내 집 1채에 다른 집 부속토지까지 있으면, 종부세 1세대 1주택자 공제를 받을 수 있나요?
부모님 집의 땅 지분을 증여나 상속으로 받았다면 종부세에서는 그 땅도 주택으로 보아 과세합니다. 그래도 내 명의 1주택과 그 땅을 내가 함께 가지면 1세대 1주택자로 보아 12억원을 공제하고, 따로 신청할 필요도 없습니다. 같은 땅이 배우자나 같은 세대원 명의라면 1세대 1주택자에서 제외되고 각자 9억원 공제로 계산합니다. 혼인한 지 10년이 안 된 부부라면 시행령의 별도 세대 규정부터 봅니다. 부속토지를 누구 명의로 두었는지에 따라 공제액과 세액공제가 함께 달라집니다(종합부동산세법 제8조 제4항 제1호).
부속토지 명의별로 달라지는 종부세
건물 주인과 땅 주인이 다른 주택이라면 그 땅이 '다른 주택의 부속토지'입니다. 부모님이 사는 단독주택의 땅만 자녀가 가진 경우가 대표적입니다. 아래 설명은 부모님과 세대가 다른 자녀를 전제로 합니다. 부모님과 생계를 같이하는 한 세대라면 건물을 가진 부모님도 세대원이어서 판정이 달라집니다. 60세 이상 부모님을 모시려고 합가했다면 합가한 날부터 10년 동안은 본인 세대와 부모님 세대를 각각 1세대로 보며, 부모님 중 한 분만 60세 이상이어도 이 특례를 적용합니다(종합부동산세법 시행령 제1조의2 제5항).
| 다른 주택 부속토지를 가진 사람 | 종부세 결과 |
|---|---|
| 1주택을 가진 본인 | 1세대 1주택자, 12억원 공제, 세액공제는 부속토지분을 빼고 적용 |
| 배우자나 같은 세대원 | 1세대 1주택자 아님, 각자 9억원 공제, 세액공제 없음 |
| 집 없이 부속토지만 가진 사람 | 실무상 1세대 1주택자로 보지 않음, 9억원 공제 |
| 혼인 10년이 안 된 배우자 | 해석이 정해지지 않음, 혼인일부터 확인 |
땅만 가져도 종부세에서는 주택
건물과 땅 주인이 다르면 재산세는 그 주택 전체 세액을 건물과 땅의 시가표준액 비율로 나눠 각자에게 부과합니다(지방세법 제107조 제1항 제2호). 땅 주인도 주택분 재산세 납세의무자가 되고, 종부세법은 주택분 재산세 납세의무자를 그대로 종부세 납세의무자로 정합니다.
과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
대법원도 부속토지만 가진 사람이 주택분 재산세 과세대상인 '주택'을 소유한 것으로 판단했습니다(대법원 2012.6.28. 선고 2010두23910 판결). 2025년 귀속분을 다툰 최근 사건도 결론이 같습니다. 서울 아파트 2채를 가진 사람의 강원도 임야 안에 남의 집이 서 있었고, 임야 가운데 주택 연면적의 5배인 176.55㎡가 그 집 부속토지로 잡혔습니다. 부속토지분 재산세가 2천원에 못 미쳐 실제로 걷지 않았는데도 조세심판원은 그 땅을 주택 수에 넣어 3주택 세율을 적용한 처분을 유지했습니다(조심 2026소1506, 2026.7.21.).
종부세의 '주택' 여부는 재산세 과세구분을 따릅니다. 허가나 사용승인 없이 주거용으로 쓰는 면적이 건물 전체 면적의 절반 이상이면 재산세는 그 건물 전체를 주택으로 보지 않고 땅을 일반 토지로 봅니다(지방세법 제106조 제2항 제2호의2). 이렇게 분류된 땅은 주택분 종부세 대상이 아니므로, 무허가 건물이 선 땅이라면 재산세 과세내역에 '주택'으로 잡혔는지에 따라 결론이 달라집니다.
본인이 함께 가지면 1세대 1주택자로 봅니다
④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.
