법인이 조정대상지역 주택을 장기일반임대 등록하면 종부세 합산배제가 안 되나요
법인이 조정대상지역 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제가 막힌다고 알려져 있습니다. 맞습니다. 다만 이 제외는 조정대상지역에 있는 동안의 문제이지 영구적인 낙인이 아닙니다. 조정대상지역이 해제되면 그 이후 납세의무 성립분부터 다른 요건을 갖추면 합산배제를 받을 수 있습니다(서면-2022-부동산-4613, 2023.3.21.). 아파트가 아닌 매입임대주택을 전제로 정리했습니다. 현행(시행 2026-07-01) 기준입니다.
종부세 합산배제와 법인의 장기일반임대주택
매입임대주택 중 장기일반민간임대주택은 공시가격(수도권 6억·비수도권 3억 이하)·10년 이상 임대·임대료 증액 5% 제한 요건을 갖추면 종합부동산세 합산배제를 받습니다(종부령 제3조 제1항 제8호 가목). 다만 나목 각 호에 해당하면 제외되는데, 법인이 걸리는 것이 나목 2)입니다.
법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
제외의 조건은 두 가지가 '모두' 맞아야 합니다
나목 2)가 걸리려면 다음 두 가지가 동시에 성립해야 합니다.
- 법인이 조정대상지역 공고일 이후에 사업자등록등을 신청했을 것
- 그 주택이 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택일 것
두 번째 조건인 '조정대상지역에 있는지'는 과세기준일(매년 6월 1일)을 기준으로 판단합니다. 그래서 조정대상지역이 해제되면 이 조건이 무너지고, 나목 2)의 제외에서 벗어납니다.
조정대상지역이 해제되면 — 국세청 해석
국세청은 이 점을 명확히 했습니다.
과세기준일 현재 조정대상지역에 있는 주택으로서 그 조정대상지역 공고 후에 임대사업자 등록 또는 주택임대업 사업자등록을 신청한 장기일반민간임대주택은 종부령 제3조 제1항 제8호에 따른 합산배제에서 제외된다. 다만, 조정대상지역의 지정 해제 공고가 있은 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 같은 항 본문 및 제8호의 요건을 갖춘 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있다.
즉 조정대상지역이라는 사유로 제외됐던 주택도, 그 지역이 해제되면 해제 이후 도래하는 과세기준일부터 다시 합산배제 대상이 될 수 있습니다.
질문 두 가지에 답하면
| 상황 | 결론 |
|---|---|
| 조정대상지역 해제 후 임대등록 | 등록 시점에 조정대상지역이 아니므로 나목 2) 미해당. 공시가격·임대기간·임대료 요건 충족 시 합산배제 가능 |
| 지정 중 등록했다가 이후 해제 | 지정 기간에는 합산배제 제외. 해제 공고 이후 납세의무 성립분(다음 과세기준일)부터 요건 충족 시 합산배제 가능. 영구 배제 아님 |
정리하면, 공고일 이후 등록했다는 사실 자체가 주택에 영구적으로 따라붙는 것은 아닙니다. 나목 2)는 '조정대상지역에 있는' 주택을 겨냥한 규정이라, 조정대상지역에서 벗어나면 제외 사유도 사라집니다.
실무에서 새겨둘 점
- 아파트는 처음부터 제외입니다. 2020년 7월 11일 이후 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 나목 3)으로 별도 배제되므로, 합산배제는 아파트가 아닌 주택(다세대·다가구·오피스텔 등)이어야 합니다.
- 요건은 공시가격(임대개시일 또는 최초 합산배제신고 과세기준일 기준 수도권 6억·비수도권 3억 이하), 10년 이상 계속 임대, 임대료 증액 5% 이내입니다. 조정대상지역 쟁점을 넘겨도 이 요건은 별도로 갖춰야 합니다.
- 합산배제는 과세기준일 6월 1일, 합산배제 신고기간 9월 16일~9월 30일로 관리합니다. 조정대상지역 지정·해제 여부도 과세기준일 시점을 기준으로 확인하세요.
- 조정대상지역은 수시로 바뀌므로, 등록 시점의 지정 여부만 볼 것이 아니라 양도·보유 계획과 함께 과세기준일마다 상태를 점검하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 법인이 취득한 뒤 그 지역이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 조정대상지역이 해제된 다음에 장기일반민간임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제를 받을 수 있나요?
A. 받을 수 있습니다. 나목 2)는 '조정대상지역 공고일 이후 등록한 조정대상지역에 있는 주택'을 제외하는데, 해제 후에 등록하면 등록 시점에 조정대상지역이 아니므로 여기에 해당하지 않습니다. 공시가격·10년 임대·임대료 5% 제한 등 다른 요건을 갖추면 합산배제가 가능합니다(아파트 제외).
Q. 지금 조정대상지역으로 지정돼 있는데 임대사업자 등록을 하면, 나중에 해제돼도 계속 합산배제에서 빠지나요?
A. 영구히 빠지는 것은 아닙니다. 지정된 기간에는 합산배제에서 제외되지만, 조정대상지역 지정 해제 공고 이후에 납세의무가 성립하는 분(해제 후 도래하는 과세기준일)부터는 다른 요건을 갖추면 합산배제를 적용받을 수 있습니다(서면-2022-부동산-4613).
Q. 아파트를 장기일반민간임대주택으로 등록해도 합산배제가 되나요?
A. 되지 않습니다. 2020년 7월 11일 이후 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 종부령 제3조 제1항 제8호 나목 3)에 따라 합산배제에서 제외됩니다. 합산배제는 아파트가 아닌 매입임대주택을 전제로 합니다.
Q. 조정대상지역 쟁점만 넘기면 무조건 합산배제인가요?
A. 아닙니다. 조정대상지역 제외(나목 2)를 벗어나더라도, 공시가격 한도(수도권 6억·비수도권 3억 이하), 10년 이상 계속 임대, 임대료 증액 5% 이내라는 본래의 합산배제 요건을 모두 갖춰야 합니다.
관계 법령
- 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호(합산배제 임대주택은 과세표준 합산 대상에서 제외)
- 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 가목(장기일반민간임대주택 합산배제 요건: 공시가격·10년 임대·임대료 5% 제한)
- 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 나목 2)(법인이 조정대상지역 공고일 이후 등록한 조정대상지역 소재 장기일반민간임대주택은 제외)·나목 3)(2020.7.11 이후 아파트 임대 민간매입임대주택은 제외)
- 서면-2022-부동산-4613(2023.3.21., 부동산납세과-760): 조정대상지역 지정 해제 공고 이후 납세의무 성립분부터 요건을 갖추면 합산배제 적용 가능