다주택자가 빌라를 추가 취득해 임대 등록하면, 주택 수에서 빠지는지는 세목마다 다릅니다
이미 여러 채를 가진 세대가 빌라를 추가 취득해 임대 등록해도, 그 빌라가 주택 수에서 빠지는지는 세목마다 따로 정합니다. 취득세는 취득일 주택 수로 세율을 정하고, 종부세는 6월 1일 현재 합산배제 요건으로, 양도세는 다른 주택을 양도할 때 중과 주택 수로 봅니다. 등록 하나로 세 세목의 주택 수가 함께 줄지는 않습니다. 2026년 10월 현행 법령 기준입니다.
세목별로 한 번에 보면
| 세목 | 등록 임대 빌라가 주택 수에서 빠지는지 | 판정 시점 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 소형 비아파트를 2027.12.31.까지 취득하고 60일 안에 등록하면 빠짐(소형 신축 최초 취득은 등록 없이 빠짐) | 그 빌라 취득일 | 지방세법 시행령 제28조의4 제2항 |
| 종합부동산세 | 합산배제 요건을 갖추면 과세표준 합산과 세율 주택 수에서 빠짐(조정대상지역 신규 취득분 제외) | 매년 6월 1일, 합산배제 신고 | 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항, 제4조의3 제3항 |
| 양도소득세 중과 | 이미 지어진 빌라는 빠지지 않음(소형 신축은 제12호로 제외). 그 빌라 자체는 요건을 갖추면 중과배제 | 양도일 | 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 |
취득세는 취득일에 판정하고, 등록은 60일 안에
취득세 중과는 취득일 현재 주택 수로 세율을 정합니다. 임대 등록만으로 주택 수에서 빠지는 규정은 없고, 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하는 소형 주택에 한시 특례가 있습니다.
제1항 전단에도 불구하고 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 취득하는 경우 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 제외하고 1세대가 국내에 소유하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔의 수를 말한다.
이미 지어진 빌라를 취득하는 경우(제2호)의 요건은 셋입니다.
- 다가구주택(호수별 전용면적이 구분 기재된 것)·연립주택·다세대주택·도시형 생활주택일 것
- 전용면적 60㎡ 이하, 취득당시가액 수도권 6억원·그 밖 3억원 이하일 것
- 취득일부터 60일 안에 임대사업자로 등록하고 그 주택을 임대주택으로 등록할 것
2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받은 신축 소형 주택을 같은 기간에 최초로 유상승계취득하는 경우(제1호)는 등록 요건 없이 같은 특례를 적용합니다. 특례 주택은 그 뒤 다른 주택을 취득할 때도 주택 수에 넣지 않습니다(같은 조 제6항 제7호). 다만 임대의무기간 중 임대 외 용도로 사용하거나 매각·증여한 경우, 민간임대주택법 제43조 제4항이 정한 사유가 아닌 이유로 등록이 말소된 경우에는 제2호 특례에서 빠집니다.
주택 수에서 빼는 것은 취득하는 빌라 하나입니다. 가상 사례로 3주택 세대가 요건을 갖춘 빌라를 취득해 60일 안에 등록하면 주택 수는 3개로 봅니다.
| 빌라 소재지 | 특례 없이(4주택) | 특례 적용(3주택으로 판정) |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 12% | 12%(3주택 이상) |
| 조정대상지역 밖 | 12%(4주택 이상) | 8%(3주택) |
조정대상지역은 3주택부터 12%라서, 이미 3주택인 세대에게는 세율이 달라지지 않습니다. 인구감소지역에서 2026년 1월 1일부터 12월 31일까지 임대 목적으로 취득하고 60일 안에 등록한 주택은 중과에서 따로 제외하고, 임대에 쓰는 동안 주택 수에서도 뺍니다(같은 영 제28조의2 제18호, 제28조의4 제6항 제1호 나목). 2026년 지방세제 개편안은 이 기한을 2027년 12월 31일까지 늘리는 안을 담았고, 아직 확정 전입니다.
종부세는 합산배제를 받아야 주택 수에서도 빠집니다
종부세는 합산배제 요건을 갖춘 임대주택을 과세표준 합산에서 빼고, 3주택 이상 세율을 정하는 주택 수에서도 뺍니다(종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 제3호 가목). 종부세 세율 주택 수는 세대 전체가 아니라 납세의무자 본인이 가진 주택으로 판정합니다. 빌라를 매입해 등록하면 등록 유형별 요건은 이렇습니다.