- 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우
이 조문을 실무에 적용할 때 확인할 점은 네 가지입니다.
- 1주택과 부속토지를 한 사람이 함께 가져야 합니다. 국세청도 세대원 중 1인이 함께 소유하는 경우에 1세대 1주택자로 본다고 회신했습니다(서면-2022-부동산-2530, 2022.7.8.).
- 국세청은 부속토지 개수도 따지지 않습니다. 같은 회신에 '주택부속토지의 개수와 상관없음'이라고 적혀 있습니다. 대법원은 이 규정을 부속토지 1개를 가진 경우로 설명한 적이 있습니다(2010두23910). 부속토지가 2곳 이상인데 12억원 공제가 적용되지 않았다면 이 지점이 쟁점입니다.
- 신청하지 않아도 적용됩니다. 9월 16일부터 30일까지 신청하라는 같은 조 제5항은 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택(제2호부터 제4호까지)만 대상으로 합니다.
- 앞쪽의 1주택이 부속토지만이면 안 됩니다. 조문 괄호에서 이 경우를 제외했고, 실무에서도 집 없이 부속토지만 가진 사람은 1세대 1주택자로 보지 않아 9억원을 공제합니다.
나머지 요건은 일반 1세대 1주택자와 같아서, 그 주택을 가진 사람이 소득세법상 거주자여야 하고 다른 세대원은 주택을 갖고 있지 않아야 합니다(종합부동산세법 시행령 제2조의3 제1항). 이 판정에서는 땅을 증여로 받았는지 상속으로 받았는지를 따지지 않습니다.
세액공제에서는 부속토지분을 뺍니다
고령자 세액공제는 1세대 1주택자로 보는 사람이라도 부속토지분 산출세액을 제외한 금액에 공제율을 곱합니다.
⑦ 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자가 제8조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 제6항에도 불구하고 해당 1세대 1주택자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 다음 각 호에 해당하는 산출세액(공시가격합계액으로 안분하여 계산한 금액을 말한다)을 제외한 금액에 제6항의 표에 따른 연령별 공제율을 곱한 금액으로 한다.
- 제8조제4항제1호에 해당하는 경우: 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)분에 해당하는 산출세액
장기보유 공제(같은 조 제9항)도 같은 방식으로 부속토지분 세액을 덜어낸 뒤 공제율을 곱하고, 두 공제율을 합쳐 80%까지라는 한도(같은 조 제5항)는 그대로 적용합니다.
공시가격 15억원 아파트를 15년 넘게 가진 만 70세 소유자에게 부모님 집 부속토지 몫 3억원이 함께 잡혔다면 계산은 이렇습니다. 재산세 공제와 세부담 상한, 농어촌특별세는 뺐습니다.
- 과세표준: (18억원 − 12억원) × 공정시장가액비율 60% = 3억 6천만원
- 산출세액: 150만원 + 6천만원 × 0.7% = 192만원
- 부속토지분 세액: 192만원 × 3억원/18억원 = 32만원
- 세액공제: (192만원 − 32만원) × 80% = 128만원 (고령자 40%와 장기보유 50%를 더해 한도 80%)
- 종부세: 192만원 − 128만원 = 64만원
부속토지분을 덜어내지 않고 192만원 전체에 80%를 적용하면 세액공제가 153만 6천원이 되어 종부세가 38만 4천원으로 나옵니다. 맞는 금액 64만원보다 25만 6천원 적습니다. 고지서를 검토할 때는 세액공제를 계산한 기준 금액에서 부속토지분 세액이 제외되었는지를 대조합니다.
배우자 명의라면 1세대 1주택자에서 제외됩니다
조세심판원은 종부세가 세대별이 아니라 개인별로 합산해 과세하므로 1세대 1주택자인지도 개인별로 따져야 한다고 보아, 1주택과 다른 주택의 부속토지를 세대원이 각각 가지면 1세대 1주택자로 보지 않습니다(조심 2021서1892, 2021.5.27., 조심 2015서0693 같은 뜻). 앞의 국세청 회신도 한 사람이 함께 가져야 1세대 1주택자로 봅니다.
