법인 오피스텔 종부세, 조정대상지역 지정 전에 임대사업자 등록과 사업자등록을 모두 신청해야 합산배제됩니다
법인이 오피스텔을 취득해 주택임대사업자로 등록했다면 종합부동산세는 세 단계를 차례로 따져야 답이 나옵니다. 오피스텔 재산세가 주택분으로 나오는지, 다음으로 합산배제를 받는지, 받지 못하면 법인 세율로 얼마가 나오는지입니다. 법인은 조정대상지역 지정 뒤에 등록을 신청하면 합산배제를 받지 못하므로 같은 오피스텔이라도 등록 신청일이 지정 전이냐 후냐에 따라 종합부동산세가 0원이 되기도 하고 수백만원이 되기도 합니다.
1단계: 재산세가 주택분으로 나오는지부터 확인합니다
종합부동산세법은 주택을 「지방세법」 제104조 제3호의 주택으로 정합니다(종합부동산세법 제2조 제3호). 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라 보통 건축물로 재산세를 부과하지만, 공부와 사실상의 현황이 다르면 사실상의 현황에 따라 부과하므로(지방세법 제106조 제3항) 주거용으로 사용하면 주택으로 부과될 수 있습니다. 그래서 종합부동산세도 재산세가 어떻게 부과됐는지를 따라갑니다.
주택분 재산세가 과세되지 아니하는 오피스텔에는 주택분 종합부동산세가 과세되지 아니하며
재산세 고지서가 건물분·토지분(업무용)으로 나왔다면 주택분 종합부동산세는 없습니다. 주택분으로 나왔다면 다음 단계로 넘어갑니다. 임대주택으로 등록했거나 재산세 과세대상 변동신고를 한 오피스텔은 주택분으로 부과될 수 있으므로 7월 고지서로 확인합니다.
2단계: 법인도 합산배제 대상입니다
법인이 매입한 오피스텔을 장기일반민간임대주택으로 등록하면 다음 요건을 모두 갖춘 경우 종합부동산세 과세표준 합산에서 빠집니다(종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 가목). 오피스텔은 전용면적 120㎡ 이하이고 전용 입식부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춰야 임대주택으로 등록할 수 있습니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조 제2호).
- 임대개시일(또는 최초로 합산배제 신고를 한 해의 6월 1일) 공시가격 수도권 6억원·수도권 밖 3억원 이하
- 10년 이상 계속 임대
- 임대보증금·임대료 증가율 5% 이하
- 6월 1일 현재 지방자치단체 임대사업자 등록과 세무서 주택임대업 사업자등록을 하고 임대 중일 것(같은 조 제1항 본문)
- 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고(종합부동산세법 제8조 제3항)
세무서 사업자등록은 형식 요건으로 엄격하게 판단합니다. 부동산임대업으로만 사업자등록을 해 두고 주택임대업은 2024년에야 부업종으로 추가한 법인은 2020·2021년분 합산배제를 받지 못했습니다(조심 2025서1481, 2025.11.6.).
조정대상지역 지정 뒤에 등록을 신청한 법인은 제외됩니다
법인에는 개인에게 없는 제외 규정이 하나 더 있습니다.
법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택
여기서 "사업자등록등"은 지방자치단체 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록 두 가지를 함께 가리킵니다(같은 항 제1호 단서). 개인은 조정대상지역 주택을 언제 취득했는지로 판단하지만 법인은 언제 등록을 신청했는지로 판단합니다.
반대로 읽으면 조정대상지역으로 지정되기 전에 두 등록을 모두 신청한 법인은 과세기준일 현재 그 지역이 조정대상지역이더라도 이 제외 규정에 해당하지 않습니다. 둘 중 하나라도 지정 뒤에 신청하면 제외됩니다. 한 법인은 기준일인 2020년 6월 17일에 시청에 등록신청서를 제출했습니다. 세무서 주택임대업 사업자등록정정신고는 6월 24일에 해서 합산배제를 받지 못했습니다(조심 2025전1686, 2026.3.24.). 법인은 지자체 신청서로 세무서 사업자등록이 함께 처리되지 않으므로 두 신청일을 따로 확인합니다.
