비거주 부부 공동명의 종부세, 세 가지가 한꺼번에 불리해집니다
개편안대로 확정되면 거주하지 않는 부부 공동명의 1주택은 기본공제, 공정시장가액비율, 세액공제 세 가지가 한꺼번에 불리해집니다. 기본공제 최대치는 18억원에서 9억원으로, 공정시장가액비율은 60%에서 70%로, 세액공제는 보유기간 공제가 사라지고 연령공제만 남습니다(종부법 §8①·§9⑤ 개정안).
종합부동산세는 과세표준에 세율을 곱해 산출세액을 내고, 거기서 세액공제를 빼 납부세액을 정합니다. 과세표준은 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 구합니다. 개편안은 이 계산의 세 항목을 모두 손댑니다. 거주하지 않는 공동명의는 세 항목 모두 불리해집니다.
01. 개편안대로 확정되면 세 가지가 한꺼번에 불리해집니다
| 구분 | 현행 2026년 | 개편안 2028년 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 기본공제 유리한 쪽 | 개별 각 9억원, 합계 18억원 | 특례 9억원, 개별은 합계 8억원 | 개편안 상세본 종부법 §8① |
| 공정시장가액비율 | 60%, 모든 납세자 동일 | 70%, 조정지역 개별 80% | 개편안 상세본 종부령 §2의4 |
| 세액공제 특례 신청 시 | 보유 50% + 연령 40%, 합계 80% 한도 | 연령 40%만, 600만원 한도 | 개편안 상세본 종부법 §9⑤⑧⑨ |
근거 자료: 재정경제부 2026년 세제개편안 상세본 및 문답자료(2026.8.3.). 국회 통과 전 개정안이며, 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다. 세액공제는 15년 이상 보유·70세 기준입니다.
02. 기본공제 최대치가 18억원에서 9억원으로 내려갑니다
현행법은 거주 여부를 따지지 않습니다. 임대를 놓고 다른 곳에 살아도 부부가 각각 9억원씩, 합계 18억원을 공제받습니다(종부법 §8①). 개편안은 여기에 거주 여부를 넣습니다.
1세대 1주택자가 아닌 사람의 9억원은 4억원만 그대로 두고, 나머지 5억원은 보유 주택 공시가격 합계에서 거주주택이 차지하는 비중만큼만 주도록 정하고 있습니다. 살지 않으면 그 비중이 0이라 각 4억원, 합계 8억원이 됩니다.
비거주 공동명의가 받을 수 있는 최대 공제
1세대 1주택자 특례를 신청하면 9억원입니다. 개별 납부 합계 8억원보다 1억원 많습니다. 그래서 비거주 공동명의가 받을 수 있는 기본공제는 최대 9억원입니다. 현행 18억원의 절반입니다. 단독명의 비거주자와 같은 금액이기도 합니다. 부부가 나눠 등기한 효과가 기본공제에서는 사라집니다.
03. 공정시장가액비율은 60%에서 70%로, 조정대상지역이면 80%까지
현행 공정시장가액비율은 60%입니다. 1주택이든 다주택이든 같습니다. 개편안은 법에서 정한 범위의 하한을 70%로 올리고, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자에게는 2028년부터 80%를 적용하도록 하고 있습니다. 여기서 1세대 1주택자는 제외한다는 단서가 붙어 있습니다.
거주하지 않는 공동명의가 개별 납부를 택하면 두 사람 모두 1세대 1주택자가 아닙니다. 조정대상지역 주택이라면 80% 대상에 들어갑니다. 특례를 신청하면 70%입니다. 비조정대상지역이라면 어느 쪽이든 70%입니다.
04. 세액공제가 보유기간에서 거주기간 기준으로 바뀝니다
세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용됩니다(종부법 §9⑤). 개별 납부하는 공동명의는 애초에 대상이 아닙니다. 이 항목의 변화는 특례 신청자에게만 해당합니다.
현행 세액공제는 연령별 공제와 보유기간별 공제를 더해 최대 80%까지 적용합니다. 개편안은 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꿉니다. 2027년에는 보유공제와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하고, 2028년부터는 거주공제만 남깁니다.
15년 보유 70세 비거주자의 공제율
| 연도 | 연령공제 | 보유·거주공제 | 합계 공제율 |
|---|---|---|---|
| 현행 2026년 | 40% | 보유 50% | 80% (한도 적용) |
| 개편안 2027년 | 40% | 보유 25% | 65% |
| 개편안 2028년 | 40% | 거주 0% | 40% |
15년을 보유했어도 거주기간이 0이면 2028년부터 남는 것은 연령공제뿐입니다. 여기에 금액 한도가 더해집니다. 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원을 넘는 세액공제는 개편안대로 확정되면 적용되지 않습니다(종부법 §9⑧⑨ 개정안).
05. 세 가지가 겹치면 숫자가 이렇게 됩니다
비조정대상지역 공시가격 20억원 아파트를 부부가 반씩 갖고, 임대를 놓아 거주하지 않으며, 70세에 15년 보유한 경우입니다. 두 시점 모두 특례를 신청해 유리한 쪽을 택한 기준입니다.
| 구분 | 현행 2026년 | 개편안 2028년 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|
| 과세표준 | 4억 8천만원 | 7억 7천만원 | 종부법 §8① |
| 산출세액 | 276만원 | 581만원 | 종부법 §9① |
| 세액공제 | 221만원 | 232만원 | 종부법 §9⑤ |
| 납부세액 | 55만원 | 349만원 | 차감 후 금액 |
재산세 공제액과 농어촌특별세를 뺀 단순 비교입니다. 공시가격은 두 시점 모두 20억원으로 두었습니다. 실제 고지세액과는 다릅니다.
과세표준이 4억 8천만원에서 7억 7천만원으로 오르고, 세율 구간까지 위로 이동해 산출세액이 두 배 넘게 늘어납니다. 세액공제는 공제율이 80%에서 40%로 절반이 됐는데도 금액이 비슷합니다. 산출세액 자체가 커졌기 때문입니다.
다만 실제 부과 단계에서는 세부담 상한이 걸립니다. 직전연도 재산세와 종합부동산세 합계액의 일정 비율을 넘는 부분은 부과하지 않습니다. 개편안에서 이 상한을 150%에서 200%로 올리도록 정하고 있어(종부법 §10 개정안), 완충 폭은 지금보다 넓어집니다.
06. 확정된 법이 아닙니다
여기까지 적은 개편 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부안입니다. 국회 심의를 거치지 않았고, 시행령 개정도 남아 있습니다. 거주 판정 기준처럼 개편안 문언에 나오지 않는 부분은 시행령 등에서 정해질 것으로 보입니다. 오늘 기준으로 적용되는 법은 기본공제 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원, 공정시장가액비율 60%인 현행 종합부동산세법입니다.
정리하면
개편안대로 확정되면 거주하지 않는 부부 공동명의 1주택은 기본공제, 공정시장가액비율, 세액공제 세 항목이 모두 불리해집니다. 기본공제 최대치는 18억원에서 9억원으로 내려가고, 공정시장가액비율은 60%에서 70%, 조정대상지역에서 개별 납부하면 2028년부터 80%가 적용됩니다. 15년을 보유했어도 거주기간이 없으면 보유공제가 사라져 연령공제만 남습니다. 세 가지가 한꺼번에 움직여 예시 사례에서는 납부세액이 55만원에서 349만원으로 바뀌었습니다.