최근 결정에서는 땅의 크기도 고려하지 않았습니다. 청구인은 아파트 1채, 배우자는 무허가 건물이 선 토지의 지분 0.17%를 가졌고, 그 지분의 재산세는 과세표준 0원으로 실제 부과도 없었습니다. 그래도 심판원은 1주택과 다른 주택의 부속토지를 세대원이 각각 소유하면 9억원을 공제한다며 청구를 기각했습니다(조심 2026소0902, 2026.6.17.). 무허가 건물의 땅이라는 주장에는, 지자체가 재산세에서 그 땅을 주택 부속토지로 구분했고 종부세는 그 구분에 명백한 잘못이 없으면 따라야 한다고 답했습니다.
대법원 2010두23910도 배우자가 부속토지를 가진 사안에서 아파트 소유자를 세액공제 대상 1세대 1주택자에서 뺐습니다. 그런데 이 사건은 제8조 제4항이 신설되기 전인 2008년 귀속분입니다. 이 판결은 새 조항을 '1세대의 세대원들이' 1주택과 다른 주택의 부속토지 '1개'를 가진 경우를 1세대 1주택자에 넣는 취지라고 설명했습니다. '세대원들이'라는 문구는 배우자 명의까지 포함하는 것으로도 읽혀, 심판원 입장과 그대로 맞물리지는 않습니다.
앞의 숫자에서 부속토지만 배우자 명의로 바꿔 다시 계산합니다.
- 본인: (15억원 − 9억원) × 60% = 3억 6천만원, 산출세액 192만원, 세액공제 없음
- 배우자: 3억원에서 9억원을 빼면 0보다 작아 종부세 없음
- 부부 합계 192만원으로, 본인 명의일 때보다 128만원 많습니다
시행령은 혼인한 날부터 10년 동안 혼인한 사람별로 각각 1세대로 봅니다(종합부동산세법 시행령 제1조의2 제4항). 혼인 10년 이내 부부라면 배우자의 부속토지가 본인 세대의 판정에 들어가지 않는다고 읽을 여지가 있습니다. 다만 부속토지를 두고 이 규정을 직접 판단한 해석은 아직 나오지 않았으므로, 혼인일부터 확인한 뒤 판단해야 합니다.
부부 공동명의 집이라면 납세의무자를 고르는 문제
부부가 1주택을 공동으로 가졌다면 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 계산을 받는 특례가 있습니다. 시행령은 이 특례에도 부속토지 단서를 두었습니다.
다만, 제3항에 따른 공동명의 1주택자의 배우자가 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 소유하고 있는 경우는 제외한다.
납세의무자로 정한 사람의 배우자가 부속토지를 가지면 특례를 받지 못하고, 부부가 그 부속토지를 공동으로 가진 경우에도 특례를 받지 못합니다(서면-2022-부동산-5365, 2025.12.3.). 반대로 납세의무자와 부속토지 소유자가 같은 사람이면 특례를 받을 수 있습니다(서면-2022-부동산-2661, 2022.6.24.).
납세의무자는 부부가 합의로 정합니다(시행령 제5조의2 제3항). 부속토지가 한쪽 명의라면 그 사람을 납세의무자로 정했을 때만 특례 대상이 됩니다. 특례를 신청할지는 부부가 각자 9억원씩 공제받는 개별 납부와 세액을 비교해 정하고, 신청 기간은 9월 16일부터 30일까지입니다(종합부동산세법 제10조의2 제2항).
세율을 정할 때의 주택 수
세율을 정할 때의 주택 수는 1세대 1주택자 판정과 별도로 판단합니다. 제8조 제4항이 적용되지 않는 사람이라면 2022년 이후 심판원 결정은 세율을 고를 때 부속토지 1곳도 주택 1채로 계산합니다(조심 2026소1506 등). 2019년 귀속분에는 2주택 이하 세율로 고쳐 준 결정도 있었습니다(조심 2020중2189, 2020.12.2.). 심판원은 제8조 제4항이 '제1항을 적용할 때' 쓰는 규정이라 세율 판단에 끌어오기 어렵다고 본 적이 있습니다(조심 2022인3130, 2022.5.30., 법인 사안).