서울은 서초·강남·송파·용산구와 나머지 21개 구의 기준일이 다릅니다.
- 서초·강남·송파·용산구: 2017년 8월 3일 지정 후 해제된 적이 없어 "이미 공고된 조정대상지역"입니다. 2020년 6월 18일 이후 법인이 등록을 신청한 장기일반 매입임대는 이 규정에 해당합니다.
- 그 밖의 21개 구: 2023년 1월 5일 해제됐다가 2025년 10월 16일 다시 지정됐습니다. 국세청은 지정 공고가 여러 차례 있으면 해제로 실효된 공고가 아니라 과세기준일 현재 유효한 공고를 기준으로 본다고 해석합니다(서면-2025-부동산-3811, 2025.10.31.). 해제 기간에 두 등록을 모두 신청했다면 재지정 공고 전 신청입니다.
조정대상지역이 나중에 해제되면 해제 이후 과세기준일분부터 다시 합산배제를 받을 수 있다는 국세청 해석이 있습니다. 이 부분은 법인이 조정대상지역 주택을 장기일반임대로 등록하면 종부세 합산배제가 적용되지 않나요?에 정리했습니다.
3단계, 합산배제를 못 받으면 법인 세율로 계산합니다
법인 주택분 종합부동산세는 개인과 계산 구조가 다릅니다.
- 기본공제 0원(종합부동산세법 제8조 제1항 제2호). 개인은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖에는 9억원을 공제합니다.
- 공정시장가액비율 60%(같은 법 시행령 제2조의4 제1항)
- 세율: 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율(같은 법 제9조 제2항 제3호)
- 세부담 상한 적용 없음(같은 법 제10조 단서)
- 종합부동산세액의 20%를 농어촌특별세로 납부(농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호)
공제가 없으므로 오피스텔 1채만 있어도 종합부동산세가 나옵니다.
가정 사례로 계산하면
A법인이 서울(서초·강남·송파·용산구 외 지역)의 전용 24㎡ 오피스텔을 매입해 장기일반(10년)으로 등록하고 임대합니다. 법인이 보유한 주택은 이 오피스텔 1채이고 주택분 시가표준액은 1억 5천만원이라고 가정합니다. 재산세 공제는 계산에서 제외했습니다.
시나리오 ① 2025년 7월 등록(지정 전 신청)
- 시청 임대사업자 등록과 세무서 주택임대업 사업자등록을 모두 7월에 신청
- 공시가격 6억원 이하, 임대료 증액 5% 이하 등 요건을 지키고 9월에 합산배제 신고
- 종합부동산세 0원
시나리오 ② 2025년 11월 등록(지정 후 신청)
- 제8호 나목 2)에 해당해 합산배제 제외
- 과세표준: 1억 5천만원 × 60% = 9,000만원
- 종합부동산세: 9,000만원 × 2.7% = 243만원
- 농어촌특별세: 48만 6천원
- 합계 291만 6천원(재산세 공제 전)
같은 오피스텔을 개인이 1채만 보유하고 있다면 공시가격이 기본공제(12억원 또는 9억원)에 못 미쳐 종합부동산세가 없습니다.
2026년 세제개편안대로라면
정부의 2026년 세제개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 다음과 같이 바꿉니다. 국회 심의 중이라 확정된 내용은 아닙니다.
- 법인 기본공제: 없음 그대로
- 과세대상: 1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억원 초과, 그 밖은 9억원 초과일 때 과세(종합부동산세법 제7조 제1항 개정안)
- 공정시장가액비율: 60%에서 70%로. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2027년 70%, 2028년 이후 80%
- 법인 세율: 2027년 3.5%(2주택 이하)·5.0%(3주택 이상), 2028년 이후 5.0% 단일
개편안 자료에는 법인이 과세대상 9억원 기준과 공정시장가액비율 구분에 어떻게 드는지 따로 적혀 있지 않습니다. 9억원 기준이 법인에도 적용되면 시나리오 ②의 법인은 2027년부터 종합부동산세 과세대상이 아닙니다. 적용되지 않고 조정대상지역 주택 보유자 구분에 든다고 가정하면 다음과 같습니다.
