상가·사무실 건물의 종합부동산세, 건물은 대상이 아니고 부속토지만 80억원 공제 뒤 과세됩니다
상가나 사무실 건물을 보유해도 건물에는 종합부동산세가 부과되지 않습니다. 종부세는 주택과 토지에만 과세하고, 업무용 건물은 그 부속토지만 봅니다. 부속토지는 별도합산과세대상이라 한 사람이 가진 별도합산 토지의 공시가격 합계가 80억원을 넘어야 종부세가 부과됩니다. 그런데 같은 상가 대지라도 일부가 종합합산과세대상으로 분류되면 공제가 5억원으로 줄어 종부세가 부과될 수 있습니다. 2026년 10월 현행 종합부동산세법·지방세법 기준입니다.
종부세는 주택과 토지에만 부과합니다
종합부동산세법은 주택분(제7조)과 토지분(제11조)만 과세합니다. 상가·사무실·공장 같은 비주거용 건물은 재산세만 납부하고 종부세 과세대상에는 들어가지 않습니다. 한 동의 건물을 주거와 주거 외 용도로 함께 쓰면 주거 부분과 면적비율로 나눈 그 부속토지는 주택으로 봅니다(지방세법 제106조 제2항 제1호).
토지분은 지방세법의 재산세 과세대상 구분을 그대로 가져옵니다.
토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제106조제1항제1호에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조제1항제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다.
농지·목장용지처럼 분리과세대상인 토지는 종부세가 없고(도로는 재산세 비과세입니다), 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조).
| 구분 | 대표 토지 | 공제·세율 |
|---|---|---|
| 별도합산 | 상가·사무실·공장 부속토지(기준면적 이내) | 80억원 공제, 0.5~0.7% |
| 종합합산 | 나대지·잡종지, 별도합산에서 빠진 부속토지 | 5억원 공제, 1~3% |
| 분리과세 | 농지·목장용지, 읍·면·산업단지·공업지역 공장용지 등 | 과세 안 함 |
공제는 납세의무자별로 전국의 같은 유형 토지 공시가격을 합산한 뒤 합니다(종합부동산세법 제12조 제1항, 제13조). 별도합산 토지 공시가격 합계가 80억원 이하이면 종부세가 없고, 종합합산 토지 합계가 5억원 이하여도 마찬가지입니다. 공정시장가액비율은 토지분이 100%이고(같은 법 시행령 제2조의4 제2항), 과세표준 금액에 대해 부과된 토지분 재산세는 산출세액에서 공제합니다(같은 법 제14조 제3항·제6항).
상가 대지가 종합합산으로 분류되는 세 경우
건물 부속토지 가운데 별도합산이 되는 범위는 지방세법 시행령 제101조가 정하고, 그 범위에서 빠진 부분은 종합합산과세대상이 됩니다(지방세법 제106조 제1항 제1호).
건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지 가. 법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지
첫째, 기준면적을 넘는 부분입니다. 별도합산은 건물 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 면적까지만 인정합니다. 배율은 준주거·상업지역 3배, 일반주거·공업지역·미계획지역 4배, 전용주거지역 5배, 녹지지역 7배이고 도시지역 밖은 7배입니다(같은 조 제2항). 마당이 넓은 단층 건물은 이 면적을 넘기 쉽습니다. 다만 「주차장법 시행령」 제6조에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지는 따로 별도합산으로 봅니다(같은 조 제3항 제11호).
둘째, 건물값이 땅값의 2%에 못 미치는 경우입니다. 오래된 저층 건물이 비싼 땅에 있으면 건물 시가표준액이 토지 시가표준액의 2%에 미달할 수 있습니다. 이때는 건물 바닥면적만 별도합산으로 남고 바닥면적 밖 토지는 종합합산이 됩니다.
셋째, 허가나 사용승인(임시사용승인 포함) 없이 쓰는 건물의 부속토지도 별도합산에서 제외됩니다(같은 조 제1항 단서).
공장 부속토지는 특별시·광역시·시지역이면 별도합산이지만, 읍·면 지역과 산업단지·공업지역의 공장 부속토지는 공장입지기준면적 안에서 분리과세대상이라 종부세가 없습니다(같은 조 제1항 제1호, 같은 영 제102조 제1항 제1호).
