등록임대사업자 임대보증금 보증 가입 의무, 미가입 과태료와 말소·세금 추징까지
임대사업자로 등록한 주택은 임대보증금 반환을 보증하는 보증상품에 가입해야 합니다. 건설임대만이 아니라 매입임대도 모두 대상이고, 원칙은 보증금 전액입니다. 가입하지 않으면 기간에 따라 보증금의 5~10% 과태료(상한 3천만원)가 부과되고, 구청의 가입 요구에 계속 응하지 않으면 등록이 직권말소될 수 있습니다. 말소되면 감면받은 지방세 추징 등 세금 문제로 이어집니다. 2026년 10월 현재 법령 기준입니다.
가입 대상과 시점
임대사업자는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택 등 같은 항 각 호의 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다. 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. (요지)
| 구분 | 적용 시점 |
|---|---|
| 2020년 8월 18일 이후 새로 등록한 주택 | 등록 당시부터 |
| 2020년 8월 18일 당시 이미 등록돼 있던 매입임대주택 | 2021년 8월 18일 이후 체결한 임대차계약부터 |
| 2023년 10월 2일 이후 등록을 신청하는 경우 | 등록일에 존속 중인 계약이 있으면 등록 신청일까지 가입 |
유예는 사업자가 아니라 주택 단위로 적용합니다. 2020년 8월 18일 당시 등록돼 있던 일반 매입임대주택이 대상이고, 건설임대, 같은 단지에서 100호 이상 임대하는 매입임대 등 제49조 제1항 제1호부터 제3호까지의 주택은 해당하지 않습니다(법률 제17482호 부칙 제4조). 이 유예는 계약을 "체결"한 날을 기준으로 봅니다. 2021년 8월 18일 이후 계약을 체결했다면 임대 개시일이 그 전이어도 가입해야 한다는 법제처 해석이 있습니다(법제처 21-0481). 가입한 보증은 등록이 말소되는 날까지, 임대 중이라면 그 임대차계약이 끝나는 날까지 유지해야 합니다.
전액이 원칙이고 일부 보증은 요건이 까다롭습니다
보증대상은 임대보증금 전액입니다. 다음 요건을 모두 갖춘 경우에만 담보권 설정금액과 보증금을 더한 금액에서 주택가격의 60%를 뺀 금액 이상으로 일부만 보증할 수 있습니다(제49조 제3항).
- 근저당권이 세대별로 분리돼 있을 것
- 선순위 권리가 해소돼 있을 것
- 임차인이 전세권을 설정했거나 대항요건과 확정일자를 갖췄을 것
- 임차인이 일부 보증에 동의했을 것
주택가격은 공시가격에 고시 비율을 곱한 금액이나 보증회사 기준으로 산정하고, 2025년 6월 4일부터 감정평가는 다른 방법으로 산정할 수 없거나 이의신청이 인정된 경우에만 보충적으로 적용합니다(시행령 제39조).
가입하지 않아도 되는 경우
- 보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제금 이하이고 임차인이 미가입에 동의한 경우
- 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하고, 그 공공주택사업자가 보증 가입 등 보증금 회수 조치를 한 경우
- 임차인이 보증회사의 전세보증에 가입했고 임대사업자가 그 보증수수료를 전부 지급한 경우
보증수수료는 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담합니다. 납부는 임대사업자가 하고, 임차인 부담분은 임대료에 포함해 고지서에 표시합니다(시행령 제40조).
미가입 과태료
2022년 1월 15일부터 형벌이 과태료로 바뀌었습니다(제67조 제5항). 그 전 위반에는 종전 벌칙(2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금)을 적용합니다.
| 미가입 기간 | 과태료 |
|---|---|
| 3개월 이하 | 보증금의 5% |
| 3개월 초과 6개월 이하 | 보증금의 7% |
| 6개월 초과 | 보증금의 10% |
어느 경우든 총액은 3천만원을 넘지 않습니다(시행령 별표3). 사정에 따라 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있지만 법정 상한을 넘지 못합니다.
등록이 직권말소되면 세금 문제로 이어집니다
시장·군수·구청장은 다음 경우 임대사업자 등록을 말소할 수 있습니다(민간임대주택법 제6조 제1항 제14호, 시행령 제5조).
- 3회 이상 보증 가입을 요구했는데도 가입하지 않은 경우
- 보증대상 금액이 있는데 없다며 가입하지 않은 경우
- 면제 사유가 아닌데 면제를 이유로 가입하지 않은 경우
직권말소는 "할 수 있다"는 재량 규정이고, 말소하기 전에 청문을 거칩니다(제6조 제2항). 청문 통보를 받으면 7일 안에 임차인에게 그 사실을 알려야 합니다(같은 조 제4항). 말소되면 세제혜택의 전제 요건을 갖추지 못하게 됩니다.
| 혜택 | 말소 시 |
|---|---|
| 재산세 감면 | 의무임대기간 중 말소되면 감면 사유 소멸일부터 소급해 5년분 추징(지방세특례제한법 제31조의3 제5항) |
| 취득세 감면 | 의무임대기간 중 말소되면 추징 |
| 주택임대소득 감면 | 의무임대기간 미충족으로 추징 가능 |
| 양도세 특례(거주주택 비과세·중과배제·장기보유특별공제 특례) | 임대기간 요건 충족 여부를 말소 사유별로 따로 검토 |
양도세 특례 요건에는 보증 가입 자체가 포함돼 있지 않습니다. 다만 직권말소는 임차인 동의 자진말소처럼 세법이 말소 특례로 인정하는 사유가 아니어서, 임대기간 요건을 갖추지 못한 상태라면 특례를 받지 못할 수 있습니다. 지방세 감면과 추징은 등록 임대주택 취득세·재산세 감면에, 임대소득 감면은 주택임대소득 2천만원 이하 분리과세에 정리했습니다.
확인할 것
- 등록 시점과 각 임대차계약의 체결일을 확인해 가입 대상 계약을 정리합니다.
- 보증금 전액 가입이 어렵다면 일부 보증 요건 네 가지를 모두 갖췄는지 확인합니다.
- 최우선변제금 이하 보증금이면 임차인 동의서를 받아 둡니다.
- 가입이 늦었다면 미가입 기간을 줄일수록 과태료율이 낮아지므로 바로 가입합니다.
- 보증서 사본을 구청에 제출하고 임차인에게 교부합니다.
자주 묻는 질문
Q. 2019년에 등록한 빌라도 보증에 가입해야 하나요?
A. 2021년 8월 18일 이후 체결한 임대차계약부터 가입해야 합니다. 그 전에 체결한 계약은 다음 계약을 체결할 때부터 적용합니다.
Q. 보증금이 적은데도 가입해야 하나요?
A. 보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제금 이하이고 임차인이 동의하면 가입하지 않아도 됩니다.
Q. 가입하지 않으면 세금에도 영향이 있나요?
A. 미가입 자체가 양도세 특례 요건은 아니지만, 가입 요구에 3회 이상 응하지 않아 등록이 직권말소되면 재산세 5년분 추징 등 세제 불이익이 생길 수 있습니다.
근거 법령
- 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제1항 제14호·제2항, 제49조, 제67조 제5항, 부칙(법률 제17482호) 제4조
- 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제5조, 제38조~제40조, 별표3
- 지방세특례제한법 제31조의3