는 부부를 합산하고, 다가구주택은 구분등기하지 않았으면 1주택으로 봅니다(소득세법 시행령 제8조의2). 공동소유는 최다지분자 소유로 보지만, 지분에 해당하는 수입이 연 600만원 이상이거나 12억원 넘는 주택 지분을 30% 넘게 가진 사람도 소유자로 봅니다.
전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료를 계산할 때 주택 수에서 제외하는데, 이 특례는 2026년 12월 31일까지입니다. 2026 세제개편안에 연장안이 있지만 국회 통과 전입니다.
2천만원 이하면 분리과세를 선택할 수 있습니다
1년 동안의 주택임대 수입금액이 2천만원 이하면 종합과세와 14% 분리과세 중 유리한 쪽을 선택합니다(소득세법 제14조 제3항 제7호, 제64조의2).
분리과세 주택임대소득 사업소득금액 = 총수입금액 - 필요경비(총수입금액 × 등록 60%, 미등록 50%) - 공제(등록 400만원, 미등록 200만원). 공제는 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 적용한다. (요지)
등록임대주택은 지자체(민간임대주택법) 등록과 세무서 사업자등록을 모두 하고, 임대료 증가율이 5% 이하인 주택입니다. 2020년 7월 11일 이후 등록을 신청한 아파트 매입임대와 단기임대는 등록임대주택으로 보지 않습니다(소득세법 시행령 제122조의2).
연도 중에 등록했다면 등록한 기간에 발생한 수입금액에는 필요경비율 60%를, 등록 전 기간분에는 50%를 적용합니다. 공제도 등록임대 수입금액 비율만큼 400만원, 나머지 비율만큼 200만원으로 나눠 적용합니다(소득세법 시행령 제122조의2 제7항).
가상 예시로 1년 동안 월세 1,200만원을 받고, 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우를 비교합니다.
| 구분 | 필요경비 | 공제 | 과세표준 | 세액(14%) |
|---|---|---|---|---|
| 등록임대 | 720만원 | 400만원 | 80만원 | 11만 2천원 |
| 미등록 | 600만원 | 200만원 | 400만원 | 56만원 |
세액이 0원이 되는 수입금액은 등록임대 1,000만원, 미등록 400만원까지입니다. 다른 종합소득금액이 2천만원을 넘으면 공제를 받지 못해 등록 67만 2천원, 미등록 84만원이 됩니다. 지방소득세 10%는 별도입니다.
등록임대는 세액감면을 다시 받습니다
조세특례제한법 제96조는 소형주택 임대사업자의 소득세를 감면합니다. 분리과세를 선택한 경우에도 감면을 적용합니다.
| 임대 호수 | 단기(4년) | 장기일반·공공지원 |
|---|---|---|
| 1호 | 30% | 75% |
| 2호 이상 | 20% | 50% |
감면 요건(조세특례제한법 시행령 제96조)은 다섯 가지입니다.
- 지자체와 세무서에 모두 등록
- 국민주택규모 이하(다가구는 가구당)
- 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하
- 임대료 증가율 5% 이하
- 1호 이상을 4년(장기일반·공공지원 10년) 이상 임대
감면은 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 적용합니다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 냅니다(농어촌특별세법 제5조). 감면을 받으려면 신고할 때 감면신청서를 내야 하고, 신고하지 않아 세무서가 결정하거나 기한후신고를 하면 감면을 받지 못합니다(조세특례제한법 제128조 제2항). 2026 세제개편안에 감면율을 호수와 관계없이 정비하는 안이 있지만 국회 통과 전이어서 현행 감면율로 계산합니다.
감면을 받은 사업자는 감가상각비를 필요경비로 계상해야 하는 것으로 보아, 나중에 그 주택을 양도할 때 감가상각 의제액만큼 취득가액에서 차감합니다(소득세법 시행령 제68조).
의무기간 요건을 갖추지 못하면 추징합니다
등록임대로 받은 혜택은 정해진 기간을 임대하지 않으면 추징하고, 이자상당액을 더합니다(소득세법 제64조의2 제3항·제4항, 조세특례제한법 제96조 제2항).
| 혜택 | 추징 기준(현행 조문) |
|---|---|
| 세액감면 | 1호 이상을 4년(장기일반·공공지원 10년) 이상 임대하지 않은 경우 |
| 경비율·공제 차이 | 해당 임대주택을 10년 이상 임대하지 않은 경우 |
세액감면은 주택마다가 아니라 사업자 단위로 판단합니다. 임대개시일부터 4년(10년)이 되는 달까지 매월 말 1호 이상을 실제 임대한 개월 수가 43개월(108개월) 이상이면 기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다(조세특례제한법 시행령 제96조 제3항). 장기일반으로 감면받고 4년 이상 10년 미만만 임대한 경우는 감면세액의 60%를 추징합니다(같은 조 제6항).
2020년 8월 18일 민간임대주택법 개정으로 장기 의무임대기간이 8년에서 10년으로 바뀌면서 세법의 기간도 바뀌었습니다. 2020년 상반기에 시행 중이던 조문은 세액감면 4년(장기 8년), 경비율·공제 차이 4년이었으므로 등록 시점에 적용되는 규정을 확인합니다. 민간임대주택법에 따른 자동말소나 임차인 동의를 받은 자진말소는 추징하지 않습니다.
사업자등록을 하지 않으면 가산세가 있습니다
주택임대사업자가 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 사업 개시일부터 등록 신청 직전일까지 수입금액의 0.2%를 가산세로 냅니다(소득세법 제81조의12). 산출세액이 없어도 부과합니다.
자주 묻는 질문
Q. 2주택인데 전세로만 줬습니다. 세금을 내야 하나요?
A. 2주택은 보증금에 대한 간주임대료를 원칙적으로 과세하지 않습니다. 다만 2026년부터는 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채의 보증금 합계가 12억원을 넘으면 과세합니다. 월세가 있으면 그 월세는 과세 대상입니다.
Q. 월세가 1년에 1,000만원인데 등록하면 세금이 없나요?
A. 다른 종합소득금액이 2천만원 이하라면 등록임대는 필요경비 600만원과 공제 400만원을 차감해 과세표준이 0원이 됩니다. 미등록이면 과세표준 300만원에 대해 42만원(14%)을 냅니다.
Q. 감면은 신청하지 않아도 자동으로 되나요?
A. 신고할 때 감면신청서를 내야 합니다. 신고하지 않아 세무서가 결정하거나 기한후신고를 하면 감면을 받지 못합니다.
근거 법령
- 소득세법 제12조 제2호 나목, 제14조 제3항 제7호, 제25조, 제64조의2, 제81조의12
- 소득세법 시행령 제8조의2, 제53조, 제68조, 제122조의2
- 조세특례제한법 제96조, 제128조 제2항, 시행령 제96조
- 농어촌특별세법 제5조