미분양 종부세 합산배제 7년, 2024년귀속엔 소급되지 않는다
미분양주택은 일정 기간 종합부동산세 합산배제를 받습니다. 2025년 개정으로 그 기간이 5년에서 7년으로 늘자, "그럼 2024년귀속분도 7년으로 봐서 빼 달라"는 청구가 나왔습니다. 조세심판원은 청구를 받아들이지 않았습니다(조심 2026부1006, 기각). 개정 부칙이 2025년 3월 21일 이후 납세의무 성립분부터로 시행 시점을 그은 이상, 그 이전 연도에는 개정 규정이 미치지 않기 때문입니다.
무슨 다툼이었나
주택을 지어 파는 법인이 아파트를 신축했는데 상당수가 미분양으로 남았습니다. 이 미분양주택의 재산세 납세의무가 처음 생긴 날은 2019년 6월 1일입니다. 당시 시행규칙상 종부세 합산배제 기간은 5년(2019년~2023년)이었고, 5년이 지난 2024년귀속분에 종부세가 과세됐습니다.
그런데 2025년 3월 21일 시행규칙이 개정되어 미분양 합산배제 기간이 7년으로 늘었습니다. 법인의 주장은 이렇습니다. "7년이면 2024년도 합산배제 대상이니 그 해 종부세를 취소해 달라."
개정 규정은 '2025년 과세기준일'을 기준으로 삼는다
개정된 시행규칙을 그대로 읽어 보면 답이 보입니다.
「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 … 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 않은 주택. 다만, 가. 2025년도 과세기준일 현재 5년은 경과했으나 7년은 경과하지 않은 경우: 7년
7년 연장은 아무 때나 붙는 것이 아니라, 2025년도 과세기준일(2025년 6월 1일) 현재 5년은 지났고 7년은 안 지난 경우에만 적용됩니다. 이 사건 주택은 2025년 기준으로는 7년 대상이 되지만, 2024년 과세기준일에는 여전히 구 규정(5년)이 적용됩니다.
부칙이 적용 시기를 장래로 못 박았다
개정의 시간적 출발점은 부칙이 정합니다.
제4조 제1호 및 제2호의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따른 시행일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.
개정 규정은 공포일인 2025년 3월 21일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다. 2024년귀속 종부세의 납세의무는 2024년 6월 1일에 이미 성립했으니, 개정 규정이 끼어들 자리가 없습니다. 조세법률주의상 세법은 문언대로 해석하고, 유리하다는 이유만으로 부칙을 넘어 앞당겨 적용하지는 않습니다.
기획재정부도 개정을 안내하며 합산배제 7년은 2025년 1월 1일부터 2026년 12월 31일 사이 성립분에 적용한다고 밝혔습니다. 종부세 납세의무는 해마다 6월 1일에만 생기므로, 이 안내와 부칙의 공포일 기준은 결국 같은 결과에 이릅니다. 둘 다 2025·2026년 귀속만 포함하고 2024년귀속은 함께 빠집니다.
실무에서 새겨둘 점
- 미분양주택 종부세 합산배제 7년 연장은 2025·2026년 귀속분에만 적용됩니다. 2024년귀속은 여전히 5년입니다.
- 준공이 한 해 빨라 5년 차가 2024년에 걸리면 2024년만 과세되고 2025년은 다시 빠지는 결과가 생길 수 있지만, 그 사정만으로 지난 연도까지 되돌려 주지는 않습니다.
- 세 부담을 줄여 주는 개정을 만나면 본문보다 부칙의 적용례를 먼저 확인해야 합니다. 혜택의 시작점은 부칙이 정합니다.