주택임대소득과 건강보험료, 보험료에 반영되는 소득과 등록임대 경감 40%·80%
은퇴 뒤 월세를 받기 시작했더니 자녀의 건강보험 피부양자 자격을 상실하거나 지역보험료가 늘었다는 상담이 많습니다. 분리과세를 선택한 주택임대소득도 건강보험료 소득에 반영되고, 그 소득은 세법의 분리과세 계산 방식 그대로 산정합니다. 그래서 등록임대는 필요경비율 60%와 공제 400만원 덕분에 반영 소득이 작아집니다. 2020년 12월 31일까지 등록을 마친 임대사업자는 늘어난 보험료를 40%(장기 80%) 경감받는 제도가 있었지만 적용 기간이 정해져 있어 단기임대는 대부분 종료되는 시점입니다. 2026년 10월 현재 법령과 고시 기준입니다.
분리과세 임대소득도 보험료에 반영됩니다
건강보험료를 매길 때 반영하는 소득에는 사업소득이 포함되고, 사업소득은 전액 반영합니다(국민건강보험법 시행령 제41조, 시행규칙 제44조 제2항). 주택임대소득은 사업소득입니다. 분리과세를 선택해 종합소득세 신고에서 제외되더라도 보험료 소득에서는 제외되지 않습니다.
분리과세 주택임대소득을 보험료 소득으로 계산하는 방법은 소득세법 제64조의2 제2항을 그대로 따릅니다(국민건강보험법 시행규칙 제44조 제1항 제3호 단서).
| 구분 | 반영 소득 |
|---|---|
| 등록임대 | 수입금액 - 수입금액 × 60% - 400만원 |
| 미등록 | 수입금액 - 수입금액 × 50% - 200만원 |
공제(400만원·200만원)는 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 적용합니다. 세법 계산은 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세에 정리했습니다.
가상 예시로 1년 동안 월세 2,000만원을 받는 경우를 보면, 등록임대는 2,000만원 - 1,200만원 - 400만원 = 400만원, 미등록은 2,000만원 - 1,000만원 - 200만원 = 800만원이 보험료 소득에 반영됩니다. 반영 소득이 0원이 되는 수입금액은 등록 1,000만원, 미등록 400만원까지입니다.
보험료는 1월부터 10월분은 전전년도 소득, 11월과 12월분은 전년도 소득으로 계산합니다(국민건강보험법 시행령 제41조 제3항). 임대를 시작한 해와 보험료가 오르는 시점 사이에 시차가 있습니다.
피부양자 자격을 상실할 수 있습니다
피부양자는 소득·재산 요건을 갖춰야 유지됩니다(국민건강보험법 시행규칙 별표 1의2). 소득요건은 소득 합계 연 2천만원 이하이면서 사업소득이 없어야 합니다. 사업자등록이 없고 사업소득이 연 500만원 이하이면 사업소득이 없는 것으로 보는 예외가 있지만, 주택임대소득이 있는 경우는 이 예외에서 제외됩니다. 그래서 주택임대로 보험료 반영 소득이 발생하면 사업자등록 여부와 관계없이 피부양자 자격을 잃고 지역가입자가 될 수 있습니다.
상실 시점은 원칙적으로 공단이 요건을 충족하지 않는다고 확인한 날의 다음 날입니다(시행규칙 제2조 제3항 제9호). 사업소득 발생 사실과 금액을 공단에 신고한 경우는 사업소득이 발생한 달의 다음 달 말일, 신고하지 않았는데 공단이 확인한 경우는 그 달 말일에 상실한다는 특칙이 있습니다(같은 항 제10호·제11호).
등록임대사업자 보험료 경감은 기간이 정해져 있습니다
보건복지부 「건강보험료 경감 대상자 고시」 제6조는 등록임대사업자의 보험료를 경감합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 분리과세 주택임대소득(수입금액 2천만원 이하인 사람의 주택임대소득)이 있는 가입자 중 조세특례제한법 제96조 세액감면 대상자 |
| 등록 시점 | 지자체와 세무서 등록을 모두 2020년 12월 31일 이전에 마친 경우 |
| 경감률 | 임대소득 때문에 증가하거나 새로 부담하게 된 보험료의 40%(공공지원·장기일반 80%) |
| 적용 기간 | 2019년 소득분 보험료부터, 임대개시일부터 4년(장기 8년)이 되는 날이 속하는 해의 소득분 보험료까지 |
| 환수 | 4년(장기 8년) 이상 임대하지 않으면 경감액 환수 |
새로 등록하는 사업자는 대상이 아닙니다. 2020년에 단기임대를 시작했다면 2024년 소득분 보험료, 곧 2026년 10월분 보험료까지가 마지막이어서 대부분 종료되는 시점입니다. 장기일반으로 등록했다면 2028년 무렵 소득분까지 남아 있을 수 있습니다. 고시가 정한 분리과세 주택임대소득은 수입금액 2천만원 이하인 사람의 주택임대소득이므로(소득세법 제14조 제3항 제7호), 종합과세를 선택했는지는 경감 대상 판단 기준이 아닙니다.
경감 대상인지, 언제 종료되는지는 국민건강보험공단에서 개인별로 확인합니다. 장기일반의 경감 기간(8년)은 세법상 장기 의무임대기간(2020년 8월 18일 이후 10년)과 다르므로, 등록 시점에 따라 공단 판단을 확인해야 합니다.
확인할 것
- 임대 수입금액과 다른 종합소득금액으로 보험료 반영 소득을 계산합니다.
- 등록임대 요건(지자체·세무서 등록, 임대료 5% 이하)을 갖췄는지 확인합니다. 반영 소득이 미등록보다 작아집니다.
- 피부양자라면 소득요건을 넘는지 확인하고, 상실 시점에 맞춰 지역보험료를 준비합니다.
- 2020년 이전 등록 사업자는 공단에서 경감 적용 기간이 남았는지 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 분리과세를 선택하면 건강보험료에는 반영되지 않나요?
A. 반영됩니다. 분리과세 주택임대소득도 사업소득으로 보험료 소득에 포함되고, 세법의 분리과세 계산 방식으로 금액을 정합니다.
Q. 지금 임대사업자로 등록하면 보험료 경감을 받나요?
A. 받지 못합니다. 경감은 지자체와 세무서 등록을 2020년 12월 31일까지 모두 마친 사업자가 대상입니다. 다만 등록하면 필요경비율 60%와 공제 400만원이 적용돼 보험료 반영 소득 자체가 줄어듭니다.
Q. 경감받다가 임대를 그만두면 어떻게 되나요?
A. 4년(장기 8년) 이상 임대하지 않으면 경감받은 보험료를 환수합니다.
근거 법령·고시
- 국민건강보험법 시행령 제41조, 시행규칙 제2조 제3항, 제44조, 별표 1의2
- 보건복지부 「건강보험료 경감 대상자 고시」 제6조
- 소득세법 제14조 제3항 제7호, 제64조의2 제2항