2주택 이하와 3주택 이상의 세율은 과세표준 12억원까지 같습니다. 12억원을 넘는 첫 구간부터 2주택 이하는 1.3%, 3주택 이상은 2.0%를 적용합니다(종합부동산세법 제9조 제1항). 1주택과 부속토지 1곳이면 어떻게 계산해도 2주택 이하 세율입니다. 1세대 1주택자로 보는 사람이 부속토지를 2곳 이상 가졌을 때 3주택 이상 세율이 적용되는지는 정면으로 판단한 결정이 아직 없고, 과세표준이 12억원을 넘는 경우에만 세액 차이가 발생합니다.
세율을 정하는 주택 수에서 제외하는 부속토지도 있습니다(시행령 제4조의3 제3항 제3호).
- 권원 없이 지은 무허가 주택의 부속토지(다목): 땅을 쓸 권원이 없는 사람이 허가나 신고 없이 지어 사용 중인 주택의 부속토지입니다. 땅 주인의 승낙을 받고 지은 집처럼 권원이 있는 사람이 지은 집은 허가를 받지 않았어도 여기에 들지 않습니다.
- 상속받은 주택(나목): 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나, 지분율이 40% 이하이거나, 지분만큼의 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택입니다. 부속토지만 상속받은 경우에도 이 규정이 적용되는지는 해석이 정해지지 않았습니다.
어느 쪽이든 보유현황 신고기간인 9월 16일부터 30일까지 서류를 내야 하고, 다음 해부터는 바뀐 내용이 없으면 다시 내지 않아도 됩니다(같은 조 제4항). 이 조항은 세율을 정할 때의 주택 수 규정이라, 앞의 0.17% 지분 사건에서도 심판원은 무허가 건물의 땅이라는 사정을 1세대 1주택자 판정에 반영하지 않았습니다.
흔히 잘못 아는 네 가지
- "땅만 있으니 주택이 아니다." 재산세에서 주택 부속토지로 분류됐다면 재산세가 소액이라 고지되지 않았어도 종부세에서는 주택입니다. 무허가 주거 면적이 건물의 절반 이상이어서 재산세가 땅을 일반 토지로 봤다면 주택분에서 제외됩니다.
- "1세대 1주택자 특례니까 신청해야 한다." 제1호는 신청 대상이 아닙니다. 부속토지 때문에 신청이 필요한 경우는 부부 공동명의 특례를 받을 때입니다.
- "세대 단위로 보니 가족 누구 명의든 같다." 1주택을 가진 본인 명의여야 합니다. 혼인 10년이 지난 배우자 명의라면 같은 땅이어도 1세대 1주택자가 아닙니다.
- "양도세에서도 똑같이 센다." 양도소득세는 반대로, 다른 세대 주택의 부속토지만 가진 것을 주택 수에 넣지 않습니다. 건물과 땅 주인이 다른 주택의 양도세는 부모님 땅에 지은 내 집을 팔면 땅까지 비과세되나요?에 정리했습니다.
명의를 바꾸기 전에 확인할 것
배우자 명의 부속토지를 1주택을 가진 본인 앞으로 옮기면 제8조 제4항 제1호의 요건은 갖춰집니다. 그 대신 아래 비용과 세금을 함께 부담합니다.
- 기준일: 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 명의로 판단합니다.
- 이전 비용: 부부 사이 증여라도 취득세가 부과되고, 배우자 증여재산공제를 넘는 부분에는 증여세가 과세됩니다. 조정대상지역 주택이라면 증여 취득세 중과에 해당하는지도 확인합니다.
- 나중에 양도할 때: 배우자에게 증여받은 땅을 10년 안에 양도하면 양도차익을 배우자가 처음 취득한 가액으로 계산합니다(소득세법 제97조의2 제1항).