가정 사례: 오래된 2층 상가
개인 한 명이 시지역 상업지역에 2층 상가 한 동을 보유합니다. 대지 1,000㎡의 공시가격 합계가 60억원, 건물 바닥면적은 300㎡, 건물 시가표준액은 1억원이라고 가정합니다. 부설주차장은 없고 다른 토지도 없습니다. 세부담상한과 농어촌특별세는 계산에 넣지 않았습니다.
| 구분 | 건물이 2% 이상일 때 | 건물이 2% 미달일 때 |
|---|---|---|
| 별도합산 면적 | 900㎡(300㎡ × 3배) | 300㎡(바닥면적) |
| 종합합산 면적 | 100㎡(공시가격 6억원) | 700㎡(공시가격 42억원) |
| 별도합산 종부세 | 없음(80억원 이하) | 없음(80억원 이하) |
| 종합합산 과세표준 | 1억원 | 37억원 |
| 종합합산 세액(재산세 공제 전) | 100만원 | 5천900만원 |
이 상가는 토지 시가표준액의 2%가 1억2천만원이라 건물 1억원이 미달합니다. 오른쪽 열에 해당해 종합합산 땅이 42억원이 되고, 과세표준 37억원에 1천500만원과 15억원 초과분 22억원의 2%를 더해 재산세 공제 전 세액이 5천900만원입니다.
종합합산 토지의 45억원 초과 구간 세율을 3%에서 4%로 올리는 종합부동산세법 개정안이 2026년 9월 국무회의에서 정부안으로 의결되어 국회에 제출됐습니다. 2028년 납세의무 성립분부터 적용하는 안입니다. 별도합산 세율은 바뀌지 않습니다.
보유 중 확인할 것
- 토지분 재산세가 종합합산·별도합산 중 어디로 분류됐는지 확인합니다. 종부세는 이 구분을 그대로 씁니다.
- 건물 시가표준액과 토지 시가표준액을 매년 비교합니다. 건물 시가표준액에는 경과연수별 잔존가치율이 반영되고 토지 공시가격은 매년 새로 정해지므로, 처음에는 2% 이상이던 건물도 몇 년 뒤 미달할 수 있습니다.
- 증축·용도변경을 했다면 사용승인을 받았는지 확인합니다.
- 별도합산 토지가 여러 곳이면 전국 합계로 80억원을 넘는지 봅니다.
건물을 새로 짓거나 리모델링할지, 땅을 그대로 둘지는 보유세만이 아니라 양도·상속 때의 세금까지 함께 비교해야 하고, 결과는 보유 토지 구성에 따라 달라집니다. 결정 전에 세무 상담으로 토지별 과세구분과 예상 세액을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 상가 건물을 여러 채 보유하면 건물분 종부세가 나오나요?
나오지 않습니다. 다만 상가들의 부속토지가 모두 별도합산이면 그 공시가격을 합산해 80억원을 넘는 부분에 토지분 종부세가 부과됩니다.
Q. 건물을 헐고 나대지로 두면 어떻게 되나요?
건축물이 없는 토지는 원칙적으로 종합합산과세대상이 되어 공제가 5억원으로 줄어듭니다. 다만 철거된 날부터 1년이 지나지 않은 부속토지는 건축 외의 다른 용도로 쓰지 않으면 철거 전 바닥면적에 배율을 곱한 면적까지 별도합산으로 봅니다. 철거 전 건물이 허가나 사용승인을 받지 않은 건물이었다면 이 규정을 적용하지 않습니다(지방세법 시행령 제103조의2). 철거일과 6월 1일 과세기준일 사이 기간을 먼저 확인합니다.
Q. 부부가 상가를 공동명의로 보유하면 공제도 각자 받나요?
각자 받습니다. 공유 토지는 지분권자가 지분만큼 재산세 납세의무를 지고(지방세법 제107조 제1항 제1호), 종부세는 납세의무자별로 공시가격을 합산하므로 각자 지분 공시가격을 각자의 다른 토지와 합산해 판정합니다.
근거 법령
- 종합부동산세법 제3조, 제7조 제1항, 제11조, 제12조 제1항, 제13조 제1항·제2항, 제14조 제1항·제3항·제4항·제6항
- 종합부동산세법 시행령 제2조의4 제2항
- 지방세법 제106조 제1항·제2항 제1호, 제107조 제1항 제1호, 제109조 제3항 제1호, 제114조, 지방세법 시행령 제101조 제1항·제2항·제3항 제11호, 제102조 제1항 제1호, 제103조의2 제1호
- 2026년 세법개정안(정부안) 종합합산 토지 종합부동산세 세율 조정(종합부동산세법 제14조 제1항, 2028.1.1. 이후 납세의무 성립분)