종합부동산세 합산배제, 어떤 주택이 빠지고 언제 신고하나요
등록 임대주택이나 사원용 주택 등 일정 주택은 신고하면 종합부동산세 과세표준에서 빠집니다. 이를 합산배제라고 합니다. 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이고, 대상 주택이 있어도 이 기간에 신고하지 않으면 합산배제를 받지 못합니다. 현행(시행 2026-01-01) 기준입니다.
합산배제란 무엇인가요
종합부동산세는 사람별로 보유한 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤, 공제액(1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원)을 빼고 남는 금액에 매깁니다. 합산배제는 특정 주택을 이 합산 대상에서 아예 빼주는 제도입니다.
빠지는 주택이 많을수록 과세표준이 줄어, 종부세가 크게 달라질 수 있습니다.
가상 예시: 본인 거주 주택 1채(공시가격 10억원)와 등록 임대주택 2채(각 공시가격 3억원)를 가진 경우, 임대주택 2채를 합산배제받으면 거주 주택 1채만 놓고 1세대 1주택 기준으로 판정됩니다. 신고를 놓쳐 3채가 모두 합산되면 과세표준이 크게 늘어납니다. (실제 세액은 개별 요건에 따라 달라지는 가상 예시입니다.)
신고기간은 9월 16일 ~ 9월 30일입니다
합산배제 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 주택 보유현황을 신고하여야 한다.
합산배제는 자동으로 적용되지 않습니다. 국세청 홈택스나 서면으로 합산배제 신고서를 내야 합니다. 한 번 신고한 뒤에는 소유·임대 현황에 변동이 없으면 그 다음 해부터는 다시 신고하지 않아도 됩니다. 반대로 현황이 바뀌면 다시 신고해야 합니다.
어떤 주택이 합산배제 대상인가요
합산배제 대상: ① 등록 임대주택(민간·공공), ② 종업원 기숙사·사원용 주택, ③ 주택건설사업자의 미분양주택, ④ 가정어린이집용 주택 등.
개인에게 가장 흔한 경우는 등록 임대주택입니다. 그 밖에 사원용 주택, 미분양주택, 어린이집용 주택도 요건을 갖추면 대상입니다.
① 등록 임대주택 요건
등록 임대주택이 합산배제되려면 대체로 다음을 모두 갖춰야 합니다(시행령 제3조).
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 등록 | 임대사업자 등록 + 사업자등록 |
| 공시가격 | 매입임대 수도권 6억·수도권 밖 3억 이하 / 건설임대 9억 이하 |
| 임대기간 | 등록 유형에 따라 대체로 5~10년 이상 계속 임대 |
| 임대료 | 임대료 증가율 연 5% 이하 |
다만 2020년 7월 11일 이후 등록한 아파트 매입임대주택은 제외됩니다. 등록 시점과 유형(장기·단기, 매입·건설)에 따라 요건이 달라 개별 확인이 필요합니다. 상속으로 임대주택을 이어받아 계속 임대하는 경우에는 돌아가신 분의 임대기간을 합산합니다.
② 사원용 주택·미분양·가정어린이집
임대주택이 아니어도 합산배제되는 주택이 있습니다(시행령 제4조).
- 사원용 주택: 종업원에게 무상이나 낮은 값에 제공하는 회사 소유 주택으로, 국민주택규모(전용 85㎡) 이하이거나 공시가격 6억원 이하. 다만 사용자의 친족이나 주주인 임원에게 제공하는 주택은 제외합니다.
- 기숙사: 건축법상 기숙사.
- 미분양주택: 사업계획승인이나 건축허가를 받은 주택건설사업자가 지어서 아직 팔지 못한 미분양주택.
- 가정어린이집용 주택: 인가·위탁받은 어린이집으로 사용하며, 고유번호를 받은 뒤 5년 이상 계속 운영하는 주택.
요건을 못 지키면 배제·추징될 수 있습니다
임대료 증가율 5% 요건을 어기면, 해당 연도를 포함해 연속 2개 과세연도까지 합산배제에서 빠집니다(시행령 제3조 제8항). 의무임대기간을 채우지 못하고 중간에 팔거나 등록이 말소되면 그동안 합산배제받은 부분이 문제가 될 수 있으니, 요건 유지가 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q. 신고를 놓치면 어떻게 되나요?
A. 9월 30일까지 신고하지 않으면 그 해 합산배제를 받지 못하고, 해당 주택이 종부세 과세표준에 합산됩니다. 대상이어도 신고가 없으면 적용되지 않습니다.
Q. 매년 신고해야 하나요?
A. 아닙니다. 최초로 신고한 뒤 내용에 변동이 없으면 다음 해부터는 다시 신고하지 않아도 됩니다. 소유·임대 현황이 바뀌면 그때 다시 신고합니다.
Q. 아파트도 합산배제가 되나요?
A. 2020년 7월 11일 이후 등록한 아파트 매입임대주택은 제외됩니다. 그 전에 등록했거나 건설임대 등 다른 유형이면 요건에 따라 달라지니 확인이 필요합니다.
Q. 가정어린이집을 운영하는 집도 대상인가요?
A. 인가·위탁받은 어린이집으로 사용하고 고유번호를 받은 뒤 5년 이상 계속 운영하면 합산배제 대상이 될 수 있습니다.
Q. 공시가격이 조금 넘으면 아예 안 되나요?
A. 공시가격 기준을 넘으면 그 주택은 합산배제 대상에서 빠집니다. 매입임대는 수도권 6억·수도권 밖 3억, 건설임대는 9억이 기준입니다.