- 2027년: 1억 5천만원 × 70% × 3.5% = 367만 5천원, 농어촌특별세 포함 441만원
- 2028년: 1억 5천만원 × 80% × 5.0% = 600만원, 농어촌특별세 포함 720만원
어느 쪽인지는 국회에서 확정되는 법률 조문으로 확인합니다.
시나리오 ①처럼 합산배제를 받는 오피스텔은 개편안이 통과돼도 과세표준에 들어가지 않습니다. 개편안 전체 내용은 2026 세제개편으로 종합부동산세가 어떻게 바뀌나요?를 참고하시면 됩니다.
확인할 것
- 7월 재산세 고지서에 오피스텔이 주택분으로 나왔는지
- 시청 임대사업자 등록 신청일과 세무서 주택임대업 사업자등록(정정) 신청일이 각각 조정대상지역 지정일보다 앞서는지
- 오피스텔 소재지가 서초·강남·송파·용산구인지(이 4개 구는 2020년 6월 18일 이후 법인이 등록을 신청한 장기일반 매입임대가 제외)
- 임대개시일 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인지
- 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 했는지(신고 시기는 종합부동산세 합산배제, 어떤 주택이 제외되고 언제 신고하나요? 참고)
- 법인 보유 주택이 3채 이상이 되는지(3채 이상이면 5.0%)
- 6월 1일 현재 실제로 임대 중인지
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔 재산세가 업무용으로 나오는데 임대등록을 해야 하나요?
재산세가 주택분으로 부과되지 않는 오피스텔에는 주택분 종합부동산세가 없습니다(종합부동산세과-18). 합산배제는 주택분으로 과세되는 주택을 과세표준에서 빼는 제도라 업무용으로 부과되는 동안에는 합산배제를 따질 일이 없습니다. 다만 등록이나 변동신고로 주택분이 되면 그때부터 위 세 단계를 따집니다.
Q. 지정 뒤에 등록한 오피스텔은 계속 합산배제를 받지 못하나요?
제외 규정은 6월 1일 현재 조정대상지역에 있는 주택에 적용됩니다. 지역이 해제되면 해제 공고 이후 납세의무가 성립하는 분부터 다른 요건을 갖춰 합산배제를 받습니다(서면-2022-부동산-4613).
Q. 6년 단기로 등록하면 달라지나요?
2025년 6월 4일 이후 등록한 단기(6년) 매입임대도 합산배제 대상이지만 공시가격 기준이 수도권 4억원·수도권 밖 2억원으로 낮고, 법인이 조정대상지역 지정 뒤에 등록을 신청하면 제외되는 규정도 같습니다(종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제11호).
Q. 세무서 사업자등록은 나중에 해도 되나요?
합산배제는 6월 1일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 법인에 적용합니다. 6월 1일 현재 임대를 시작한 법인이 9월 30일까지 사업자등록을 하면 6월 1일 현재 등록한 것으로 봅니다(종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 후단). 조정대상지역 제외 여부는 사업자등록 신청일로도 판단하므로, 지정 전에 시청 등록만 하고 세무서 신청을 미루면 합산배제를 받지 못할 수 있습니다(조심 2025전1686).
근거 법령
- 종합부동산세법 제2조 제3호, 제8조 제1항·제3항, 제9조 제2항·제3항, 제10조
- 종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항, 제3조 제1항 제8호·제11호
- 지방세법 제106조 제3항, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제2조 제2호
- 농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호
- 종합부동산세과-18(2011.7.1.), 서면-2022-부동산-4613(2023.3.21.), 서면-2025-부동산-3811(2025.10.31.)
- 조심 2025서1481(2025.11.6.), 조심 2025전1686(2026.3.24.)