| 등록 유형 | 임대기간 | 공시가격(임대개시일 등 기준) | 조정대상지역 신규 취득 |
|---|---|---|---|
| 장기일반민간임대(제3조 제1항 제8호) | 10년 이상 | 수도권 6억원·밖 3억원 이하(30호 미만) | 합산배제 안 됨 |
| 단기민간임대 6년(같은 항 제11호) | 6년 이상 | 수도권 4억원·밖 2억원 이하 | 합산배제 안 됨 |
두 유형 모두 임대료 증가율 5% 이하가 요건이고, 6월 1일 현재 임대 중이면서 세무서 사업자등록을 마쳐야 합니다(보유현황 신고기간 종료일까지 등록하면 인정, 같은 조 제1항). 합산배제 신고도 해야 합니다(같은 조 제9항). 임대료 증가율 요건을 어기면 그 과세연도를 포함해 연속 2개 과세연도 동안 합산배제에서 빠집니다(같은 조 제8항). 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 조정대상지역 주택을 새로 취득해 등록하면 어느 유형이든 합산배제 대상에서 빠집니다. 조정대상지역 공고일 이전에 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 이 제외 규정을 적용하지 않습니다.
양도세 중과 주택 수에는 들어갑니다
양도세 중과는 다른 주택을 양도할 때 세대가 가진 주택 수로 판정합니다.
법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.
주택 수에서 빼는 것은 괄호의 제1호와 제12호뿐입니다. 제1호는 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시의 군과 읍·면 지역은 포함)에 있고 양도 당시 기준시가 3억원 이하인 주택입니다. 장기임대주택(제2호)은 이 괄호에 없어 주택 수에 들어가고, 그 임대주택을 양도할 때만 중과 대상에서 빠집니다. 이미 지어진 빌라는 등록해도 다른 주택을 양도할 때 주택 수가 줄지 않습니다.
제12호 가목은 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 준공된 전용 60㎡ 이하 비아파트(취득가액 수도권 6억원·밖 3억원 이하)를 같은 기간에 취득한 소형 신축주택입니다. 이 요건을 갖추면 등록과 관계없이 주택 수에 넣지 않고, 종부세 세율 주택 수에서도 같은 요건으로 뺍니다(종합부동산세법 시행령 제4조의3 제3항 제3호 바목). 그 밖의 요건은 재정경제부령(시행규칙)으로 정하므로 따로 확인합니다.
빌라 자체를 양도할 때의 중과배제도 조정대상지역 신규 취득분에는 적용하지 않습니다(제2호 마목 1)·아목 4)). 요건별 정리는 조정대상지역 임대주택에 있습니다.
계약 전에 확인할 것
- 빌라의 전용면적·취득가액과 준공 시기(2024년 1월 10일 이후 신축인지), 다가구주택이면 호수별 면적 기재 여부
- 빌라가 조정대상지역·인구감소지역에 있는지
- 취득일부터 60일 안에 지자체 임대주택 등록을 마칠 수 있는지
- 등록 유형(장기 10년·단기 6년)별 공시가격·기준시가 요건과 임대료 5% 제한
- 종부세 세무서 사업자등록, 합산배제 신고 기한, 납세의무자 본인 명의 주택 수
세목마다 판정 시점과 요건이 달라 한 세목 기준으로 결정하면 다른 세목에서 결과가 달라질 수 있습니다. 취득 전에 세대 전체 주택 현황으로 세 세목을 함께 따지는 검토는 유료 상담으로 진행하며, 수수료는 수수료 안내에 공개해 두었습니다. 취득세 주택 수 기본 규칙은 취득세 주택 수 계산에 정리했습니다.
근거 법령
- 지방세법 제13조의2 제1항 제2호·제3호
- 지방세법 시행령 제28조의2 제18호, 제28조의4 제2항·제6항 제7호
- 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호·제11호·제8항·제9항, 제4조의3 제3항 제3호 가목·바목
- 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제1호·제2호·제12호
자주 묻는 질문
Q. 빌라를 사고 몇 달 뒤 임대 등록하면 취득세 주택 수에서 빠지나요?
빠지지 않습니다. 이미 지어진 소형 빌라 특례는 취득일부터 60일 안에 임대주택 등록까지 마쳐야 적용합니다.
Q. 임대 등록한 빌라가 있으면 다른 집을 양도할 때 양도세 주택 수가 줄어드나요?
이미 지어진 빌라라면 줄지 않습니다. 양도세 중과 주택 수는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 괄호의 제1호·제12호 주택만 빼고, 등록 임대주택은 주택 수에 넣습니다. 2024년 이후 준공된 소형 신축을 같은 기간에 취득했다면 제12호 해당 여부를 따로 봅니다.
Q. 조정대상지역 빌라를 단기 6년으로 등록하면 종부세 합산배제가 되나요?
1주택 이상을 가진 세대가 새로 취득한 조정대상지역 주택이면 단기 6년 유형도 합산배제 대상에서 빠집니다. 조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 지급했다면 따로 확인합니다.