- 세액공제 여부: 60세 미만이고 보유 5년 미만이라 세액공제를 받지 못하면 남는 차이는 과세표준뿐입니다. 위 예에서 세액공제가 없다면 본인 명의와 배우자 명의 모두 192만원으로 같습니다. 배우자 명의일 때는 배우자도 9억원을 따로 공제받기 때문입니다. 2026년 귀속 현행 기준으로는 부속토지 몫이 3억원을 넘으면 배우자 명의 쪽 과세표준 합계가 오히려 작아집니다.
- 세대와 혼인일: 부모님과 한 세대인지(합가했다면 합가일), 혼인한 지 10년이 지났는지에 따라 판정이 달라집니다.
2027년 이후 개편안에서는
2026년 9월 1일 국무회의에서 의결된 정부안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 1세대 1주택자 기본공제를 거주하면 14억원, 거주하지 않으면 12억원으로 나눕니다. 1세대 1주택자가 아닌 개인의 기본공제도 9억원에서 '4억원 + 5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계'로 바꿉니다. 산식대로라면 거주하는 주택 없이 부속토지만 가진 배우자는 4억원만 공제받습니다.
공정시장가액비율은 60%에서 70%로 올리고, 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 사람(1세대 1주택자 제외)은 2028년부터 80%를 적용합니다. 세액공제는 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꾸는데, 2027년에는 둘 중 높은 공제율을, 2028년부터는 거주기간 공제만 적용합니다. 금액 한도도 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 새로 둡니다. 주택 수에 따라 세율을 달리하는 방식은 2028년부터 없앱니다. 다른 주택 부속토지를 함께 가진 1세대 1주택자 규정과 세액공제에서 부속토지분 세액을 빼는 규정은 그대로 둡니다.
정부안은 국회 심사 중이고, 공정시장가액비율의 구체 비율은 시행령 개정도 거쳐야 합니다. 2026년 귀속분은 현행 기준(12억원·9억원·60%)으로 계산하며, 위에서 본 명의별 비교도 이 기준으로 했습니다. 개편안대로 바뀌면 배우자 공제가 줄어 그 비교가 달라집니다. 개편안 전체는 2026 세제개편으로 종합부동산세가 어떻게 바뀌나요?에 정리했습니다.
자주 묻는 질문
Q. 받은 땅 지분이 아주 작고 재산세도 나오지 않았습니다. 그래도 주택으로 세나요?
주택으로 봅니다. 0.17% 지분에 재산세 과세표준이 0원이던 사건에서도 심판원은 그 땅을 다른 주택의 부속토지로 보았습니다(조심 2026소0902). 그 사건은 배우자 명의여서 1세대 1주택자에서 제외되었습니다. 1주택을 가진 본인 명의라면 제8조 제4항 제1호를 적용받습니다.
Q. 부속토지가 두 곳 이상이어도 12억원 공제를 받나요?
국세청 회신 기준으로는 받습니다. 국세청은 부속토지 개수와 상관없이 1주택과 함께 한 사람이 가지면 1세대 1주택자로 본다고 회신했습니다(서면-2022-부동산-2530). 다만 대법원은 이 규정을 부속토지 1개를 가진 경우로 설명한 적이 있습니다(2010두23910). 세율을 정하는 주택 수에서도 부속토지를 빼고 1주택으로 보는지는 정해지지 않았습니다. 이 차이는 과세표준이 12억원을 넘을 때만 세액에 드러납니다.
Q. 부부 공동명의 아파트가 있고, 아내 명의로 시댁 주택의 땅 지분이 있습니다. 공동명의 특례를 받을 수 있나요?
아내를 납세의무자로 정하면 받을 수 있습니다. 남편을 납세의무자로 정하면 납세의무자의 배우자가 부속토지를 가진 경우가 되어 특례 대상에서 제외됩니다(종합부동산세법 시행령 제5조의2 제2항 단서, 서면-2022-부동산-2661). 납세의무자는 부부 합의로 정하고, 각자 9억원씩 공제받는 개별 납부와 세액을 비교한 뒤 9월 16일부터 30일까지 신청합니다.
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